明月说法 | SPV为何暴抢“翠湖天地”？
还在问上海的房价会不会跌？先看一组数据。中信银行和胡润百富联合发布的《2017中国高净值人群财富管理需求白皮书》载明，中国亿万高净值人群主要由企业主、炒房者和职业股民构成。事实上，企业主和职业股民所赚到的钱，很大一部分又回流到房地产行业。也就是说，有钱人的钱，都在不停地往房产上堆，你说房价还会不会跌？
都说财富管理要接地气，这就是地气，房地产中流动着的金钱的气息。对于中国的成功财富人士，怎么证明自己？拥有核心地段的房产恐怕是无出其右的选择。
君莫笑，王首富在伦敦买房，8000万英镑的别墅都嫌便宜。君不见，昨日上海内环新天地翠湖天地隽萃（核心中的核心地段）认筹，户型为297平方米和391平方米的大平层，单价12万起，总价3500万起，光预付的认筹金就要500万。385个客户抢118套房源，3个人抢一套房，好房不是你有钱抢，想抢就能抢到……
有人问，好的项目人人抢，好的房源人人抢，可是限购了咋办？
就以本次翠湖天地隽萃的认购“中签”情况为例，明月律师发现：除了像梁X伟、钟X良等诸多明星抢到房源以外，很多认购的主体是公司（或有限合伙企业），占比达到55.6%，超过一半了。显而易见，对于高净值人士而言，有钱才能任性，个人名下两套了、限购了？不要慌，不打紧，注册个公司（或有限合伙），再去买房不就行啦？限购于我如浮云也！
有人大声质疑甚至嘲笑：公司买房成本太高，简直钱多人傻，非资产配置、财富传承之上策。注册个特殊目的公司（又称为SPV）买房，以公司持有房产，成本究竟有多高，明月律师简要归纳SPV公司在持有房屋和交易环节的税费成本如下：
1、必须要一次性付款、不能贷款（而个人最低只需三成首付，其余可以贷款）；
2、不享受契税优惠，任何情况下都要按3%征收（个人买房，首套90平方米以下，契税可低至1%）；
3、公司持有房产需缴纳房产税，按照每年房产原值×70%×1.2%（个人持有房产，首套房屋可不用缴纳房产税）；
4、公司持有房产如发生交易，无任何税收优惠，会产生包括但不限于增值税及附加、土地增值税、印花税以及企业所得税等税收成本（这些税费，远超过个人持有房产的税费成本）。
或许，贫穷的确会限制想象力，明月律师认为，有钱任性的背后，其实有自己的“资产配置/财富传承”的逻辑：
1、因外汇管制，人民币出境难，意味着大多数钱只能留在境内。境内钱多了，但好的项目少，投资渠道窄，不投资又不行（因为通货膨胀，钱在贬值），于是核心城市、核心地段的优质房产，是稀缺资源，成为公认的选项，被热钱争抢。明月律师就有不少客户，在二三线城市功成名就了，成天就想着要在上海核心地段买套房，似乎只有买到了上海的房产，才能获得最终的喜乐圆满。试问，全中国有多少个上海？有多少个二三线城市？
2、有些上市公司囤优质房产，囤了就长线持有等增值，万一哪一天企业经营不善，还能像以前A股市场出现的“ST公司靠卖两套房扭亏为盈”，华丽保壳！买个房，近可供老总日常起居，远可救企业生死存亡，何乐而不为哉？还有一些企业，账上原本就赚了不少钱，如依法纳税则先要缴纳25%的企业所得税，向股东分红时又要代扣代缴20%的个人所得税，两层皮一扒、惨不忍睹。于是乎，同样缴税，还不如买房。出去差不多的钱，毕竟还能留下套房子。有些时候，买房取得的增值税专用发票，还可以尝试抵扣企业增值税之进项。从这个角度看，买房也不失为一种税务筹划。
3、核心地段的优质房产，属于不可再生的稀缺资源，往往成为高净值人群资产配置和财富传承之首选。2015年，北京银行联合北京信托做成了一单以家族信托持有房产（住宅）的案例。在这个案例中，客户先设立单一资金信托，该信托再出资购入客户的房产，最后将该信托受益人指定为“直系血亲后代非配偶继承人”。对于这样的高净值客户，房产税啥的成本并不重要，重要的是房子要买下来（避限购）、守得住（防挥霍、防债务、防婚变）、传下去（防争产、免继承）。
同理，为什么客户纷纷通过SPV公司来买房，财产的传承价值是不可忽视的考量因素。高净值客户以SPV公司买到房产以后，考虑今后的传承安排，也可以通过家族信托来实现（设立单一资金家族信托，再以信托出资购入SPV公司股权。最终，信托直接持有SPV股权，间接持有了核心地段的房产）。
明月律师认为，搭建SPV架构暴抢豪宅只是一个开始，让吃瓜群众眼花缭乱的高净值人群资产配置和财富传承方案将纷至沓来。明月律师预言，在不久的将来，本次认筹翠湖天地豪宅中签的SPV，必将出现家族信托的身影。
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作者丨高明月律师
北京观韬中茂（上海）律师事务所
编辑&制图丨刘雪菲
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