今日热评｜“买房假离婚”纠纷法律数据分析

✎  第 391篇原创

文 | 稼轩律师 赵婧

预计预览时间：12分钟

2月份在做陕西近三年来离婚后财产纠纷数据整理时发现因买房假离婚而产生的诉争颇为典型，故笔者随后对此类现象的数据做了进一步的整理，周末爆出“深圳离婚潮”新闻，网友猜测可能是豪宅税的取消和后续购房政策诱使不少家庭为省税而假意离婚实则购房投资，整理的相关数据显示买房假离婚一不小心就弄假成真了，所以，本文聊下相关法律风险。

一、数据概况

（一）

检索背景

数据来源：openlaw裁判文书网

检索参数 ：买房假离婚

（二）

数据总量

此次筛选出的典型数据是北京、河北等六省围绕假离婚买房展开的相关纠纷，总体数据如下：

（三）

典型案件

此次检索的数据显示在假离婚买房被一方假戏真做后双方由此展开的纠纷不仅止于房产分割，离婚前的财产分割、离婚后子女抚养权的归属、抚养费的支付、共同生活期间的账目往来等皆可成为诉争目标，以下为此次检索的相对典型的几个案件：

1. 北京地区

(2017) 京0108民初30975号系列案件，双方为购第三套房办理了离婚登记，离婚协议约定孩子、房产均归男方，第三套房购置后女方多次要求复婚未果诉请原离婚协议无效，被驳回，同时，男方母亲诉请女方返还为购置第三套房时女方所写借条约定的借款，法院判令女方按约定还款并支付利息。

2. 河北地区

（2016）冀0581民初1411号系列案件，双方在假离婚后展开了同居析产系列案件的一审、二审、再审，房屋确权及房产登记异议系列案件的一审、二审，同居期间账目往来的民间借贷纠纷系列程序，历时5年系列诉争仍未定止。

（2018）冀0681民初119号系列案件，男女双方围绕离婚后所购房产展开了共有物分割纠纷、购房账目往来的不当得利系列纠纷。

简言之，假戏真做摊牌后诉争纷至沓来，怨怒无休止。

二、法律分析

假离婚买房的诉争大多是围绕离婚的“真与假”而展开，因此，笔者总结了“真与假”相关的常见争议点做具体分析，如下：

（一）

离婚协议的效力问题

假戏真做被摊牌后天真的一方才幡然醒悟，愤而诉请撤销离婚协议，但现行有效的关于撤销离婚协议的规定是《婚姻法司法解释二》第九条“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。”即：撤销离婚协议除了一年的时间限制外，还需满足签订离婚协议时存在欺诈、胁迫等情形的条件，而针对买房假离婚所签订的离婚协议，能否撤销取决于法院对于离婚合意与财产分割意思表示不一致的认定，此次查阅的数据显示有以下两种观点：

第一，没有假离婚，作为完全民事行为能力人，应具备相应的认知能力，自愿签署的离婚协议应具法律效力。一般持此类裁判观点的对于当事人双方的离婚合意与财产分割意思表示的认定有两种倾向：其一，离婚合意与离婚财产分割不必然关联，即当事人双方是夫妻感情破裂而离婚还是为购房而离婚仅为离婚合意的形成背景，而离婚财产分割意思表示除了与离婚目的相关外，还涉及当事人对自己的权益处分、法律风险防范等，换言之，为买房而离婚的离婚合意不必然构成财产分割的欺诈、胁迫。其二，为买房而办理离婚登记时所签订的离婚协议财产分割条款是否有悖真实的财产分割意思表示无从查证。不管是从双方离婚合意的达成还是从离婚协议的签署都无法得知当事人在办理离婚登记时的真实财产分割意思，而离婚协议系双方自愿签署，作为完全民事行为能力人对于所签署的法律文件应具备相应的认知能力，离婚协议应具有法律约束力。换言之，从举证角度来说，当事人往往缺乏离婚协议财产分割条款与真实的财产分割意思相悖的证据。此次查阅的数据里湖南的相关判决很是可爱，几乎每份判决都要大呼一句“没有假离婚！”。

第二，离婚协议非真实意思表示，撤销，重新分割财产。持此种裁判观点的以上海长宁区法院的（2017）沪0105民初16479号判决为例，法院从双方的离婚态度、离婚原因、离婚前后的生活状态、夫妻财产状况及来源等角度查证论述了离婚协议非当事人的真实意思表示，最终撤销了离婚财产分割条款，重新分割夫妻共同财产。在笔者看来，此种裁判观点除了需要申请撤销一方的翔实证据外，还需依赖承办法官的实务经验及裁判理念，此次查阅的数据除了前述（2017）沪0105民初16479号外，仅有（2019）冀04民终3586号判决支持撤销离婚协议财产分割条款。

（二）

离婚后同居期间所购房产及其他财产分割问题

实务中，假戏真做一方往往是到不得已的时候才摊牌，所以一般离婚后仍会共同生活一段时间，短则数月长则数年，在此期间仍以夫妻相处，财产不分你我，待天真一方醒悟后诉请撤销离婚协议往往无果，由此再诉请同居析产、确认物权、返还不当得利等，常见的同居期间财产分割问题如下：

第一，离婚后所购房产分割。

此种一般是指离婚后所购房产登记在否认“假离婚”一方名下的情形，而认可“假离婚”一方在签署离婚协议时对于法律风险并未有充分认识，离婚协议财产分割往往是净身出户型，约定全部财产归另一方，由此导致离婚前后的房产和财产均在假戏真做一方名下。对于此种情形，法院在认定离婚后所购房产属性时需判定几个要素：购房时双方关系，是否同居（此处不得不广而告之下常见渣男语录：我们仅仅是共处一室并无关系，一切都是为了孩子、老人等）？购房出资情况，能否查明各自出资份额或购房出资 来源？购房约定，双方对于所购房产归属或分割是否有明确约定（PS：论补充协议的必要性）？

此次查阅的上海二中院作出的（2017）沪02民终1978号判决对此种情形所购房产属性的论述值得注意：案涉房屋虽购于双方离婚之后，但在此期间双方仍共同居住、生活，经济上互有往来，购买诉争房屋完全是双方合意所为，基于双方经济混同，诉争房屋应为共有。

总之，此类情形若要分割离婚后所购房产需从前述购房时双方关系及购房出资等角度搜集证据。

第二，离婚后同居期间账目往来问题。

之所以强调这个问题是因为实务中常见有人假戏真做后还赶尽杀绝，把同居期间给配偶的转账等账目往来以民间借贷、不当得利等理由诉至法院，要求返还。此次查阅的数据里不乏男女双方离婚后一方或其父母诉请另一方返还离婚前后账目往来的资金，如(2017)京0108民初28964号案件，女方诉请撤销离婚协议后男方母亲随即诉请女方偿还双方购房时男方母亲给女方的转账，最终法院判令女方还款。因此，针对此类可能发生的问题需注意几点：

1. 购房出资尽可能走夫妻双方账户，若走其他亲属账户最好签署协议约定清楚出资走账情况；

2. 签署借条、承诺书需慎重，作为一名完全民事行为能力人所签署的文件一般都有法律效力，在签署之前最好确认审核内容的真实性及法律后果。

（三）

其他协议效力问题

现今大家的法律意识相对有所提升，在作出此类规避政策获利的行为时多少会采取些防范措施，这些措施大多以协议的形式出现，各种形式的协议效力如何，此次查阅的上海（2017）沪0114民初7225号可见一斑，详情如下：

2013年5月13日，男、女双方签订离婚协议约定，201号、1001号、1402号房产归女方所有，501号房产归男方所有，女儿随女方生活（协议1）；

2014年2月10，男、女双方登记离婚，约定婚后无共同经济分割（协议2）；

2014年2月14日，双方至公证处办理公证，约定201号、1401、1001房产归女方，501号房产女方的份额归女方；

2016年5月23日，男女双方至房管局将201、1401号房屋产权变更登记至男方名下，并提交落款时间为2014年2月10日的离婚补充协议，约定201、1401号房归男方（协议3）；

房产变更登记当日，双方另签署协议，约定1401号房归女儿，201号房归女方，501号房归男方，如出售男方支付女方70万元（协议4）；

当日，双方同时签订房屋转让与抵押协议两份，即协议5约定女方将201室作价300万元过户给男方、协议6约定女方将1401室作价460万元过户给男方，因房款尚未支付，作为欠款担保，两套房屋产权抵押给女方，两份协议均约定，房款支付完毕，撤销抵押，5个月内房款不支付完毕，房屋无条件返还女方。

关于案涉协议的效力问题：

协议1在离婚登记前签署，根据《婚姻法司法解释三》第十四条的规定，未办理离婚登记不生效。

协议2与3的效力问题，即备案登记的离婚协议与补充协议的效力问题，法院认为协议3的真实形成时间为2016年5月23日是双方为办理房屋产权变更登记所签署的，不能推翻备案登记的离婚协议效力。实务中大多认为婚姻登记机关备案登记的离婚协议非经法定程序不能撤销，而备案登记后形成的补充协议类的效力需根据相关法律规定判定其效力。

协议4、5、6的效力问题，协议5、6因与事实不符（借贷关系未发生）不发生法律效力，协议4虽发生在产权变更登记至男方名下之后，但系双方对房屋归属的约定，应具约束力。此处涉及一个问题，房屋登记记载情况与真实权利状态不符时的处理问题，依据《物权法司法解释一》的规定，真实权利人有证据证明的应支持，协议3、5、6均为当事人双方规避限购政策所为，协议4系双方对房屋归属的一致约定，因此，应为有效，且协议4的约定还涉及双方女儿的权益问题，关于房屋赠与子女反悔问题在另一篇里会详细论述，不过，此案双方女儿诉请将1401号房屋过户至其名下得到了法院支持。

（2017）沪0114民初7225号案所涉及的双方离婚前后签署的系列协议问题相对典型，简言之，是否有效取决于协议内容及相关法律规定，如果坚持冒险，为维护自身权益最好请专业人士把关。

三、建议

作为法律从业者笔者见了太多为取小利而失财失物的案例，本文所讨论的买房假离婚的案例里人财两空的更是数不胜数，俗话说你跟他（她）合计占点国家便宜，他（她）在占完国家便宜没道理不接着占你便宜，所以，勿贪小利勿失警惕。

防骗指南：

？亲爱的，我们离婚买房吧

：好啊，房、车、股票、基金、存款都归我，咱签好相关文件约定清楚离婚后买的房的归属。

-END-

编辑｜稼轩文编社

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