房产交易｜房产交易之个人卖房所缴税费
编者按：2021年12月9日始，新冠病毒再次袭扰我们的城市，同心抗疫，我们以不同的方式加入到这场战斗中！而病毒不仅威胁着人民的生命，还对我们的市场经济秩序、人民的正常生活带来巨大影响，作为法律人，如何运用法律解决这一社会事实成为迫切问题，基于此，稼轩律师集结成为“公益律师团”将通过专业文章、短视频、直播等方式与您共度疫情难关！
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个人是房产交易市场最主要的交易对象，个人转卖房屋亦是常见的一种房产交易方式，税收部门对个人转卖房屋，按照房屋购买年限的不同进行了细致的划分，区分为购买不满两年的住房、购买满两年不满五年的住房、购买满五年的住房、非居住用房等四种，并对每一类目项下又根据地区及性质进行了更细致的划分，针对不同的情形制定了不同的税收政策。
第一类：个人出售购买不满两年的住房
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改增值税试点的通知（财税「2016」36号）》、《全国人民代表大会关于修改<中华人民共和国个人所得税法>的决定（中华人民共和国主席令第九号）》、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发「2006」108号）》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号）》、《中华人民共和国增值税暂行条例（国务院令第134号）》的相关规定，个人出售购买不满两年的住房，需要缴纳以下税费：
1. 增值税：个人出售不满两年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
2. 城市维护建设税：以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按照7%、5%或者1%的税率计算缴纳。以实际缴纳的增值税税额为依据，计算缴纳教育附加、地方教育附件，教育费附加费税率为3%，地方教育附件费率为2%。
（备注：由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实情况，对增值税小规模纳税人可以在50％的税额幅度内减征城市维护建设税、印花税教育费附加、地方教育附加）
3. 个人所得税：以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的税率。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3％的幅度内确定。
第二类：个人出售购买满两年不满五年的住房
对于这类房屋的出售，区分房屋所在地是否属于北京、上海、广州、深圳，属于上述地区更进一步划分为普通住房及非普通住房，大致梳理如下：
不属于北上广深地区
1. 增值税：免收。个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。
2. 个人所得税：以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的税率。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3％的幅度内确定。
属于北上广深地区——非普通住房
1. 增值税：按照销售额的5%计算增值税。个人转让其购买的非普通住房，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额。
2. 个人所得税：以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的税率。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3％的幅度内确定。
3. 城市建设维护税：以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按照7%、5%或者1%的税率计算缴纳。以实际缴纳的增值税税额为依据，计算缴纳教育附加、地方教育附件，教育费附加费税率为3%，地方教育附件费率为2%。
属于北上广深地区——普通住房
1. 增值税：免收。个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。
2. 个人所得税：以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的税率。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3％的幅度内确定。
第三类：个人出售购买满五年的住房
对于这类房屋的出售，除了同样区分房屋所在地是否属于北京、上海、广州、深圳这些地区外，属于上述地区更进一步划分为普通住房及非普通住房，其划分标准较出售不满五年的房屋更加的细致与繁杂，笔者大致梳理如下 ：
不属于北上广深地区——家庭唯一住房
1. 增值税：免征。对于个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。
2. 个人所得税：免征。对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
不属于北上广深地区——非家庭唯一住房
1. 增值税：免征。对于个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。
2. 个人所得税：以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的税率。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3％的幅度内确定。
属于北上广深地区——普通住房
家庭唯一住房：
1. 增值税：免征。
2. 个人所得税：免征。
非家庭唯一住房：
1. 增值税：免征增值税 。对于个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。
2. 个人所得税：以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的税率。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3％的幅度内确定。
属于北上广深地区——非普通住房
家庭唯一住房：
1. 增值税：按照5%计算增值税。对于个人将购买两年以上（含两年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。
2.个人所得税：免征。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
3.城市维护建设税：以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按照7%、5%或者1%的税率计算缴纳。以实际缴纳的增值税税额为依据，计算缴纳教育附加、地方教育附件，教育费附加费税率为3%，地方教育附件费率为2%。
（备注：由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实情况，对增值税小规模纳税人可以在50％的税额幅度内减征城市维护建设税、印花税教育费附加、地方教育附加）
非家庭唯一住房
1. 增值税：按照5%计算增值税。对于个人将购买两年以上（含两年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。
2. 个人所得税：以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的税率。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3％的幅度内确定。
3. 城市维护建设税：以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按照7%、5%或者1%的税率计算缴纳。以实际缴纳的增值税税额为依据，计算缴纳教育附加、地方教育附件，教育费附加费税率为3%，地方教育附件费率为2%
（备注：由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实情况，对增值税小规模纳税人可以在50％的税额幅度内减征城市维护建设税、印花税教育费附加、地方教育附加）
第四类：个人出售购买的非居住用房
1. 增值税：按照5%计算增值税。以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原件或者取得不动产时的作价余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2. 城市建设维护税：以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按照7%、5%或者1%的税率计算缴纳。以实际缴纳的增值税税额为依据，计算缴纳教育附加、地方教育附件，教育费附加费税率为3%，地方教育附件费率为2%。
3. 个人所得税：按照20%税率收取。以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的税率。
4. 土地增值税：纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额，按规定缴纳土地增值税。
5. 印花税：按照订立的书据所载金额的万分之五计算缴纳印花税。
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