【深度分析】金丝雀码头区域楼高价涨

金丝雀码头(Canary Wharf)和其所在的Isle of Dogs区域在过去20年里, 从一片废弃的船坞区,发展成为全世界最大的金融中心之一,受此推动,这一区域正逐步成为伦敦首屈一指的住宅黄金地带。
根据国际房地产顾问服务机构莱坊(Knight Frank)的分析报告,金丝雀码头的房价从2013年初以来增长了27%,比同期伦敦市中心的增长率高出了10%。如此强劲的增长势头也得益于伦敦经济的增长,这也能从金丝雀码头商业地产市场的形势——写字楼空置率下降,办公室租金上涨看出来。 

商务、住宅相互推动
随着不断新建的基础设施和便民设施,金丝雀码头作为绝佳居住地的地位被提升到了新的高度。
金丝雀码头在欧洲众多金融商务聚集区中占据领导地位,与伦敦金融城一起,成为世界上最重要的金融区。
它是众多银行,媒体公司和专业服务型企业的总部所在地,包括花旗集团(Citigroup)、摩根大通(JP Morgan)、瑞士信贷(Credit Suisse)、路透社(Thomson Reuters)和毕马威(KPMG)。
它也同时是伦敦增长最快的区域。2001—2011年期间,金丝雀码头附带其南边狗岛(Isle of Dogs)的人口共增长了89%。
增长的人口也带动了该区域便民设施工程的扩建。金丝雀码头区也是伦敦最繁华和充满生气的购物中心之一。据统计,该购物中心有超过300间商店、咖啡厅、超市、酒吧和餐厅, 一周7天营业,这成为了构建居住环境和商业中心的有利条件。
除了金丝雀码头购物中心已经有的购物街和奢华购物场所,来年将会有更多的零售商和高端大牌进驻,加强了该区域作为购物中心的地位。这些将会帮助该区域成为举行休闲活动的场所,最近新建好的纵贯城铁站就落成了一个新的Everyman电影院。
作为伦敦一、二区中为数不多的仍旧有巨大发展潜力的区域,金丝雀码头地产公司准备进一步发展其作为居住区的潜力。
该区域的发展规划包括新建学校,这会吸引更多的人口,包括家庭、年轻的专业人士以及从长远看把这一区域从临时居住地转变为家的潜力。将于2019年通车的伊丽莎白城铁(Crossrail 1)也会增强该区域的交通便利性。金丝雀码头区通过土地综合利用、对文化服务和便利设施的巩固,使其自身成为绝佳区域,其连锁效应甚至会波及到整个狗岛房价价格的迅猛上涨。 经济表现

根据英国国家统计局ONS的数据,自2001到2012的十年间,金丝雀码头的雇佣人口数增长了 4 倍,从27,000涨到超过100,000。
虽然大部分工作与金融和保险业务相关,但是科技领域的雇佣人数也有显著增长。

目前已经有7,000人受雇于金丝雀码头的科技、媒体和电信(TMT)行业,加强了金丝雀码头欧洲科技金融城的地位。新成立于金丝雀码头的科技金融公司受益于此地,极大地靠近了他们的首要客户群——银行、金融和专业服务性公司。据Experian预测,到2025年,该区域将会再新增40,000份工作。
金丝雀和周边区域坐在的Tower Hamlets行政区,在过去两年来在英国境内表现出了强劲的经济增长势头。衡量经济活动的年度总附加值在2013和2014年分别增长了2%和2.8%,而同比之下,英国总体为1.9%和3%。接下来5年,平均年增长将会达到3.9%,超过同期的英国和伦敦。
在经济和工作岗位增长的同时, 人口数也会有显著的增长。在接下来的10年中,位于Tower Hamlets行政区的家庭数将会增长20%,增长量为57,325。这个增长速率之快会超过整个伦敦,后者在下一个十年的家庭增长率预计为13%。 

新文化中心的兴起
金丝雀码头连带其周边区域正在逐渐成为文化娱乐的中心,其成为伦敦文化重心地位正在被东伦敦的发展改造不断加强。
事实上,金丝雀码头区已然有了一个大众艺术文化活动举办计划,包括音乐剧、户外舞蹈秀、体育节、露天剧院和展览。
作为东迁计划的一部分,英国国家芭蕾舞团(ENB)宣布了其由现址Kensington搬至London City Island的计划,后者距离金丝雀码头非常近。这一搬迁也包括了市民能在芭蕾舞公司找到新工作的机会的出现。
作为金丝雀码头发展计划的一部分,学校的新建数量也将会提升,包括一间招收 420 位学生的小学,这是使该区域吸引家庭群体的当务之急。纵贯城铁的开通将会使金丝雀码头区 域的家庭更有机会接近全伦敦顶级的学校。即使这样,这个区域的学校将进一步匮乏,可能成为区域吸引有孩 子家庭居住的不利因素。

重要发展规划
金丝雀码头和周边区域有众多的在建和规划项目,涵盖超过400个建筑的工程现已在建或已完成规划。这些计划中有的还处于发展的最早期阶段,距离竣工尚早。

金丝雀码头集团已经着手开始金丝雀码头住宅区的发展计划,包括商业和住宅综合开发的计划——提供超过3,000套新房,超过600套经济适用房,一所学校和医疗中心。计划将使该区域从100英亩扩建为122英亩。
其中伯克利(Berkeley Homes)已经拿到了South Quay Plaza新建住宅的许可,而一旦竣工,新楼将会成为英国最高的居民楼之一,超过该公司位于Vauxhall的181米高的St George Wharf Tower。
同时知名开发商Eco World- Ballymore正在建设其位于Wardian的居民双子楼,该地址距离金丝雀码头仅5分钟步行。
另外,中国开发商绿地集团在伦敦的第二个大型住宅开发项目——位于伦敦金丝雀码头金融区的伦敦绿地中心的规划申请,已于今年2月份正式获得辖区政府(Tower Hamlets)决议通过,建成后将为欧洲最高的住宅楼。伦敦绿地中心规划高度241米(67层), 占地约3700平方米,总建筑面积近9.8万平方米,将建造921套住房(包括156套保障房 )。
纵观所有计划,该区域的改变已然发生,同时也为整个首都的居住状况带来了极大的缓解。

展望未来
莱坊公司的报告预估,伦敦市场当前稳定的可持续的发展势头将持续。民用住宅房价预计在2015至2019年期间有26%的增长。在伦敦的整体发展中,配套成熟的金丝雀码头作为首屈一指的住宅市场的潜力还会继续上 升,这些成熟的配套设施包括便民设施和基础设施的更新,例如伊丽莎白城铁线。

规划的住宅区发展计划,连同配套的便利设施和公共场所的营建,将会给这个区域带来沧海桑田的变化。
据莱坊的数据显示,金丝雀码头当前是许多40岁以下年轻人的首选居住地,这个人群的数目远远超过了伦敦其他核心居住区的买家和租客群体。
该趋势也将会因为伦敦经济文化重心东移和伦敦核心区域东扩计划而不断加强,最终反映在东伦敦不断上涨的房价上。 

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