稼轩分享 | 购房者“强制停贷”有何风险？如何维权？

✎  第 833 篇 原创

文 | 稼轩律师  黄文龙  丁佳瑶

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前言：近期楼盘烂尾导致业主集体公告停贷事件持续发酵，笔者也在此期间接到了多个咨询，发现多数购房者依然存在着诸多困惑，如购房者能否“强制停贷”，“强制停贷”后的法律风险及购房者已支付的购房款、按揭款是否应由违规放贷的银行来返还等问题，笔者查询了相关法律规定并浏览了全国大部分省份及最高院的裁判文书，其中已给出了部分答案，在此基础上，笔者将相关观点用通俗易懂的话语进行了总结及提炼，旨在给购房者一些参考。

一、购房者能不能“强制停贷”？

不建议“强制停贷”。若因开发商原因导致楼盘停工、烂尾、无法按约定日期交房等情况，购房者为主张权利，直接采取集体发布公告、向银行发函声明、停止归还贷款等措施，并不一定能终止与贷款银行间的贷款合同关系，还可能被贷款银行追责。

二、购房者“强制停贷”后的法律风险有哪些？

购房者与贷款银行签订合法有效的《按揭贷款合同》，其中明确约定了迟延还款的违约责任，购房者的“强制停贷”行为将构成违约，贷款银行有权向法院起诉，要求购房者承担相应的违约责任，包括但不限于：要求购房者一次性返还欠付按揭贷款，支付违约金，利息、罚息、律师费等。若经法院作出生效的法律文书后购房者仍不履行的，则会被法院查扣、冻结名下房屋、车辆及扣划银行账户存款等财产，甚至被限制高消费、严重的列入失信被执行人“黑名单”，更有甚者，将构成刑事犯罪。

另外，若贷款银行向央行征信中心报送购房者未按期还款的信息，会在该购房者个人征信报告中体现，也就是“上征信”，对于今后房贷、车贷、信用卡、金融机构信用风险评价等会形成负面影响。

三、购房者应如何维权？

1. 若开发商未按约定期限交付房屋，购房者可向人民法院提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同》及《按揭贷款合同》等，免除购房者的剩余还款义务，及时止损。

根据2020年新修《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》司法解释 及（2019）最高法民再245号最高院案例可知，开发商未按约定期限交付房屋，致使购房人解除购房合同及相关的担保贷款合同的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给银行，也就是说购房者即可免除向银行偿还剩余按揭贷款的义务。

根据多数省份的裁判文书可以看出，除已达合同约定的交付期仍未能交付商品房的情况外，购房者主张因其他情况，包括但不限于未到交付期工程停工、施工进度严重逾期、或开发商、建设单位涉案、被行政机关处罚、被执行甚至失信等要求解除《商品房买卖合同》的，因举证难度较大，难以被人民法院支持，尤其考虑到近年间疫情等不可抗力原因及社会经济因素，主张解除合同具有较大难度，且举证较为困难，有被法院驳回的风险。

2. 一种特殊情形：若开发商未按约定期限交付房屋，贷款银行亦存在违规放贷等情形，购房者可向人民法院提起诉讼，停止还贷至房屋具备交付条件之日，选择保住房屋。

关于贷款银行是否存在违规放贷等情形，购房者可通过致函银保监局、住建、央行等政府部门了解贷款银行是否存在违规放贷，未将资金转入监管账户等情形，得到复函之后，购房者可通过诉讼方式要求停止还贷至房屋具备交付条件之日。

可供参考的是，(2018)粤民申7516号广东省高级人民法院判决，该案例直接指出因银行违规放贷、未按照规定支付贷款至专用账户等行为存在过错，判决购房者可以停止归还贷款至房屋具备交付条件之时。具体为：判决购房者从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行（贷款银行）履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，购房者已经向招行惠州分行（贷款银行）偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时购房者仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务。

但除此案例之外，暂未查询到全国存在其他因银行违约情况判决购房者可停贷的案例，且该案件并非最高人民法院指导案例、我国也并非判例法国家，根据各地、各案情况不同，也无法完全参照此案件因银行违约违规主张停止还贷。

四、若《商品房买卖合同》及《按揭贷款合同》等合同已合法解除，购房者已付的购房款及已归还的按揭款项，应由哪方来返还？

 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条及目前已生效的裁判文书可知，开发商将购房贷款及购房款的本金及利息分别返还给银行和购房者。也就是说购房者已付的购房款及已归还的按揭款项，由开发商来返还。

在此类情况中多数购房者考虑到，楼盘烂尾、开发商破产直接导致开发商资金链断裂，开发商没钱还，且自己的贷款是与银行签订合同，又按月还款给银行的，是否可以由银行承担返还已付款项的责任呢？如果开发商不还钱、银行要求购房者返还贷款怎么办？

根据司法解释规定及目前已生效的裁判文书可知，《按揭贷款合同》解除后，由开发商将收取的购房贷款及购房款的本金及利息返还给银行和购房人，若开发商没钱返还，银行方起诉购房者要求返还的，购房者一般也不承担返还责任，因为在购房者无过错的情形下，依然要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理加重了购房者的负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

五、结语

面对楼盘烂尾、“崩盘”等现状，购房者应充分了解“强制停贷”维权的风险后果，“法律不保护躺在权利上睡觉的人”，如果开发商有责任、贷款银行有过错，就应当拿起法律的武器，切勿“躺平”，合法合规、有策略的保障自己合法权益。

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编辑｜稼轩文编社

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