楼花转卖，你按揭了吗？

楼花也叫期房（off plan），与购买现房不同，购买期房需要买家先交付定金，在房产完工前交换合同；在房产完工后，交付余款，完成购房手续。

而楼花转卖则是在交房前，将楼花的购房合同直接转手卖掉，由新的买家来完成最后的购房手续。往往第一手的楼花购买人在转让楼花时，可以获得一个较为理想的利差。由于此类投资转让有房产合同为基石，风险低，盈利周期较短，因此很多短期投资人对于“炒楼花”十分青睐。在现房供应量短缺，楼价涨势稳定的市场非常流行，特别是在香港、新加坡深受追捧，对于大多数中国投资客来说，也并不陌生。

伦敦房产市场的火爆，供需关系的不平衡，使得很多投资者纷纷加入楼花转卖的行列。但在后金融危机时期，由于金融监管和政府对房地产市场的管控，二手楼花的买主想要获得按揭贷款变得非常困难。记得小编在半年前参加一个投资房产贷款论坛，和参会的一众投资按揭贷款的专业银行讨论如何对楼花转卖进行贷款时，惊奇地发现一半以上的专业人士竟然不知道我在说什么，而另外一小部分银行的直接反应就是——这个领域我们目前还在观望。但到了今天，楼花转卖已经成了新楼盘买卖非常普遍的现象时，小编欣喜地看到有一些银行已经开始把这个产品纳入了他们的按揭贷款范围之内，尽管贷款比例和利率都有很大的限制，但至少使得楼花买卖不再是买家难于取舍的鸡肋。

今天小编就以一个最近刚刚完成买卖的楼花转卖贷款的案例来给大家分析一下，如何在短时间内顺利完成楼花转卖的贷款申请。

Z女士在中国工作，年薪£42000，国内有一套自住房产，无房贷。儿子目前在英国读书，所以Z女士一年前打算在英国买一套新楼盘作为投资，今后留给给孩子。当时找到我们，希望能够拿到60%的贷款。可是因为买的是转卖楼花，而且又是海外买家，收入证明、纳税记录全部都是在中国，而当时在市场上能够做这种贷款的银行只有两三家，对个人最低收入和房产价格以及房产位置都有严格的限制，没有办法拿到理想的贷款金额，最终客户只好放弃了当时看好的那套房产。

我们也一直觉得不能帮客户实现购房的梦想很是遗憾，所以一直在积极地与各家银行探讨海外买家购买楼花转让合同的贷款问题，几个月后，终于柳暗花明。一家银行通知我们，他们已经准备开始接受这种贷款申请了。与此同时，客户也找到了另外一处更为理想的房产。Z女士在交定金之前跟我们再次见面，按我们的要求提供了最新工资单、银行对账单、个人纳税记录、信用报告以及首付款证明等等材料。

因为这套房子比之前那套要贵出很多，以Z女士个人的收入不足以贷到理想的金额，我们看完材料后，建议客户和自己的先生一起申请，应该更有把握拿到她期望的贷款额度。

因为这套楼花的价位已经低于目前的市场价很多，只要买到手就会有一个很好的回报，所以有很多感兴趣的买家，如果不能及时决策就会错失良机。但是如果不能确定自己有拿到贷款的实力，盲目地抢到手到时候也成了烫手的山芋，不知如何处置反而更是烦恼。在我们的帮助下，Z女士及时调整了贷款策略，为成功购房奠定了基础。客户在历时三个多月后最后的关头顺利拿到贷款，完成了交房。

地产中介的负责和配合在这里不得不说上一句。从我们还没有确定好客户能够拿到贷款的时候，中介就已经跟我们紧密接洽，按照我们的估算帮助客户摘选适合他们购买能力的房产，到最后要完成交房前后的各种联络催促，不得不说这个申请的成功有一半的功劳是地产中介的努力。我记得跟一个地产开发商的销售总监聊过一次，她的一句话让我深受感动，她说“我们的愿望就是让客户能顺顺利利交房，这个跟销售业绩无关，是我们希望看到客户拿到钥匙的霎那脸上的笑容。”

其实我们贷款顾问的心情也是如此。每次case不论大小，拿到offer时，我们整个团队都会拍手叫好；如果是不能够拿到offer，就会一直挂在心上。特别是这种新楼盘的买卖，客户有些时候20-30%的首付已经交给开发商了，如果不能够拿到贷款就是直接损失首付款，所以通常会给客户设计两三种方案确保交房顺利。

目前，能够处理楼花转让业务的银行已经有数家，涉及到的贷款产品有30多个。这使得我们的客户有了更多的选择空间。通过这个案例想跟大家分享一下：

1，目前，大批新楼盘即将完工，很多楼花被放到市场，一些卖家甚至在交楼之前会以低于购买价出让手里的楼花，这对有能力贷款或者手里有游资的买家其实是个利好。所以最近想买房子的，不妨看一看能否找到合适的机会；

2，楼花买卖的风险在于资金是否能按时到位，如果离交房的时间不足2个月，建议在做按揭贷款申请的同时，多考虑一些备用方案，以免一个贷款申请出现意外，导致购房失败。我们通常会根据客户的情况制定多套方案，以保证购房的成功；

3，这里要提醒楼花的接盘侠们注意，这个合同必须是第一手的转卖；

4，对于自认为没有办法筹措资金的楼花卖家，特别是要以跳楼价转让的卖家，我想说的是其实还是有其他的贷款渠道可以考虑的。可能跟我们专业的金融顾问讨论一下，你的思路会开阔很多，我们也许能够帮助你顺利完成交房。到时候出租还是再卖，都可以站在一个比较主动的位置上待价而沽了，不是非要跳楼割肉才可以哟！其实很多时候我们发现客户并非不能够贷款，而是他不知道自己是可以的。

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作者微信号：guoquanwinkworth搜狐财经专栏：老董说英国

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