小区里的人防车位权属归谁？业主能行使管理权吗？

加班社畜的心酸之一

不仅在于披星戴月

还在于

没钱买车位

每天回来不是在找车位

就是在找车位……

找到车位那一刻的兴奋

可以抵消掉一天的疲惫吧

产权车位买不起，

人防车位要考虑吗？

人防车位产权归谁所有？

可以租赁买卖吗？

基本案情

广州市白云区某花园小区二期负一层为防空地下室人防工程，该人防工程于1999年11月由合某公司负责开发建设，2001年9月竣工，广州市人民防空办公室2003年验收合格。

人防工程平时用途为车库，大部分车位已由开发商合某公司售出并转移登记至业主名下，剩余26个车位仍初始登记在开发商名下。合某公司将该人防车库委托给某家物业公司统一管理，并对该26个车位收取租金。

该小区业委会认为，虽然人防工程所有权归国家所有，收益权归投资者合某公司，但开发商合某公司已将小区房屋产权售予业主，即开发商已通过收取售房款的方式获得投资回报，故该人防工程的投资人应由合某公司转为全体业主，相应的使用权及收益权亦应一并转移给二期全体业主，由业委会对人防工程车库进行管理及收益。

据此，业委会起诉要求开发商合某公司、某家物业公司向其交还未售出的26个人防工程车库（以下简称诉争车位）的管理及收益权。

法院判决

争议焦点涉案车库的使用权、管理权、收益权归属问题

首先，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。开发商合某公司作为涉案车库的投资者，且诉争车位仍初始登记在其名下，故对诉争车位，合某公司享有使用、管理、收益的权利。

其次，根据广州市房地产测绘部门出具的《房屋面积测量成果报告书》，涉案小区的共有建筑为“梯间走廊、梯间大堂”等，涉案车库的建筑面积亦未作为涉案小区共有建筑面积分摊。

再者，从建设单位与小区业主之间订立的商品房买卖合同来看（商品房买卖合同第3页中约定，“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”），双方没有就转让涉案车库权利进行约定，即小区业主支付的购房款只是对应自有房屋及共有分摊建筑，未包括涉案车库。

综上，该业委会主张收回诉争车位管理及收益权缺乏事实和法律依据，一审判决驳回业委会的全部诉讼请求。二审判决驳回业委会上诉，维持原判。

利用小区人防空间为小区业主设置停车位，有利于缓解“停车难”问题。但因法律规定的不明确，以及小区业主权利意识的增强，导致近年来关于人防车位的所有权、收益权的争论不断。

实践中，人防车位一般不会被计入公用建筑面积，其建筑成本由开发商承担，那么根据“谁投资、谁受益”的原则，开发商可以保留该车位的管理及收益权。如果人防车位建筑成本最终计入房价且面积亦由业主分摊，则其收益权就应该属于全体业主。

由于人防车位在租赁、交易、产权登记等方面均有一定限制性规定，故消费者应了解小区人防车位的租售政策，必要时应咨询当地人防或不动产交易部门确认车位权属，避免遭受不必要的经济损失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百五十四条规定，国防资产属于国家所有。人防车位用于国防目的，应属国家所有。

《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。该法第二十六条规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。

小区停车位有几种？

（人防工程会有明显的标志）

来源：广州市白云区人民法院