稼轩分享 | 征地拆迁法律问题百问百答(四)：实施征地补偿方案等后续内容

文 | 陕西稼轩律师事务所 政府法律业务委员会

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七十三、补偿与拆迁的顺序是什么？

答：先补偿后拆迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

七十四、征地补偿费用可不可以分期支付？

答：不可以，必须一次性全额支付。

七十五、拆迁部门是否可以口头通知要求搬迁或者强拆？

答：不可以，必须是书面通知，包括限期拆除通知书、限期拆除决定书（针对违法建筑物）或限期腾地决定书、责令交出土地决定书（针对合法建筑物）。

七十六、书面通知书应包括哪些法定内容？

答：被征收人的姓名或者名称、地址、理由和依据、方式和时间、救济权利（如申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限）、行政机关的名称、印章和日期。

七十七、被征收人不签收书面通知书是不是就不产生法律效力？

答：被征收人不签收，负责机关可以留置送达，公告送达，所以接到通知书，被征收人应及时采取复议或诉讼途径维护自己权利。

七十八、被征收人不搬迁，能否以中断供水、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁？

答：不可以。《行政强制法》第四十三条第二款规定，行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。

七十九、违法建筑强制拆迁的机关是哪个？

答：强制拆除由县级以上地方人民政府指定的城管机关或者直接向人民法院申请强制拆除。

八十、在通知对违法建筑物自行拆除的情况下，被征收人不拆除的，征收人是否可以直接强拆？

答：不可以。应先进行催告，到期后逾期仍不自行拆除，且无正当理由的，可以强拆。

八十一、催告限期自行拆迁，合理期限是多少？

答：限期拆迁的合理期限应不少于3天。

八十二、强拆通知送达时或催告时，被强拆人有什么权利？

答：陈述权和申辩权，以及通过申请行政复议或提起行政诉讼寻求救济的权利。

八十三、被征收人行使陈述权和申辩权，负责机关应履行什么职责？

答：应当充分听取被征收人的意见，对其提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。

八十四、强拆机关是否可以法定节假日趁被征收人不在，实行强拆？

答：不可以。《行政强制法》第四十三条第一款规定，行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是，情况紧急的除外。

八十五、强拆过程中，被拆迁人认为强拆违法，应该怎么办？

答：应及时拍照录像，并及时对屋内不能搬走的物品做好清单明细，固定证据。

八十六、被征收人能否通过不断上访终止强拆？

答：不可以，建议通过行政复议或行政诉讼程序正当维权。

八十七、如何确认征地调查的结果？  

答：市县土地行政管理部门应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认调查结果。

八十八、由谁对拟拆迁的房屋价格进行评估？

答：在拆迁公告下发后，应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照相应的法律法规对拆迁区域内的房屋进行价格评估确定。

八十九、行政征收过程中，如何选择评估机构？

答：在选定评估机构时可以采取听证会的方式进行“推举式”的选定。当双方的意见无法达成一致时，可以使用“抽签式”的方法由拆迁管理部门从待选的评估机构中抽签选定。被拆迁人对原评估经申请复核仍存在异议时，可以从具有相应资质并已公示过的评估机构中自行选择，依据相同标准重新评估。

九十、房屋价格的评估流程是什么？

答：在房屋拆迁过程中，对被拆迁房屋的市场价值进行评估，要遵循一定的流程，包括：选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定，每一个环节被拆迁人都可以参与，每一个环节也都是法定要求必不可少的。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说，公开、透明成为了拆迁评估的必要原则。

九十一、什么是“棚户区”？

答：一般指简易房屋等集中区，缺少规划，分布凌乱，斜路、死路等太多。结构简陋，抗灾性差即抗震、防火、防洪性差。居住拥挤，功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中之地。

九十二、土地的补偿标准是什么？

答：土地补偿标准主要看土地性质是国有土地还是集体土地，获得国有土地使用权的方式是出让还是划拨，集体土地地块不同评估价也会不同。

九十三、城中村的土地性质是什么？

答：城中村土地性质比较复杂，包括三种情况：1.已经全部被征用为国有土地；2.虽已列入城市框架，但土地性质仍旧为集体土地；3.部分为国有土地，部分为集体土地。

九十四、城中村的房屋类型有哪些？

答：房屋类型包括宅基地房屋、临时用地房屋、无证房屋、小产权房、门面房等多种。

九十五、城中村的补偿标准是什么？

答：《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。也就是说，由于法律已经做了特殊规定，城中村原则上是应当按照国有土地上房屋的标准和流程进行补偿的。但是具体实施过程中还是要依据土地性质、房屋类型等具体情况进行区分。

九十六、城中村房屋的如何确定补偿标准？

答：按照该房屋是否有合法房屋权属证书或有合法批建手续，分为三种补偿标准。第一种：具有合法证书或者手续的房屋、因历史原因无法办理合法证书或者手续的房屋按照评估价给予补偿；第二种：认定为违法建筑的、征收后开始抢建、加建的房屋面积不予补偿；第三种：未超过批准期限的临时建筑、其他原因导致的无证房屋一般会折价补偿或者按照建筑成本、重置价格补偿；另外考虑到社会稳定、照顾村民生活水平等因素，拆迁部门也会对违法建筑等房屋进行一定的补偿。按照房屋用途是住宅还是商用房，亦或是住宅自行改为经营性用房（即门面房），补偿标准的主要区别在于商业用房的补偿中增加停产停业损失这一项，门面房是否认定为商业用房，主要看是否办理营业执照，是否实际经营等因素。

九十七、补偿包括的项目有哪些？

答：一般包括以下项目：地上房屋补偿款及装修款、临时安置费、搬迁费、停产停业损失、拆迁奖励、生活保障补助等其他补偿或补助。实践中，按照有无本村户口、有无宅基地、外来人口落户本集体的有房户等情况，安置政策也有所不同。

九十八、被拆迁人子女就学如何解决？

答：1、如已分配或购买了新房，应将户口迁入自己的产权证的实际居住地，持产权证及户口本到所属施教区的小学办理就读手续；2、如果孩子家庭住房已拆迁，应出具“西安市房屋拆迁补偿专项存折”及相关部门的有关材料，证明自己确实没有重新购房，有困难的拆迁户（因各种原因未购买新房的）其子女可以在原施教区入学就读；3、拆迁过渡期间，确因暂住地与原户口所在地较远，无法在原施教区就读的，持户口本、拆迁材料、暂住证等有关证明到暂住地所属的学校办理借读手续，如该学校班级人数已满，则由教育行政部门根据相对就近入学的原则到有学额的指定的学校借读，并按规定缴纳借读费。

九十九、房屋征收补偿方案合法性的审查时间是什么时候？

答：在国有土地上房屋征收与补偿过程中，房屋征收补偿方案是市、县级人民政府作出房屋补偿决定的重要依据。但房屋征收补偿方案并非针对单个权利主体，而是针对所有被征收人作出的征收补偿标准和方式。对单个权利主体的权益产生实质影响的是其后作出的房屋征收补偿决定。并且在被征收人对房屋征收补偿决定依法提起行政诉讼，人民法院对房屋征收补偿决定审查时，也将一并对征收补偿方案的合法性进行审查。换言之，房屋征收补偿方案的效力已被房屋征收补偿决定所吸收，被征收人完全可以通过起诉房屋征收补偿决定维护自己的合法权益。

一百、仅仅签了过渡条款或过渡协议，房屋是否就可以被拆除？

答：房屋征收补偿的过渡条款是房屋被拆除之后获得实际安置之前，双方当事人关于过渡方式、过渡期限和过渡费用的具体安排，不同于作为征收补偿主要内容的补偿方式、补偿金额、安置地点和面积等主要条款，过渡条款并不能从根本上保障被征收人的安置补偿权益，仅有过渡条款的过渡协议不能替代整体的安置补偿协议，过渡协议中约定的将房屋交由征收机关拆除的内容，必须与明确约定征收补偿主要条款的安置补偿协议结合后，方可作为征收机关拆除被征收房屋的合法依据，仅就过渡问题签订的过渡协议，即使协议中约定拆除房屋的内容，在征收机关完成安置补偿工作之前，也不能作为拆除被征收房屋的合法依据。

编辑 | 稼轩文编社

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