如何避免走进征收补偿安置协议中的“陷阱”

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面对征收，有人欢喜，有人忧愁。国家为了保护被征收人的合法利益，颁布法律，明文规定要保护被征收人的合法权益，在着手实施拆迁时，征收人要先对被征收人进行安置补偿，双方当事人要先签订补偿安置协议，然后进行搬迁。

所谓征收补偿安置协议，就是指征收人与被征收人为明确房屋征收补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定征收当事人之间权利、义务的合同。

因此，双方在签订补偿安置协议后，该协议就是具有法律效力的文件。

可是你知道吗，这份补偿协议可不能随随便便就签，对被征收人而言，这里面可能暗含着巨大的“陷阱”哟！

（一）签署空白征收补偿协议之陷阱

实践中接触到很多案件，征收方为了促使当事人签订征收补偿安置协议，口头承诺给予高额补偿，被征收人因为轻信了高额补偿而在补偿协议上签字，其后才发现征收人当初承诺的安置补偿标准根本无法兑现，之后围绕该协议进行一系列的诉讼，因举证困难而落入被动，这显然严重侵害了被征收人的合法权益。

这也给了我们一个警示，一定不要在空白协议书上签字，必须等双方谈妥补偿安置标准并制作好协议书后，再行签署。

胡女士是湖北黄石市下陆区某村村民，2012年11月，下陆区金融物流园指挥部通知胡女士，因建设区重点项目需要，现需要征收胡女士的房子。在丈量完胡女士的房屋后，随后，让胡女士签署了一份空白征收协议。没过多久，指挥部送来了评估报告，胡女士一看，大吃一惊，不但安置房的面积减少了，给的其他费用也很低。

然而，一波未平，一波又起，正当胡女士愤愤不平之时，指挥部带着人来拆房了。面对胡女士补偿标准低的质疑，指挥部“理直气壮”的说，协议签了，就要按协议执行，一周内再不搬走，就来强拆。听了这些话，胡女士心急如焚，说不拆，毕竟自己签了字，说拆，补偿如此不公平，自己一家该怎么生活？情急之下，胡女士到北京找到征地拆迁律师寻求法律帮助，走上维权之路。

虽然口头约定和书面约定均具备法律效力，但是口头约定往往没有证据加以证明，这样即使到了法院，也很难得到支持。

（二）“补偿标准”中隐藏的陷阱

实践中经常出现这种情况：被征收人签订了补偿安置协议后，后来却发现已发生的类似征收的补偿标准远远高于自己获得的补偿标准，追悔莫及。

就以货币补偿为例，被征收人事先明确了补偿金额及支付方式、支付期限等关键事项后，就签订了补偿安置协议，后来却发现类似征收的补偿金额远高于自己得到补偿金额，顿时觉得十分不公，悔不当初。

徐某，是安徽省金寨县梅山镇红石村的一居民组组长。2013年12月，因华润燃气和党冲西部工业用地项目建设需要，安徽省人民政府批准徐某居住地为建设用地。

徐某所在的红石村开始进行征地。在未对补偿标准进行全部了解的情况下，徐某匆忙之下代表居民组就签订了土地征收补偿安置协议。

事后，当徐某意识到所给的补偿费用并不能弥补自身损失的时候，已是无路可走，毕竟补偿协议已签订，徐某再如何有异议，补偿也不会有所改变。

虽然徐某积极捍卫自己的土地，但是其猪厂、鱼塘、树林还是遭到了强制征收，财产损失严重。徐某无奈之下，孤身一人跑到北京委托律师代自己维权。

本案走向法庭，本案最终的结果是徐某的征收补偿款得以重新进行评估，但其主要原因在于此次征地程序存在严重的瑕疵，并非所签订协议的问题。

试想一下，若是征地程序不存在瑕疵呢？徐某能得到重新评估的机会吗？只能说徐某在签订协议时太盲目，但他是幸运的，但现实中又有几人能像他一样幸运呢？

（三）“回迁安置”中隐藏的陷阱

以城市房屋征收补偿为例，征收补偿安置除了货币补偿外，被征收人也可以选择产权调换。

当被征收人选择产权调换后，补偿安置协议必须对被调换房屋的位置、楼层、面积、装修情况等进行明确而具体的约定。对于安置房尚未建成的情况，往往具有更大的不确定性，因为安置房建在哪里、何时建成、房屋质量、面积、交付时间等因素都难以确定。

所以，被征收人选择产权调换的补偿方式，一定要在协议中对相关事项进行明确约定。对于回迁房，征迁律师遇到比较多的情况就是房屋质量问题和回迁期限问题。

有的被征收人苦等多年终于搬进了回迁房，然而没过几天房屋便出现各种质量问题，这时维权也增加了很多困难和麻烦。还有的被征收人，拿着一份补偿安置协议，左等右等数年，就是没办法拿到安置房，因为协议上并没有约定什么时候建成安置房，也没有约定什么时候交付给被拆迁户。这种情况给被拆迁户造成的损失更加严重。  

张某购买了一个二手沿街商铺用于经商，面积大约有100多平米，2013年政府对张某的商铺进行征收，由于张某想继续经营，所以选择了回迁安置房的方式进行补偿，张某为此还补交近50万元的差价。

2015年末，张某终于等到了开发商回迁的通知，当她看到自己回迁商铺时感觉非常意外，房屋位置、主体结构等均与当初签订补偿协议完全不同，商铺高度由协议中的3米变成了2.2米，最难接受的是房屋刚进门中间处有两根边长90cm的柱子，严重影响商铺的正常经营，面对这样的商铺，张某只得选择退房。

可在退房过程中，张某才发现发现关于退房条款约定，对方退回已交房款不承担任何利息，且按当时的评估价退款…，此时的张某才意识到自己掉进了开发商设置的陷阱了，考虑到利息、通胀、房产增值、营业损失等，张某最终只得委托专业征迁律师进行维权，才挽回了自己的损失。

在征收、拆迁过程中，从谈补偿到签订协议不是一件很容易的事情，真正合理的补偿往往是通过双方的博弈，才能达成最后的补偿结果。

通过上述现实发生的案例，盛廷律师提醒广大被征收人：

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面临征收，无论事前征收人把补偿安置情况说得多么完善、多么美好，切忌轻易签署空白征收补偿协议。被征收人应该明白“口说无凭”这个道理，万万不可轻信征收人的各种许诺而放弃自己享有的权利。对于征收补偿安置协议，一定要将所有的征收补偿事项明确落实到协议当中，只有这样，在后期寻求律师介入，通过法律手段维权时才能有据可查，有法可依。

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在签订补偿安置协议前，一定要事先了解国家相关法律和政策规定，也灵活参考已发生的类似征收的补偿标准，必要时可向专业征迁律师进行咨询、寻求帮助，征收方可不会好心地主动提醒你注意这些。在事先了解这些内容的基础上再决定要不要在协议书上签字。

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选择产权调换的补偿方式，一定要在协议中对相关事项进行明确约定，不能模棱两可；对于不理解的事项一定要在签订协议前及时寻求帮助、搞清楚，这样可以大大避免事后维权所带来的许多困难和麻烦。

现实中，很多被征收人往往因对征收人精心设计的补偿协议过于疏忽，而落入对方的陷阱之中。陷阱无处不在，为了自己的合法利益，被征收人一定慎重对待补偿安置协议，积极为自己争取应得的合法权益，争取做一个“不后悔”的被征收人！

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