【房产宝典】“买房出租”成本控制指南 帮您在税费新政下实现投资利益最大化

2015年在7月8日，英国财政大臣乔治•奥斯本最新发布的财政预算案中，将对出租房利息的免税额进行限制，从2020年期起，对所有房东的免税税率从当前根据个人所得税最高税率(20%、40%或45%)统一限制在20%。这一限制将从2020年4月正式实施。受此影响，将有数十万计的投资出租房房东的利润出现缩水，甚至在某些情况下会彻底吞噬房东的收益。

在财政预算中，财政大臣乔治•奥斯本同时宣布了针对维护带装修房产花费的税务新政策。

针对“买房出租”投资，最大的花费主要集中在购买和出售房产时，比如购房款，中介费和律师费等，但这些并不能用来抵消您的税款。

那么，这些改变将如何影响你，哪些花费可以避免？为此，小编为大家总结了一份“买房出租”投资指南，帮您分析清楚哪些开支可以抵税。

抵押贷款利率

您每年支付的抵押贷款利息是可以用来抵消您的税单。房东也可以要求在个人所得税中减免这部分金额。然而新推出的改革方案将改变这一点。

概括的来说，在申报个人所得税时，房东们将不能将抵押贷款的利息从租金收入中扣除。换句话来说，租金收入部分同样需要纳税，而不是将抵押贷款利息扣除之后再进行交税。

因此，对一部分房东来说，将不得不对他们房租的全部利润缴纳税款。政府将这一税率限制在20%的基础税率，但是这并无益于抵消逐渐增加的成本。这一新政策将与2017年起逐步执行，并于2020年全面执行。

Smith & Williamson对中等税率（40%）的纳税人进行了预测，如果他的抵押贷款利率为租金收入的75%或更高，再扣除其他支出，到2020年时，新的税收政策将使这部分房东的房租收益全部被吞噬。

对于执行附加级税率（即45%）的纳税人，如果抵押贷款的利率达到租金收入的68%，他们的收益也将为零。

一些执行基本利率（20%）的业主也将受到一定影响，因为这一政策的变化很可能将他们推进向更高的税率等级。

抵押贷款费用

目前，聘请抵押贷款经纪人和贷款产品费是可以在贷款申请后的一年之内申请抵税的。然而，当抵押贷款利息减免生效这一优惠可能被严格限制。

租赁中介费

如果您聘请了一家中介公司来帮您寻找租客或管理房产，那么您需要为此支付租金的10%-15%作为中介费。假如每月租金为750英镑，那么您可要求抵消每年1,350英镑的中介费来减少开支。

固定租客

如果你决定自行出租房产，可以要求抵消房租出租的广告，购买合同，信用调查，担保调查，押金保护以及专业财产盘点所需费用。据全国业主协会，每更换一名新房客，以上费用约需300英镑。

建筑保险和财产保险保费

专业的房东保险通常会涵盖建筑物，作为房东的责任以及租金损失。此外，您还可以增加财产，紧急情况，法律开支以及租金保障保险。一份低风险的“买房出租”保险每年月200英镑。

维护和维修

任何用于维护房产的花费都是可以用来抵税的。然而，对于房屋整修，拓建或可增值的改进是不包含在内的。

房屋维修包括修补破损的门窗，修复损坏的灶具，白色家电，家具，水槽，涂漆，装饰以及更换或修补屋顶。

家具

如果出租房配有家具，目前您有两个抵消税款的途径作为选择，一是“日常磨损津贴”，二是更换个别家具的额外费用。您可任选其一。

“日常磨损津贴”约为年租金收入的10%，减去您代替租户缴纳的任何费用，如市政税。申请这一津贴并不意味着您一定更换或维修任何家具。

或者，您可以选择更换个别家具的额外开销这一事项。该条款仅适用于已有家具，在您首次购置家具时不能享受。

但是从2016年4月起，房东只允许扣除实际产生的费用。因此，如果您在日常维护中没有开销，则不能要求抵税。

地租和服务

如果您的房产并非永久产权，那么您还需向土地所有者缴纳地租。

服务费比较常见于公寓房产，且差别较大。基本费用包括清洁，维护，供暖以及公共区域照明所需费用。但是其他费用可能包括安保及礼宾接待人员的费用。您同样可以申请抵消任何场地服务费，如园艺和电力开销。

市政税和水电费

您可以申请抵消代替租户所缴纳的市政税和水电费。即使在房屋空置期间，也同样适用。

其他开销

租出房屋可能产生的其他费用还包括电话费，信件以及由于出租房屋所产生的交通费。这些都可申请抵税。

提交报税表格前

作为房东，您每年都需提交一份自我评估纳税申报表。如果您聘请了会计代为处理，这部分费用也可以抵消。

Blick Rothenberg会计师事务所的合伙人之一Nimesh Shah表示，需要保存好各种收据或付款证明。“如果HMRC需要调查，他们则希望看到您要求抵消的各项开支的手写证明。”

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