冲出舒适圈，华夏幸福谋“新篇章” || 深度
面对新一轮都市圈崛起浪潮，在产业新城领域耕耘多年的华夏幸福，能顺利地成为收获者吗？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
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“水逆”已翻篇，“重整山河”的华夏幸福踏上新征程。
“中国平安先后两次入股以来，公司已经逐步回归正常的经营发展节奏。”4月26日，华夏幸福基业股份有限公司（600340.SH，以下简称“华夏幸福”）管理层在业绩会上表示。从平安入股、高层引援，到新定位探索，华夏幸福度过了具有非凡意义的2019年。
成绩单成为投资者的定心丸。2019年，华夏幸福营收首破千亿，同比增长25.6%至1052.1亿元；归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%；过去五年净利润年复合增长率达32.1%。得益于持续稳健的增长态势，公司连续五年现金分红占净利润比重不低于30%。
在中国的房地产公司中，华夏幸福从来都很特别。独特的产业新城模式让其不仅是单纯的房地产开发商。在平安成为第二大股东后，华夏幸福开始探索新业务，战略定位也随之升级。
华夏幸福董事长王文学在业绩会上表示，随着业务类型的改变，华夏幸福的战略定位也从“中国领先的产业新城运营商”，变更为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。未来，华夏幸福将主要发展产业新城和商业地产两个平台，并拓展其他新兴业务平台。
在中国新一轮都市圈建设发展中，“没有理由不做好”的产业新城业务，如何为华夏幸福继续构建护城河？经过2019年的“热身”，新业务在吴向东为首的新管理团队带领下，会走向何方？
过去的2019年，王文学将其定义为“都市圈元年”。在他看来，“未来中国经济增长和不动产增长的结构性机会在都市圈，未来三分之二的新增人口也在都市圈，各种要素资源都在加速向都市圈聚集。”
2019年2月，国家发展改革委员会发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，标志着我国正式开启都市圈建设时代。“今后十年，新的经济增长动能、转型升级、创新驱动，百分之七八十就在国内若干个大的都市圈发展。”国务院发展研究中心原副主任刘世锦在今年的朗润·格致论坛上表示。
对于都市圈的发展机遇，华夏幸福已有先发优势。正如王文学所说，“华夏幸福已经重仓都市圈，产业新城本身就是按照都市圈进行布局的，我们布局了13个省、15个都市圈，接下来的任务就是继续深耕好这些产业新城。”
此前，外界一度将“华夏幸福”和“环京”划等号。但从2019年年报来看，这一固有印象将被彻底打破。
2019年以来，华夏幸福按下了异地复制的快进键。在核心都市圈聚焦战略之下，依托自身在产业新城发展方面的优势，截至2019年，华夏幸福在全国范围内形成了“3+3+ N”的核心都市圈格局。
▲华夏幸福布局核心都市圈，图片来自证券市场红周刊。
具体而言，在持续精耕京津冀都市圈的基础上，华夏幸福密集布局长三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。报告期内，公司新增7个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。
反馈在数据上，异地复制卓有成效。报告期内，华夏幸福环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，总收入占比由30.8%提升至44.6%；环京以外区域销售额为828.09亿元，同比增长9.5%，占总销售额占比由46.5%提升至57.8%。
其中，外埠收入贡献前五名为南京都市圈、杭州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈、郑州都市圈，分别同比增加68%、86%、313%、382%、97%。
与业绩贡献同步的，是华夏幸福多年积淀下的产业发展能力。
报告期内，公司各地产业园区新增签约入园企业545家，新增签约投资额1956.13亿元，同比增长17.84%。这其中，环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%，占公司整体新增签约投资额比重达到82.8%。
此外，在公司274.05亿元的产业服务收入中，环京以外区域产业服务收入218.91亿元，同比增长73%，占比达79.88%。
▲华夏幸福主营业务收入结构变化。
华夏幸福产业新城及相关业务在环京以外区域的迅速发展，充分印证其产业新城模式的可复制性，亦进一步彰显其打造产业新城的能力。国际评级机构惠誉认为，从长远来看，华夏幸福不断扩大的业务范围对分散其地理风险和保持健康的现金回款至关重要。
不容忽视的是，异地步伐加快之下，华夏幸福的资金诉求亦在不断提升，“自中国平安先后两次入股以来，公司已经逐步地回归了正常的经营发展节奏。2019年公司经营性回款提升显著，同时保持了畅通的融资渠道。”业绩会上，董事会秘书林成红表示。
报告期内，华夏幸福各个季度经营性净现金流呈现出好转的趋势。第四季度，经营活动产生的现金流量净额实现转正，达77.35亿元，同比增长32倍；资产负债率为83.90%，较2018年下降2.75%。
此外，公司已获得中诚信、联合、东方金诚等多家国内评级公司“AAA”主体信用评级；国际评级上，穆迪对华夏幸福展望稳定。
融资渠道畅通之下，华夏幸福在2019阶段性地主动增加了一部分杠杆。2019年，华夏幸福获取土地成交金额同比增长203.6%，新获取土地规划计容面积同比增加88.7%。“这些投入为后续业绩发展打下了坚实的基础，有助于长期发展。”林成红表示。
作为华夏幸福的业务基石，接下来产业新城要“回归经营逻辑”。按照王文学的说法，产业新城的现金流自我平衡，孔雀城的利润及现金流自我平衡，以及二者的协调有机发展。
华夏幸福联席总裁俞建进一步表示，未来华夏幸福将大力推进平台建设，在产业新城方面积极寻找合作伙伴，共同开发建设，将自有资金主要用于土地开发整理、产业服务等产出高的项目，提高资金使用效率。
目前，在已启动的79座产业新城中，有66座实现回款，22座进入成熟期，净现金流转正。此外，报告期内，引入开发合作伙伴的产业新城从14个增长到31个，合作伙伴取地面积同比增长58%。
国盛证券认为，产业新城模式创造并分享土地升值，与地方政府实现双赢。都市圈化大势所趋，人口重分布带来房地产结构性机会，公司布局都市圈优势明显，有望充分受益都市圈发展。
作为新业务的代言人，华夏幸福联席董事长、首席执行官暨总裁吴向东首次出现在业绩会上。“我很有信心。”吴向东对公司的新业务展露自信。
中国平安加盟后，华夏幸福开始发力新业务，开启“三新战略”，即开拓新模式、新领域、新地域，布局商业地产及相关业务。
具体而言，是在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举；以管理输出的模式，积极布局包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域，创造新的业务增长极。
▲嘉善产业新城新西塘越里。
在过去的2019年，是华夏幸福新业务初露峥嵘的一年。报告期内，公司新业务已经覆盖4个城市，落地了2个商业项目，被选定为8个城市更新项目的前期服务商，土储新增171万平方米。
在新模式方面，2019年8月，华夏幸福以58.3亿元出售北京丽泽商务区一个商办项目予平安人寿，落地北京丽泽项目首个“轻资产”管理输出项目。
在新领域方面，华夏幸福积极探索并布局包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等相关领域。
2019年，公司摘牌武汉长江中心综合体项目，业态组合包括办公、商业、住宅和公寓；城市更新项目方面，成为前期服务商的8个城市更新项目中，6个位于深圳，2个位于东莞。
其中，关于武汉项目，林成红表示，“未来持有的如地标写字楼、高端购物中心等办公和商业业态，未来将出售给保险等长期资金，以支持其在不动产领域的资产配置。住宅和公寓等销售型物业有望在2021年三季度开始销售，为公司贡献新的规模和业绩增长点。”
在新地域方面，报告期内，公司通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层，开启公司新业务在核心都市圈内的布局。
新业务得以快速落地，与中国平安的助力不无关系。“中国平安积极匹配资源，为公司发展及相关领域的合作进行支持，商业地产及相关业务的首个落地项目，是公司与平安人寿开展的不动产项目合作。”
“新的战略我们很有信心，也会坚定不移地沿着新的发展战略一直往前走。”吴向东表示，未来华夏幸福开拓新业务，重要出发点就要服务中国平安发展需要，即中国平安的保险资金配置不动产的过程中，华夏幸福应该发挥应有作用。这样做的好处在于，“一方面服务中国平安的战略需求，另一方面也为华夏幸福找到发展空间”。
具体到业务铺展层面，在吴向东看来，2019年的这些尝试属于“热身”。2020年，华夏幸福将对这些新业务全面铺开，“未来将在四个领域有大项目落地，分别是大型商办综合体、康养业务、轻资产管理以及科学社区”。
据其介绍，过去一年，华夏幸福积极发起创办科学社区主要依托世界顶尖科学家平台，未来将依托这个平台，凭借华夏幸福已经具备的产业新城和城市综合开发的经验和能力，在若干城市拓展科学社区业务，目前已经在着手落地第一个项目。
▲武陟产业新城阿里云创新中心。
从区域上看，华夏幸福在5个都市圈（京津冀、长三角、粤港澳大湾区、华中、华西）布局的8个核心城市（北京、上海、杭州、南京、广州、深圳、武汉、成都），会成为新业务率先落地的区域。
谈及商业地产，吴向东表示，中国一些重要城市的商业地产项目从数量而言，“有一点供过于求”，但好项目太少，这是机遇所在。所以华夏幸福的在该领域的策略就是“好”，做好的商业地产服务运营商。未来，商业地产将从增量转移至存量市场，目前公司更多地关注增量市场，因为增量市场成本相对较低，回报更有保障。
业内人士认为，这些新业务是对华夏幸福业务的有益补充，与原有产业新城和园区配套住宅业务相得益彰，将进一步增强华夏幸福都市圈发展综合解决方案的提供能力，为公司在新一轮都市圈建设发展中占据更有利的地位。
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