长租公寓“爆雷”，租房“被贷款”是否违法？中了这些招小心会让你钱、房两失！

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从恶性竞争哄抬房租，到“租房贷”横行，近期的住房租赁市场的事有点多！

8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司长租公寓公司发出通知，称公司因经营不善而导致资金断裂，宣告破产。这一消息有如平地惊雷，给4000户租客留下了满地鸡毛，也引起了公众对长租公寓模式的警觉。

租金怎么就变了贷款！

有机构数据显示，长租公寓客户主要以80、90后用户为主，主要集中在20-35岁年龄段，占比高达90%。2000-3500元的月租金性价比较高、选择人群最多。

让我们先来了解下这种“长租公寓”模式：

“长租公寓”，又名“白领公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。房主把房子租给中间商，中间商再把房转租给承租人。中间商承诺管理房屋并按期给房主交租金，承租人只要按月支付租金就行了，甚至可以凭借信用，免于交付押金。这个“中间商”其实就相当于我们以往认知中的“二房东”，但是新的这个“中间商”它的规模更大，操作看起来也更规范，因此大家也认为它的可信度会更高。

但与以往的“二房东”不同的是，在签订租赁合同的过程中，“中间商”还会在租客不知情的情况下使用网络贷款。租客看似每月通过金融公司支付房租，实际上是每月偿还租金贷款。签订合同之后，金融公司一次性给中间商一年的租金，租户也欠下了金融公司12个月租金，然后一个月一个月的还。那么中间商拿到的贷款是给直接给房东吗？然而并不是的，中介一般是按季度付给房东租金，也就是三个月一次付给房东。

不难发现，这里面实际上是有两个租赁合同和一个贷款合同。中间商的本质则是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，融资的途径，在这个过程中，真正掌握资金的是“中间商”，实际上达到的是“空手套白狼”的效果。

这种模式虽然对租客和房东来说都是比较规范，一个按时交租，一个按时收租，并不需要太多的交涉。但其中不可忽视的是其中含有的重重隐患。

这一切假如中间商资金充足，经营正常，并不会出现什么问题。只是我国法律对中间商手中操控的这些资金的管理并没有明确的规定，也就是说，中间商手上的资金经营，全凭良心。

一旦掌握资金的中间商经营出现问题，资金链条断裂，或者某一天中间商宣布破产了，那会出现什么后果呢？房东收不到租金，要求收回房子。这时候他会发现租客已经与金融公司签订一年的租金贷款，而且还需每月继续按月偿还贷款，所以租客肯定不愿意搬出去，因此他们三方就陷入了死循环。贷款公司要求租户偿还贷款，租户要求继续租用房子，但房主收不到租金，必然也不愿意让房客白住房子，要求收回房子。

那么，鼎家等中介机构是怎样洗劫年轻人钱包的？

鼎家的套路并不深，简单说，就是套取了租客缴纳租金和房东收取租金的差额。

根据此前媒体报道，租客若想在鼎家实现“押一付一”的租金支付方式，要通过银行卡绑定一个名为“51返呗”（现更名为“爱上街”）的APP，一次性把12个月租金付给鼎家，再每月返还给贷款APP相应金额。

这就相当于，在不完全知情的情况下，你向网贷平台借了全年的租金，然后，以每月等额的方式偿还借款总额和利息，与信用卡分期还款十分类似。

图片来源：应用商店截图

当然，这只是长租公寓“租房贷”陷阱的第一步！

你向网贷平台借出来的全年租金，并没有直接打款给房东，而是直接到了中介账户。中介机构一般会按月或按季度支付给房东租金，剩余钱款均流入了中介机构的钱袋子。

随着侵吞的租金越来越多，中介机构的资金池也越滚越大，靠着这些资金，他们有能力以更高的价格盘到更多的房源。久而久之，个人房东会认为自己的同等房源也该值更多的钱，从而推涨市场房租。

近期，长租公寓乱象遭到舆论热议。百度新闻搜索截图

有网友调侃称，这简直就是“花明天的钱，租今天的房，爆后天的雷”。

在中原地产首席分析师张大伟看来，涨租金只是表象，租房市场最大的问题来自租赁机构资金链的断裂。

常规操作中，租赁代理企业赚取的是租金服务费与差价，基本不存在风险。但现在，越来越多的企业利用租金支付差额，建立资金池、挪作他用，必然触发了经营风险。

年轻人，你可能钱、房两失！

“长租公寓的雷，比P2P更可怕。”我爱我家原副总裁胡景晖一语中的。

来自新浪微博截图。

借助金融工具，长租公寓企业可以大量沉淀资金，加大资金杠杆。加之在业主和客户两端都是金融杠杆，住房租赁经营就成了“空手套白狼”的生意。

那么问题来了，房子既然被要求收回，承租人可不可以依据合同履行不能，要求解除贷款合同呢？

答案是不可以的。因为中间商早在最初就拿走了全年的房租，租客后来交的不是房租，而是每月贷款。因此，无论租户是否有房子住，金融公司都是要根据借贷关系进行收款。也就是说，租赁合同解除，中间商破产，租客还是有义务偿还贷款，因为贷款是租客本人与金融公司签订的，一个法律关系的改变并不意味着其他法律关系的权利义务的变更和免除。

租客既然承担了全部的租金贷款，那么他能否要求房东履行租赁合同，继续租用房子呢？

答案是不可以的。我们上面就有说到，这种“长租模式”实际上形成的是两个租赁合同。租客向中间商租房子，中间商向房东租房子。因此，租客与房东的租赁关系实际上隔着一个中间商，属于两个法律关系。租客与中间商签订的租赁合同并不足以保证租客能够继续使用该房屋，无法要求房东履行租赁合同，租客的损失只能向中间商索赔。

有着七、八年租房经验的童欣告诉记者，“租房贷”还可能影响个人信用。如果你住不上房、就不继续还贷，在银行或者金融机构的信用评级就会降低，肯定会影响到个人信用。

一旦作为中间人的住房租赁平台跑路，租客既拿不到先行支付的押金，又要每月向网贷平台还钱；而房东收不到后续租金，完全可以依法中止租赁合同。

“租房贷”合法吗？

鉴于可能存在的资金风险。北京市住建委近日表示，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，目前正联合多部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。

那么，“租房贷”是否合法呢？

房地产行业律师姜宝告诉记者，租房贷行为本身并不违法，但前提是贷款人要事先知情，且贷款要全部用于租金支付。

 杭州市某住宅楼。胡哲斐　摄

租房贷本身是好事，但一些中介或机构存在违规和截留的问题：一方面是贷款资金来源是否合规合法；二是贷款资金支付与监管是否到位。

那么，租客与房东应该如何通过法律途径来维权呢？对此，北京市盈科（广州）律师事务所李倩雯律师，有如下几点建议：

一、相比于赶走仍在交租期间的租客，房东更应该去起诉中间商非法侵占租金。由于房租权益属于房东被中间商非法侵占，因此其清偿顺序应优先于破产顺序；而如果租客被房东赶走，租客可以报警或者向法院起诉，起诉房东侵犯了自己对房屋的使用权。

二、单方面终止协议不可对抗善意第三人。房东跟中间商可能会签订“中间商无力支付房租，合同随之终止，房东可即日起自行收回房屋”，但这条协议对租客这个善意第三人来说是无效的。如果房东赶走租客，租客可以起诉房东侵权。

三、租客被房东赶走，可依据其与中间商签订的租赁合同，向法院起诉中间商，要求赔付押金和承担违约责任。

四、对于租客与金融公司的贷款，租客需要履行贷款合同义务，但可向中间商起诉追偿。

如何避免租房不成、反被骗贷？

首先，尽量不要选择“押一付一”的租金支付模式。

按月支付租金的模式很容易被中介利用，帮你从网贷平台或者银行申请一年房租总额的贷款，用来缴纳房租；而你每月交的钱，直接从租金变成了还贷。

其次，如果住房租赁机构要求在合同之外，约定有关租金支付的事宜，你就要警惕啦！

因为，约定租金支付方式也是住房租赁合同的必要内容。

截图来自中国人大网发布的《中华人民共和国合同法》条款。

《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

此外，要格外留意合同中的“金融机构”、“分期服务”、“信用评价”等字眼，慎防骗贷陷阱。

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编辑丨李丽萍

来源丨中国新闻网、法律24小时在线咨询

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