8月新出炉地产价格走势：大阪3地块价值大幅上涨，日本全国97地价格持续升温

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日本国土交通省8月23日发表最新一期的「主要都市高度利用地地价动向报告」，向公众揭示持续走高房产价格趋向。

这份报告是国土交通省针对全国100处主要都市的利用度较高的住宅或商业地块（东京、大阪、名古屋和地方圈）进行的分季度调查，调查时间节点分别为1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。

调查结果

此次调查结果显示，100处高度利用地块中有97处地块价格持续上升，3处持平，0回落，价格上升地区的数目已经连续超过一年保持在90%以上。

01. 东京圈

02. 东京都

03. 大阪圈

04. 名古屋

05. 地方圈走势

这其中，涨幅最大的是大阪市3个主要商业区西梅田、茶屋町、新大阪，这一季度涨幅超过6%！

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除此以外，共有25个地区涨势超过3%：

【東京圏】

千葉市…千葉駅前

東京都…歌舞伎町·渋谷

【大阪圏】

京都市…京都駅周辺·河原町·烏丸

大阪府…中之島西·北浜·心斎橋·なんば·福島·天王寺·江坂

神戸市…参宮駅前

【名古屋圏】

名古屋市…太閤口·伏見·久屋大通駅周辺·金山

【地方圏】

札幌市…宮の森·駅前通

仙台市…錦町·中央1丁目

福岡市…博多駅周辺

熊本市…下通周辺

那覇市…県庁前

而其余69个涨幅在0~3%的地区中，只有横滨站西口的涨幅出现回落。

价格走势分析

在这项统计报告中，影响地价主要有6个因素：

交易价格　交易收益率　办公室租金

店铺租金　公寓分售价格　公寓租金

以东京港区南青山地块为例，该地块呈现出如下特征：交易价格上升，交易收益率下降，公寓分售价格平稳，公寓租金上升。（由于是住宅，办公室租金和店铺租金没有记载）

根据不动产鉴定师的解释，由于南青山地处高价区，公寓分售价格较高，成交率随之有所下降，但是，预计国内富裕阶层的需求仍未到达天花板，对于南青山这样的高级公寓地块需求仍然坚挺，所以价格也会保持较高的水平。

这100处高利用地块中的高级公寓，租赁需求始终保持在较高的水平，空室率通常较低。考虑到部分地区存在高价警戒区，预估价格虽然难以有大幅上涨，但是基于品牌和地块便利性的优势，这一部分的需求并不会降低，地价仍然会持续增长。

纵观日本三大都市圈，地价可以总结出以下几个特征：

• 办公室空置率下降、工资上涨等长期现状均趋于稳定

• 再开发事业发展如火如荼，繁华性均有所提高

• 访日游客数字不断攀升，酒店建设需求旺盛

• 便利性较高地块的公寓需求坚挺

东京奥运会前后再开发商业地块大盘点，请参阅→盘点2020年东京奥运会热门地块再开发商业地产项目

附：日本全国100处高度利用地块价格走势表

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