缩量、分化、洗牌，地产的天平向谁倾斜？|| 深度
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在房企业绩下滑呈常态情况下，全年销售额排名上升一位，12月销售环比增长两位数，且仍在拿地，这样的房企，是如何保持韧性的？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
设计：岚昇
房地产的2022，惊险丛生。
纾困政策频出，但市场下行趋势难止，房价增速预期及投资价值明显降低。据克而瑞分析，销售和投资规模将继续缩量，不同城市分化仍将持续。
于此同时，房地产回归居住属性，洗牌仍会继续，留存者亦要面临愈加激烈的竞争。而过往“高负债、高杠杆、高周转”模式宣告终局，发展新模式，亦势在必行。
这一拳拳打在房企，不可谓不痛。数据更为直观：据克而瑞，2022年，百强房企销售额平均下降幅度达40%，“千亿俱乐部”房企则仅剩20家，同比腰斩。
纵然如此，“房地产是国民经济支柱产业”，尽管变量横生，但新趋势下，如何走得更稳、更安全，是房企的新命题。
试图拆解新格局下头部房企的数据，或可得到一些启发。业绩下滑常态下，2022年TOP10房企中，仍有华润置地、保利、龙湖、建发等同比降幅低于行业平均水平，保持一定韧性。
以“民营房企示范生”之名，龙湖有一定代表性：全年销售额2032.7亿元，位次升了1位，排名第九；12月单月销售额200.5亿元，环比增长约15%；年内仍在拿地，并维持境内外机构全投资级评级。
一连数字背后，蕴含着房企怎样的新发展逻辑？
地，房企的“原料”，谈发展，就避免不了要投资拿地。
只不过现下，房企对于拿地的态度整体消极，即便供应缩量，也难逃流拍。据中指研究院数据，过去一年，TOP100房企拿地总额同比大降48.9%。
自去年下半年，不少房企甚至直接停止拿地。
但更残酷的现实是，“越不拿越难卖”的窘境：市场走弱，房企销售大幅锐减，且部分房企在低线城市有库存挤压，去化周期进一步被拉长。
“越难卖进而会导致销售汇款、现金流难以得到改善，陷入僵局。想要熬过行业寒冬，企业还是需要通过优质的新增土地来带动整体的销售回暖。”克而瑞分析指出。
这时候，能逆势的拿地的房企优势就开始显现。而在审慎投资的大前提下，“把钱用在刀刃上”，聚焦高能级城市、核心地段，是上上策，亦是行业共识。
克而瑞数据显示，房企百强投资额中有82%集中于22个核心城市；一二线投资占比85%。
套用龙湖管理层的话来说，这是“发展和安全的平衡”。
保持拿地节奏，是发展的要义。据克而瑞，2022年新增货值中有51%集中于10强房企，这当中，包括保利、华润、招商、建发、龙湖等，表现相对积极。
去年全年，龙湖共摘得34幅地块，权益地价近300亿元。特别是去年四季度，国央企、城投平台土拍热情减退的情况下，龙湖成为少数活跃在土拍市场的全国行布局头部民企。
中指研究院公布2022年房企权益拿地面积榜单中，龙湖排在第9位。
▲2022年房企拿地排行榜，来自中指研究院。
安全，则体现在城市的聚焦，且是销售、利润变现更具确定性的城市。
去年下半年始，龙湖便在城市聚焦上梳理出20个重点城市、14个机会城市和34个阶段性不会再投入的城市；共68个进入城市总数，为Top10房企中最少。而2022年龙湖新增地块，亦主要分布于北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一、二线高能级城市。
这是从“量”到“质”的体现，在去年中期业绩会上，龙湖、绿城、金茂等房企管理层均表示，期内公司拿地的净利润率水平接近10%或在10%以上，利润可期。
据亿翰智库分析，对于这类房企，短期盈利能力仍承压，但中期看，优质城市优质土储的储备，意味着净利润的高兑现率，此类房企未来利润率有望率先回升。
此外，投资优势的积累，亦让这些房企在城市分化加剧的情况下，具备更好的竞争优势。
“企业已形成强者更强的格局，主要布局于一二线城市的头部企业将有更多成长空间，且这一轮周期销售和拿地强相关，这些优质房企更易形成销售—回款—融资—投资的良好循环。”一位地产分析师指出。
钱，在房地产这一资金密集型的行业里，同样是逃不开的关键。
而今销售仍处缓慢修复期，融资现金流作为房企最主要的现金流之一，至关重要。
可过去一年，同土地市场一般，房企的融资端整体萎靡。据克而瑞，2022年100家典型房企融资总量同比大降42%，全年融资总额自2016年来首次跌落万亿以下，为7750亿。
与之相对应的，是行业融资扶持力度的逐渐增强：从前三季度的聚焦“保项目”，到四季度“保项目与稳主体并重”，从房企的信贷、债券、股权融资三方面给予实质性支持，行业正式迎来融资拐点。
但需要注意的是，这个“拐点”，仅是对优质房企而言的。
早在一开始，政策有所松动时，受益的便是优质房企。譬如去年5月，碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被选为示范房企，陆续发行人民币债券；8月，增信支持再升级，涉及龙湖、碧桂园、旭辉、远洋等示范性民企。
这当中，龙湖于2022年8月发行了2022年度第一期中期票据（15亿元），是中债增按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。
而后的“三箭齐发”，率先突围的仍是优质房企。
据统计，目前各类型银行累计向房企授信超4万亿元，“第二支箭”框架下发债额度近1260亿元，超过30家企业发布股权融资计划，涉及万科、碧桂园、龙湖、华发等房企。
典型如龙湖，便在去年底多次获得监管机构的“小红花”，且不乏为首单对象。
去年11月，龙湖完成“第二支箭”首单发行，获得200亿元中债增信债券额度，并由六大行共同承销，发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%；万科之后，龙湖与六大国有商业银行签署战略协议。同年12月，“内保外贷”首单亦花落龙湖。
而随着全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，龙湖至2023年底已无到期境外美金债。
能接到金融机构“橄榄枝”的房企，背后是稳健的经营和财务情况下积攒的高信用。
“银行对整个地产行业的未来坚定看好，认为行业出清之后会是更好的明天，所以坚决支持高信用房企进行融资。”龙湖管理层在去年中期业绩会上如此表示。
作为业内财务自律的代表，龙湖已连续六年保持“三道红线”绿档，截至去年中期，现金短债比4.07，平均账期6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%。
与此同时，龙湖是少数获得境内外全投资级评级的优质房企。
优势仍会延续，政策对优质房企的融资支持将会持续，这对此类房企保持流动性至关重要。
特别是对于民企的资金困局，亿瀚智库指出：“优质民企在融资扶持下暂时度过危局，一旦销售端开始企稳，将逐步恢复正常的、自主的融资，逐步回归正常经营轨道，并在之后不断优化自身的资产负债。”
史无前例的深度调整期，过往房企对于规模、杠杆的信仰彻底破灭。一个共识是，“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式，难以为继，发展新模式则势在必行。
去年12月，中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”，今年则进一步提出要“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。
走入新发展模式，无疑成为房企谋定未来的新命题。
目前，业内对于新发展模式并无确定性概念。不过，探索阶段开始有了一些被认可的方向。
譬如在传统开发业务遭重击后，市场开始关注到经营性业务，主要涵盖“地产+”业务，包括物业、长租公寓、代建、商业管理、商业地产、产业地产等。
相比卖房这一回钱快的“一锤子买卖”，经营性业务比如商业地产、长租公寓、产业地产，往往开发周期更长、资金沉淀更多，需要更强的运营能力，但于此同时，其产生的收益是长期收益，能带来稳定的现金流，抗风险能力更佳。
物业、代建、商业管理这类，则在于模式更“轻”，无需过多资金投入，利润贡献虽不高，但也稳定，同时也对运营能力要求高。
实际上，诸多房企在这类业务上也多有探索，但整体成气候的并不多。但恰是在这地产寒冬中，经营性业务表现较为突出的房企，反而增添了一份稳健。
一组数据可见：去年前11个月，龙湖累计实现经营性收入（商业租金、物业管理、长租公寓）212.4亿元，超过去年全年的188.3亿元，创历史新高，仅经营性收入每月就有20亿元现金进账。
稳定的现金流由此可见，这对房企保持流动性十分关键。
龙湖这家房企甚至给自己设定了“去地产化”的目标：未来5年，包括商业、长租公寓、物业等在内的经营性航道业务利润占比要过半，收入占比三成。
▲龙湖业务营收情况，图片来自克而瑞。
具体到各类业务，比如商业地产。典型如恒隆地产、新鸿基等港企，深耕商业地产多年，而今靠着源源不断的租金，过上滋润的日子。内地房企如华润置地、龙湖等，亦在商业地产打磨许久，而今已进入相对稳定的业绩贡献期。
据龙湖2022年中期报，其商业投资租金收入为46.5亿元，占经营性收入（110亿元）比重42.27%，同比增长26%；期内已进入全国30余座城市，累计开业运营商场达65座，整体出租率95.6%。
又如长租公寓、代建等，在当下也备受关注。
特别是长租公寓，经历一轮洗礼过后，随着房住不炒、租购并举的不断推进，现在又有了新的发展机遇。
据德勤调研，在国内，虽然2022年各类外部因素导致整体投资市场不明朗，但长租公寓作为另类投资的一个重要渠道，以其较强的抗周期能力赢得了越来越多投资者的关注。
更为重要的是，在国内利好政策加持下，REITs已成为长租公寓的重要退出渠道。向来被视为盈利难，长租公寓的融资开闸意义重大。
目前公募REITs市场中，保障性租赁住房项目共有4单，当中包括华润有巢租赁住房REIT，华润有巢是房企华润置地旗下的长租公寓业务。
目前，万科、保利、龙湖、旭辉等诸多房企均有布局长租公寓业务。这当中，龙湖冠寓去年开始已实现盈利，去年中期租金收入同比增长11%至11.8亿元，累计开业房间数已超11万间。
“居者有其屋，也是共同富裕的体现，未来房地产行业还将在结构上大放异彩。”亿翰智库指出，对于行业和个体来说，无论是行业竞争格局、企业商业模式、开发经营方式等都有天翻地覆的变化，“要看清这场行业巨变带来的颠覆性机会，只有这样才能够天变顺变”。
变局过后真正涅槃的房企，值得期待。
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