英房产总值达6.79万亿镑,为GDP3.65倍,伦敦和英格兰东南部占比近半

根据第一太平戴维斯(Savills)新近的报告显示，英国住房总价值已达到6.79万亿英镑，是GDP的3.65倍。

仅在过去3年内，总价值就增长了1.5万亿英镑。其中去年一年增长4910亿英镑。

这些令人兴奋的数字反映出房价增长受到了低利率和强劲经济增长的驱动。私人住宅财富总值也首次超过了5万亿英镑。 但是，第一太平戴维斯的研究专家指出，1.5万亿英镑增值的主要原动力来自伦敦和英格兰东南部，占比超过总增值的三分之一。伦敦和英格兰东南部的住宅总数量占全英的25%，价值却占了44%。 

针对未来的房价预测，一系列因素可能意味着房价增速的放缓。

随着脱离欧盟的决定趋于明确，经济的不确定性可能导致较弱的消费情愫和缩紧的家庭财政。第一太平太维斯预计，未来两年全英的房价增速将有所放缓。此后将再次回弹。

但是，增长的利率将压低贷款买家的可负担性，尤其来自那些房价增幅剧烈地区的买家们。

房屋增值，谁是最大受益者？

由已经完全还清房屋抵押贷款的业主持有的住房财富增长十分显著，这部分群体是在20世纪下半叶购置房产的。目前的总价值已经超过2.39万亿英镑，是有贷款业主持有价值的2倍。这意味着，65岁以上的老人持有自住房业主总房产净值的43%，价值超过1.5万亿英镑。

过去5年，私有房东的房产净值也从6.93亿英镑增长至约1.2万亿英镑。他们既增加了所持有的房产数量，随着房价的增长，房产总价值也持续增长。

与之相反，35岁以下的业主持有的房产财富还不到2亿英镑。

谁是低利率的最大受益者？ 

尽管他们不经常搬家，年龄在35-49岁间的业主是低利率的最大受益者，他们持有贷款的债务总额超过5亿英镑。

由于利率持续维持低位，越来越多人选择扩大住房。这也反映出，使用贷款可以让他们有能力购买多一间卧室的房产。

据OnTheMarket的数据，在英格兰和威尔士地区，从一套2居室搬入一套3居室的平均开支为7.7万英镑。内伦敦的成本为22万英镑，外伦敦的成本是13.8万英镑。如果房间数量是从3间增长至4间，这一数字还会增加。

如此高的成本也导致越来越多人们为了寻求更具价值的房产，选择搬到通勤带居住。第一太平戴维斯预计，随着利率从现有水平的增长，这一趋势将加速。 

一旦脱欧不确定性开始消除

房价增长模式会有所变化吗？

需要明确的一点是，伦敦和英国其他地区的房价差距目前处在历史最高水平。2016年，伦敦最贵的行政区房产总价值下跌了960万英镑，而增速最快的区域是伦敦郊区的Barnet。

但更值得注意的是，2016年中英格兰东南部房产价值的增长自2004年以来首次超过伦敦。在交通便利的前提下，有自主需求的买家和投资者将他们的注意力转向房价更实惠的区域，Slough成为全英房价增幅比最大的地方。

随着脱欧不确定性的消除和适度价格增长的回归，在涟漪效应扩展到全国其他地区前，第一太平戴维斯预计将有利于伦敦的核心地带。

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