下水道反水业主房屋被泡，谁来赔偿损失？

日常生活中

居住在低楼层的业主

常遇到公共下水道反水

造成自身房屋受损的烦心事

那造成的损失该找谁赔偿

哪些损失能够得到赔偿

案 情 简 述

2017年

在取得竣工验收及准许交付使用证的相关手续后，开发商向周先生交付了房屋，周先生所购房屋与同楼的业主共用一个下水主管道。

2021年4月

周先生接到物业电话，被告知其房屋被水浸泡，等他赶到后，发现房屋厨房下水管道向上反水，房内客厅、厨房地面积水，厨房橱柜、墙壁、门框等装修及物品遭受浸泡损坏。随后，物业员工对厨房下水主管道进行了疏通清理。

2021年5月

根据物业的要求，开发商对小区的管道进行了升级改造。

这让本来与他人

已经签订房屋租赁合同的周先生

头疼不已

物业和开发商

还对损失赔偿的问题避而不谈

于是周先生将物业和开发商

起诉至宝坻法院

周先生要求两被告赔偿房屋的经济损失，还要支付房屋租金损失（包括向第三方赔付的违约金和合同预期收益损的30%)以及取暖费和物业费，并在诉中申请对房屋因浸水造成的损失进行鉴定。鉴定部门出具的价格鉴定意见书载明：价格鉴定标的在价格鉴定基准日的价格为24315元。周先生支付了鉴定费6000元。

争 议 焦 点

综合各方诉辩意见

反水原因以及

谁应对周先生损失承担赔偿责任

成为本案争议焦点

关于引发下水管道堵塞反水的原因

01

物业主张已履行了定期对下水道进行检查的义务，堵塞反水的原因是其他业主向下水管道内乱倒卫生纸、塑料袋等杂物。

02

周先生对此不予认可，认为是物业公司未尽到服务义务、疏通不到位才造成下水管道堵塞反水，并主张排水管道里没有卫生纸、塑料袋等杂物，只有固状物的淤泥。

关于赔偿主体问题

01

物业提出，由于是部分业主使用不当造成的下水管道堵塞反水，所以应由使用该管道的全体业主共同承担相应赔偿责任。同时周先生房屋长期无人居住，未能及时发现事故，造成损失扩大，他也应当承担相应的责任。另开发商未按设计图纸施工，致使该小区下水管道经常发生堵塞，其应承担全部责任。

02

周先生认为,交付四年来，这是第一次发生厨房堵塞反水的情况。物业所述系因开发商设计缺陷所致不成立,其行为是为了推诿责任。他主张由物业和开发商共同承担赔偿责任。

03

开发商辩称，小区已经竣工验收，并完成相关验收备案，不存在任何质量问题，案涉房屋经开发商向周先生交付后，所有日常维护义务应由物业按照与周先生所订立的物业服务合同依法履行，开发商与周先生下水管道堵塞所造成的财产损害之间没有任何因果关系，故不应承担赔偿责任。

裁 判 结 果

法院审理认为

行为人因过错侵害他人民事权益

应当承担侵权责任

最终

法院依法判决物业

需赔偿周先生房屋装修及物品损失24315元

房屋租金损失3600元

鉴定费6000元

驳回周先生其他诉讼请求

01

为什么物业要担责，而其他业主不需要担责？

本案中，周先生与其他业主共用一个排水主管道，各业主排水后汇入排水主管道，造成排水管道堵塞的原因有两个，一是业主使用不当，二是物业未尽到服务义务、疏通不到位造成。因排水管道的用途是排放污水，业主向排水管道排放污水属于正常使用，物业虽主张从排水管道清理出来了卫生纸、塑料袋等杂物，并提交了自行拍摄的照片等证据，但周先生及其他业主对此不予认可。

物业自行拍摄的照片不足以证明其主张，且物业在疏通排水管道时未保留相关证据，故造成排水管道堵塞的原因非业主使用不当造成。物业对公共设施的维护保养负有义务，因下水主管道堵塞未能及时疏导与周先生的损害结果之间存在直接的因果关系，所以物业应当承担周先生的全部经济损失，其他业主不承担赔偿责任。

02

为什么开发商不担责？

开发商虽对涉诉小区的管道进行了改造，因各方当事人均不要求对管道是否存在缺陷进行司法鉴定，现有证据不能证明开发商与周某房屋漏水之间存在因果关系，所以对周先生要求开发商承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。

03

物业需要赔偿周某哪些经济损失？

可以确定的有周先生房屋因反水造成的财产损失24315元、周先生为确定损失程度而支出的必要且合理的鉴定费用6000元。对于周先生提出需向第三人赔付的房屋租赁违约金和合同预期收益损失的30%的诉讼请求，周先生虽然提供了其与第三人签订的租赁合同、违约和解协议及收据等证据，但因物业对此不予认可，且第三人未能出庭作证，致使无法确认上述证据的真实性，所以对周先生的上述主张不予支持。不过考虑到周先生房屋被水浸泡造成室内装修及物品损失，势必给周先生的居住造成一定的影响，结合实际情况和市场行情，本院酌情支持周先生三个月的租金损失3600元。对于周先生提出的物业费和取暖费，因没有事实及法律依据，所以不予支持。

《中华人民共和国民法典》

第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

《物业管理条例》

一、物业服务企业的职责主要包括：

1.共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；

2.物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；

3.共有绿地、花木等的养护与管理；

4.物业管理区域内环境卫生的维护；

5.其他物业服务内容。

二、物业服务企业具体的责任（管理侧重点）主要有：

1.物业及其配套设施的维护和保养。

2.加强保安和消防管理，向业主和租户提供生活和办公的安全保障。

3.搞好物业及周围环境的清洁，向业主或租户提供一个整洁舒适的居住、办公环境。

4.做好物业管理区范围内的绿化建设和保养，以提供良好的生态环境。

5.做好大楼和小区内的交通管理。

6.加强车辆管理。

7.搞好财务管理工作。

8.及时办理物业及附属设备的财产保险。

9.搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，努力建立友好融洽的新型人际关系。

10.就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门联系。

11.建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一管理。

END

来源：宝坻天平 | 制作：陈美汐

往期回顾

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