一波三折！一个90后的广州买房记：如何避开二手房交易那些“坑”？

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从工作第一年开始，小明就定下了在广州买房的小目标。5年来，精打细算，省吃俭用，到2017年底，终于攒够了在广州买一套小户型房子的首付。

小明来到房屋中介公司，

房屋中介员工小李热情地接待了他。

他把自己的购房需求告诉小李，小李却并没有立刻带小明去看房，而是先问他：

小李接着又问他：

广州市最新限购规定，广州市户籍居民家庭继续执行限购2套住房，广州市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房；非广州市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房。

问题来了：

如果小明没有购房资格却要执意买房，

他会有什么风险？

针对上述问题，

法官用实例来给小明支招——

◆ 买方隐瞒其不具备购房资格的事实，卖方基于此产生的信赖利益如何保护？

晏某是湖北人，不具备在广州购房资格。

2017年2月25日，晏某隐瞒了自己不具备购房资格的事实，和周某（卖方）签订了房屋买卖合同。周某也没有对晏某购房资格一事提出质疑。

双方在合同中约定，买方确认其具备广州市购房资格；并约定房屋成交价为173万元，定金25万元。卖方在2017年3月31日交付房屋，若卖方违约不出售房屋，则支付房屋成交价10%作为违约金及退还一切费用；逾期交付房屋则按照房屋成交价每日千分之一支付违约金；卖方若违反合同约定，需支付50万元违约金给买方，等等。

此后，周某发现晏某不具备购房资格，遂以此为由，要求退还晏某定金25万元，不同意在2017年3月31日交付房屋并继续履行合同。

晏某向法院起诉，要求解除房屋买卖合同，并退回定金25万元和支付违约金50万元。

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最终法院判决，解除晏某与周某于2017年2月25日签订的房屋买卖合同，被告周某返还定金25万元给晏某，并驳回原告晏某的其他诉讼请求。

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房屋限购限贷政策之施行及变更均向社会公众公开，当事人应当对其是否具备购房资格作出判断。卖方基于信赖买方具有购房资格而作出的违约责任承诺，在买方隐瞒其不具备购房资格的情况时，可以免责。

◆ 双方在明知买方属于限购对象情形下而签订的房屋买卖合同的解除权如何行使？

吕某是非广州户籍人员，按照广州最新的房屋限购政策，其暂不具备广州购房资格。

即使如此，吕某依旧“执着”地要买房子。

2016年12月9日，吕某、李某明（卖方）、房屋经纪公司签订了房屋买卖合同，合同约定吕某购买李某明所有的房屋；此时，李某明也清楚吕某不具备购房资格。

双方就房屋价格协商达成一致，房屋成交价为93万元，定金3万元，中介费2.5万元。此外，合同还约定，如果卖方违约，卖方需在15日内返给买方双倍定金及已付首付款的1.5倍。

此后，吕某因为限购政策而无法办理银行按揭贷款等手续。双方就解除合同一事进行协商，最终协商不成。于是，2017年3月23日李某明给吕某邮寄了解除合同通知。

吕某遂向法院起诉，要求李某明赔偿房屋差价损失20万元，并双倍返还购房定金6万元，以及已经支付的一半中介费12500元。

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最终法院判决，被告李某明于该判决发生法律效力之日起十日内向原告吕某返还定金3万元，此外，驳回原告吕某其他诉讼请求。

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双方明知买方属于限购对象，但仍然签订房屋买卖合同，双方存在同等过错，由此导致合同目的无法实现的，双方均有权随时要求解除合同，产生的损失应各自负担。

小明对这套房子各方面都很满意，于是中介小李约了房主王先生面谈。

经过协商，小明和房主王先生在价格上达成了一致，便约好三天之后交定金并签署《房屋买卖合同》。

没想到，三天未到，小明收到中介小李和房主王先生的短信，被告知，王先生的房子是登记在妻子名下，现在王先生的妻子不同意卖房，所以不能和小明签合同了。

虽然房子没买成，但小明心里还是庆幸：“幸好还没签合同交定金，不然这纠纷闹上法庭，耗费金钱不说，现在房价涨得快，时间上哪耗得起呀。”

法官再次给小明支招——

◆ 夫妻一方未经对方同意而出卖登记在对方名下的房屋的合同效力如何认定？

曾某和寸某是一对夫妻，两人有一套房子登记在妻子曾某的名下。

在未经过妻子曾某同意的情况下，丈夫寸某自己做主，要将房子卖给王某。2017年2月26日，寸某、王某、房屋经纪公司签订了房屋买卖合同。

寸某和王某对房屋价格协商达成一致，房屋成交价为125.9万元，定金5万元。两人在合同中约定，卖方要在2017年3月31日前完成交易过户手续，如果卖方不按合同约定将房屋售予买方，则要向买方支付该房屋成交价的10%作违约金并退回买方已付的所有费用。

合同签订时，寸某并没有获得妻子曾某书面签名，王某也同意由寸某代签后再由曾某补签。

但到了2017年2月28日，寸某却告知中介方，其妻子曾某不同意出售房屋，所以不能履行合约。中介方通过微信将此事告知王某。2017年3月20日，寸某也就曾某不同意卖房一事向王某发送了短信。

此后，双方就合同处理问题多次协商不成，王某向法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，并由寸某、曾某连带返回定金5万元及支付违约金125900元。

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法院判决，解除原告王某与被告寸某、第三人广州市国龙房地产中介有限公司签订的《房屋买卖合同》，被告寸某向原告王某返还定金50000元。另外，驳回原告王某的其他诉讼请求。

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不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。对于夫妻存续期间购买的登记在一方名下的房屋，另一方出卖房屋时应当取得登记一方的书面授权，否则以其名义签订的房屋买卖合同对登记权人不具有法律约束力。

经过多方对比考量，小明这次看中了一套建筑面积78平方米的房子，处于中心城区，交通便利，并且还带学位，大概的价格也符合小明的心理预期。就它了！小明心里暗暗决定！

有了上一次的教训，这一次，小明谨慎多了，他先要求查看房主的房产证，并到广州市住房和城乡建设委员会网站查看了房产登记信息。

确认没有问题之后，小明、中介和房主协商价格。房主刘先生主张房屋按套出售给小明，小明答应刘先生的要求，当场交了定金，并约定一个星期之后进行网签。

交了定金之后，小明心里的石头并未落下——因为广州的房价一直处于上升趋势，小明担心房主在网签之前违约，以更高价格将房子卖给别人。

◆ 卖方违约，买方主张房屋差价损失应否支持？

2016年12月16日，罗某（买方）、郑某（卖方）、经纪方签订了房屋买卖合约。罗某和郑某约定，房屋成交价123万元，定金21万元，在2016年12月30日前，罗某会支付首付款16万元及申请办理按揭贷款86万元。

双方在合同中约定，如果买卖双方有违约行为，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿。

此后，罗某按约定支付给郑某定金21万元、首付款16万元，并在2017年1月23日获得商业贷款36万元的审批，2017年2月4日获得50万元的公积金贷款审批。另外，罗某还支付了中介方5000元及办理银行按揭费5000元。

罗某在交完定金及首付款后，要求郑某办理房屋涂销抵押及过户手续，没想到郑某不予理会，郑某也没有将涉案房屋的抵押登记涂销。

于是，罗某委托评估公司，支付了评估费1500元。评估公司出具评估意见书，认定涉案房屋于2016年12月26日的价值为1280300元、于2017年8月13日的价值为1625981元。此次评估费用为5000元。

最后，双方协商不成，罗某遂向法院起诉，要求解除《房屋买卖合同》，并要求被告郑某返还楼款37万元（含定金21万元）及利息，双倍返还定金21万元，赔偿中介费5000元、按揭费5000元、鉴定费1500元及因房屋升值而损失的40万元。

合同约定内容——

●在守约方或有关政府部门或银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天仍不履行本合约之条款时，违约方除了向经纪方支付应付未付的中介代理费及咨询费外，还要赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。

●守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。

●卖方同意由银行接受还贷申请之日起5日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）人民币16万元买方应在2016年12月30日前（不迟于递件日）直接支付卖方。

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法院判决，解除原告罗某与被告郑某于2016年12月16日签订的房屋买卖合约。被告郑某返还购房款37万元（含定金21万元）及利息（以16万元为本金，从2016年12月30日起至被告还清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）、双倍返还定金剩余的21万元给原告罗某。另外，被告郑某在该判决发生法律效力之日起10日内赔偿中介费5000元、评估费1500元及房屋升值损失12万元给原告罗某。原告罗某的其他诉讼请求被驳回。

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依法成立的合同，当事人应当如实履行。一方违约时，应当按照买卖合同的约定承担违约责任。因卖方违约导致的房屋差价损失，应当结合房屋差价、支付购房款的情况、违约行为、过错程度等予以酌情支持。

最终，小明担心的事情没有发生。

一个星期之后，房主刘先生按照约定，和小明签订了《房屋买卖合同》。随后一个月，交房子首付，申请银行贷款等一系列的事情都顺利办完了……

至此，

小明终于在广州买到了属于自己的房子，

他在广州扎根立足的第一步就实实在在地迈出去了。

你买房时踩过哪些“坑”？

常听身边朋友“吐槽”买房那些事，

相信很多朋友和小明一样，

买房经历一波三折。

房屋买卖和普通商品交易不同，

房屋交易金额大、交易程序繁琐，

而且一不小心就会踩到“坑”。

大家在买房过程中都踩过哪些“坑”呢？

留言和普法君讲讲，

你们买房过程中遇到的那些事

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编辑丨黄良东

来源丨广州市中级人民法院

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