小区车位究竟归谁？

作者 | 施效梅

全文共2182字，预计阅读时间为6分钟

说到小区车位的权属，不得不提及2016年4月在网上传得沸沸扬扬的一篇不实报道——《小区车库到底属于谁？法院判决：全体业主享有地下停车库的权益》。报道截图如下：

坦白的讲，当时一目三行的读完后，我有点懵圈，因为它颠覆了本人的物权观。但是，我没有放弃自己，立马开始在浩瀚的互联网海中淘判决。结果，判决书全文如下：

原来，法院的认定其实跟大家YY的“地下车位既然归业主共有大家再也不用买车位交租金了”真的不一样~不一样~况且这尚为一审判决，暂不论是否生效，反正网络上的东西，真的不可轻信。

所以，现在我们来正经的讨论下，小区车位到底是否均归业主共有：

一、地上车位

1、位于业主共有的道路或其他场地上，不论是否规划，均属于业主共有。

开发商对此类车位不能销售、转让或者附赠，只能由物业服务企业提供停车物业服务。其中，超出规划部分的车位，属于“改变共有部分的用途”的行为，应当在启用前取得全部业主的同意，或者履行《物权法》第七十六条规定的程序，否则业主有权要求恢复原状。

依据法条：

《中华人民共和国物权法》

第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 

2、位于小区内城镇公共道路、绿地上，由于该部分道路、绿地本不为业主共有，故其上的车位亦不属业主共有。

依据法条：

《中华人民共和国物权法》

第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

二、地下车位

对于地下车库归属业主还是开发商，目前实践中存在较大争议，主要是由于有观点认为如果地下车库的建设费用计入商品住宅价格或者面积计入公摊，则应属业主共有。然而，作为买受人其实很难证实前述问题。但是，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分”，以及《房屋登记办法》第三十一条的规定“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”可作出判断：若开发商能够取得地下车位的所有权初始登记证，即说明经房屋登记机构审查相关登记材料，该部分不属于业主共有。

据此，对地下车库的车位权属作如下分析：

1、规划车位，同商品房，可办理所有权证，开发商有权出售、附赠或出租给业主。

2、人防车位，依照《人民防空法》之规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，同时，人防工程是明确不计入公用建筑面积的，因此，开发商应为其投资主体，收益亦归开发商。开发商可通过出租获取收益，但不能出售或附赠。

2016年6月25日，西安市政府颁布了《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中第一条第（5）项规定，“房地产项目配建的地下人防工程，在保证日常维护管理、不影响战时使用效能的前提下，投资人可以取得人防工程的所有权并进行登记，收益归投资人。”然而，因现行的法律法规并未就人防工程的所有权进行明确，因此该意见颁布后便再无进一步的实施。

依据法条：

《中华人民共和国人民防空法》

第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》

第九条 公用建筑面积计算原则 
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 

公用建筑面积按以下方法计算： 

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 

3、超规划车位，该部分车位的权属就涉及到前文有观点提出的建设费用是否计入商品住宅价格或者面积是否计入公摊的问题。而公共建筑面积是整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积的结果，与土地使用权的面积并无直接关系。因此，鼓楼法院以“建成后的小区，土地使用权面积为7697.6平方米，共用分摊面积为7697.6平方米”为由，认定地下车库中超规划车位与未能优先满足业主需要的车位数量的差额为业主共有是值得商榷的。

编辑 | 稼轩文编社

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