缩量、分化、洗牌,地产的天平向谁倾斜?|| 深度
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在房企业绩下滑呈常态情况下,全年销售额排名上升一位,12月销售环比增长两位数,且仍在拿地,这样的房企,是如何保持韧性的?
本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布
作者:陈欣苗
编辑:陈涧
设计:岚昇
房地产的2022,惊险丛生。
纾困政策频出,但市场下行趋势难止,房价增速预期及投资价值明显降低。据克而瑞分析,销售和投资规模将继续缩量,不同城市分化仍将持续。
于此同时,房地产回归居住属性,洗牌仍会继续,留存者亦要面临愈加激烈的竞争。而过往“高负债、高杠杆、高周转”模式宣告终局,发展新模式,亦势在必行。
这一拳拳打在房企,不可谓不痛。数据更为直观:据克而瑞,2022年,百强房企销售额平均下降幅度达40%,“千亿俱乐部”房企则仅剩20家,同比腰斩。
纵然如此,“房地产是国民经济支柱产业”,尽管变量横生,但新趋势下,如何走得更稳、更安全,是房企的新命题。
试图拆解新格局下头部房企的数据,或可得到一些启发。业绩下滑常态下,2022年TOP10房企中,仍有华润置地、保利、龙湖、建发等同比降幅低于行业平均水平,保持一定韧性。
以“民营房企示范生”之名,龙湖有一定代表性:全年销售额2032.7亿元,位次升了1位,排名第九;12月单月销售额200.5亿元,环比增长约15%;年内仍在拿地,并维持境内外机构全投资级评级。
一连数字背后,蕴含着房企怎样的新发展逻辑?
地,房企的“原料”,谈发展,就避免不了要投资拿地。
只不过现下,房企对于拿地的态度整体消极,即便供应缩量,也难逃流拍。据中指研究院数据,过去一年,TOP100房企拿地总额同比大降48.9%。
自去年下半年,不少房企甚至直接停止拿地。
但更残酷的现实是,“越不拿越难卖”的窘境:市场走弱,房企销售大幅锐减,且部分房企在低线城市有库存挤压,去化周期进一步被拉长。
“越难卖进而会导致销售汇款、现金流难以得到改善,陷入僵局。想要熬过行业寒冬,企业还是需要通过优质的新增土地来带动整体的销售回暖。”克而瑞分析指出。
这时候,能逆势的拿地的房企优势就开始显现。而在审慎投资的大前提下,“把钱用在刀刃上”,聚焦高能级城市、核心地段,是上上策,亦是行业共识。
克而瑞数据显示,房企百强投资额中有82%集中于22个核心城市;一二线投资占比85%。
套用龙湖管理层的话来说,这是“发展和安全的平衡”。
保持拿地节奏,是发展的要义。据克而瑞,2022年新增货值中有51%集中于10强房企,这当中,包括保利、华润、招商、建发、龙湖等,表现相对积极。
去年全年,龙湖共摘得34幅地块,权益地价近300亿元。特别是去年四季度,国央企、城投平台土拍热情减退的情况下,龙湖成为少数活跃在土拍市场的全国行布局头部民企。
中指研究院公布2022年房企权益拿地面积榜单中,龙湖排在第9位。
▲2022年房企拿地排行榜,来自中指研究院。
安全,则体现在城市的聚焦,且是销售、利润变现更具确定性的城市。
去年下半年始,龙湖便在城市聚焦上梳理出20个重点城市、14个机会城市和34个阶段性不会再投入的城市;共68个进入城市总数,为Top10房企中最少。而2022年龙湖新增地块,亦主要分布于北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一、二线高能级城市。
这是从“量”到“质”的体现,在去年中期业绩会上,龙湖、绿城、金茂等房企管理层均表示,期内公司拿地的净利润率水平接近10%或在10%以上,利润可期。
据亿翰智库分析,对于这类房企,短期盈利能力仍承压,但中期看,优质城市优质土储的储备,意味着净利润的高兑现率,此类房企未来利润率有望率先回升。
此外,投资优势的积累,亦让这些房企在城市分化加剧的情况下,具备更好的竞争优势。
“企业已形成强者更强的格局,主要布局于一二线城市的头部企业将有更多成长空间,且这一轮周期销售和拿地强相关,这些优质房企更易形成销售—回款—融资—投资的良好循环。”一位地产分析师指出。
钱,在房地产这一资金密集型的行业里,同样是逃不开的关键。
而今销售仍处缓慢修复期,融资现金流作为房企最主要的现金流之一,至关重要。
可过去一年,同土地市场一般,房企的融资端整体萎靡。据克而瑞,2022年100家典型房企融资总量同比大降42%,全年融资总额自2016年来首次跌落万亿以下,为7750亿。
与之相对应的,是行业融资扶持力度的逐渐增强:从前三季度的聚焦“保项目”,到四季度“保项目与稳主体并重”,从房企的信贷、债券、股权融资三方面给予实质性支持,行业正式迎来融资拐点。
但需要注意的是,这个“拐点”,仅是对优质房企而言的。
早在一开始,政策有所松动时,受益的便是优质房企。譬如去年5月,碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被选为示范房企,陆续发行人民币债券;8月,增信支持再升级,涉及龙湖、碧桂园、旭辉、远洋等示范性民企。
这当中,龙湖于2022年8月发行了2022年度第一期中期票据(15亿元),是中债增按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。
而后的“三箭齐发”,率先突围的仍是优质房企。
据统计,目前各类型银行累计向房企授信超4万亿元,“第二支箭”框架下发债额度近1260亿元,超过30家企业发布股权融资计划,涉及万科、碧桂园、龙湖、华发等房企。
典型如龙湖,便在去年底多次获得监管机构的“小红花”,且不乏为首单对象。
去年11月,龙湖完成“第二支箭”首单发行,获得200亿元中债增信债券额度,并由六大行共同承销,发行20亿元的中期票据,利率仅3.0%;万科之后,龙湖与六大国有商业银行签署战略协议。同年12月,“内保外贷”首单亦花落龙湖。
而随着全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据,龙湖至2023年底已无到期境外美金债。
能接到金融机构“橄榄枝”的房企,背后是稳健的经营和财务情况下积攒的高信用。
“银行对整个地产行业的未来坚定看好,认为行业出清之后会是更好的明天,所以坚决支持高信用房企进行融资。”龙湖管理层在去年中期业绩会上如此表示。
作为业内财务自律的代表,龙湖已连续六年保持“三道红线”绿档,截至去年中期,现金短债比4.07,平均账期6.28年,一年以内到期的短债占比约10.1%,平均融资成本仅3.99%。
与此同时,龙湖是少数获得境内外全投资级评级的优质房企。
优势仍会延续,政策对优质房企的融资支持将会持续,这对此类房企保持流动性至关重要。
特别是对于民企的资金困局,亿瀚智库指出:“优质民企在融资扶持下暂时度过危局,一旦销售端开始企稳,将逐步恢复正常的、自主的融资,逐步回归正常经营轨道,并在之后不断优化自身的资产负债。”
史无前例的深度调整期,过往房企对于规模、杠杆的信仰彻底破灭。一个共识是,“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式,难以为继,发展新模式则势在必行。
去年12月,中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”,今年则进一步提出要“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。
走入新发展模式,无疑成为房企谋定未来的新命题。
目前,业内对于新发展模式并无确定性概念。不过,探索阶段开始有了一些被认可的方向。
譬如在传统开发业务遭重击后,市场开始关注到经营性业务,主要涵盖“地产+”业务,包括物业、长租公寓、代建、商业管理、商业地产、产业地产等。
相比卖房这一回钱快的“一锤子买卖”,经营性业务比如商业地产、长租公寓、产业地产,往往开发周期更长、资金沉淀更多,需要更强的运营能力,但于此同时,其产生的收益是长期收益,能带来稳定的现金流,抗风险能力更佳。
物业、代建、商业管理这类,则在于模式更“轻”,无需过多资金投入,利润贡献虽不高,但也稳定,同时也对运营能力要求高。
实际上,诸多房企在这类业务上也多有探索,但整体成气候的并不多。但恰是在这地产寒冬中,经营性业务表现较为突出的房企,反而增添了一份稳健。
一组数据可见:去年前11个月,龙湖累计实现经营性收入(商业租金、物业管理、长租公寓)212.4亿元,超过去年全年的188.3亿元,创历史新高,仅经营性收入每月就有20亿元现金进账。
稳定的现金流由此可见,这对房企保持流动性十分关键。
龙湖这家房企甚至给自己设定了“去地产化”的目标:未来5年,包括商业、长租公寓、物业等在内的经营性航道业务利润占比要过半,收入占比三成。
▲龙湖业务营收情况,图片来自克而瑞。
具体到各类业务,比如商业地产。典型如恒隆地产、新鸿基等港企,深耕商业地产多年,而今靠着源源不断的租金,过上滋润的日子。内地房企如华润置地、龙湖等,亦在商业地产打磨许久,而今已进入相对稳定的业绩贡献期。
据龙湖2022年中期报,其商业投资租金收入为46.5亿元,占经营性收入(110亿元)比重42.27%,同比增长26%;期内已进入全国30余座城市,累计开业运营商场达65座,整体出租率95.6%。
又如长租公寓、代建等,在当下也备受关注。
特别是长租公寓,经历一轮洗礼过后,随着房住不炒、租购并举的不断推进,现在又有了新的发展机遇。
据德勤调研,在国内,虽然2022年各类外部因素导致整体投资市场不明朗,但长租公寓作为另类投资的一个重要渠道,以其较强的抗周期能力赢得了越来越多投资者的关注。
更为重要的是,在国内利好政策加持下,REITs已成为长租公寓的重要退出渠道。向来被视为盈利难,长租公寓的融资开闸意义重大。
目前公募REITs市场中,保障性租赁住房项目共有4单,当中包括华润有巢租赁住房REIT,华润有巢是房企华润置地旗下的长租公寓业务。
目前,万科、保利、龙湖、旭辉等诸多房企均有布局长租公寓业务。这当中,龙湖冠寓去年开始已实现盈利,去年中期租金收入同比增长11%至11.8亿元,累计开业房间数已超11万间。
“居者有其屋,也是共同富裕的体现,未来房地产行业还将在结构上大放异彩。”亿翰智库指出,对于行业和个体来说,无论是行业竞争格局、企业商业模式、开发经营方式等都有天翻地覆的变化,“要看清这场行业巨变带来的颠覆性机会,只有这样才能够天变顺变”。
变局过后真正涅槃的房企,值得期待。
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