首八月859亿达标66% 中梁持续发力布局二线城市

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随着“金九银十”的到来，中梁控股下半年或许还有发展的机会，这一点还表现在中梁控股的拿地与土储布局上。

观点地产网 《诗经》里提到一句词“七月流火，九月授衣”，在房地产市场自630会议后略显凉意之际，开发商们确实需要开始“缝制冬衣”，准备度过寒冬。

中梁控股也正逢9月之初发布了前八月的销售业绩情况，虽谈不上为投资者们提振信心，但从“稳”字当头的8月表现来看，遇上目前较为严峻的大环境，中梁控股能否实现销售目标尚待观察。

9月4日，中梁控股集团有限公司发布公告称，于8月单月，其合约销售（连合营企业及联营公司的合约销售）金额约110亿元，环比微降1.79%，合约销售面积约112万平方米，环比微降4.11%，而合约销售均价则上升了200元/平方米至9800元/平方米。

今年1至8月，中梁控股累计合约销售（连合营企业及联营公司的合约销售）金额约859亿元，合约销售面积约831.5万平方米，合约销售均价约10300元/平方米。

中梁控股此前曾公布2019年的销售目标为1300亿元，按此计算，前8月，中梁控股已完成目标的66.08%。

换言之，在接下来的四个月里，中梁控股的单月销售需要至少保持在110.25亿元以上，才能完成1300亿的目标，而此前的7、8月单月实现的销售额均保持在了110亿元以上。

今年中梁定下的销售目标相较于前几年的发展来说，确实更为谨慎保守。据了解，中梁于2016至2018年的全年合约销售额分别为190亿、649亿、1015亿，近三年年复合增长率为131%，而今年定下的1300亿目标，同比仅增长28.08%。

随着“金九银十”的到来，中梁控股下半年或许还有发展的机会，这一点还表现在中梁控股的拿地与土储布局上。

港交所敲钟后，中梁控股不论在融资上，还是在投资上顾虑都少了些许，拿地布局也逐渐偏向二线城市及强三线的城市。8月份的业绩会上，中梁CEO黄春雷称，在二线及强三线的拿地比例占到80%以上。

而在销售表现上，今年上半年，二三线城市贡献的销售额占总的比例达到85.9%，长三角的销售额占总的比例为55%，中西部则占24%左右。

另据中报披露，上半年，中梁控股的土地储备总量为5299.6万平方米（权益土储为4200.4万平方米），其中，在三四线城市的土储仍然占比较大，达到77.44%,为4104.1万平方米，而在二线城市的土储比重已达到22.55%至1195万平方米。

观点地产新媒体不完全统计，7至8月，中梁控股先后在宁波、无锡江阴、温州、成都、合肥、江苏常州、浙江湖州拿下逾10宗地块，土地总价款逾72.15亿，总出让面积51.36万平方米，总建筑面积达100.1万平方米，但在一线城市仍然缺少中梁扩储布局的足迹。

考虑到一线城市的调控力度及盈利难题，加上三四线城市略显疲软的需求，中梁控股未来的土储布局也显得更加谨慎，在融资趋严的当下，持续布局二线城市对于这家上市未久的千亿房企而言不失为上策。

在今年中期业绩会上，中梁控股管理层们对“小碧桂园”等称号不以为然，但其合约销售从168亿到千亿仅用了3年时间，“高增长”的背后也让市场开始关注这家“黑马”房企的负债包袱会有多重。

截止今年6月底，中梁控股的净资产负债比率由去年底的58.1%进一步降至43.5%，未偿还借款总额为288.02亿元，持有现金较去年年末增加7.1%至247.2亿元，现金短债比达1.7，同比上涨7.1%，手头上的现金能覆盖短期负债。

对此，中梁控股方面还表示，物业销售产生的内部现金大幅增加，一定程度上减少了对外部借款的倚赖，同时买地的资金来源主要依靠销售回笼的资金。

除了销售业绩向好、净负债率降低外，于8月8日，中梁控股还获得了惠誉、穆迪及标准普尔三大国际评级机构分别给予的长期外币发行人“B+”信贷评级、“B1”发行人评级以及“B+”长期企业信贷评级，展望均为“稳定”。

而此前港交所上市次日，中梁控股还收到海通国际给予“买入”评级，目标价为9.7港元。

据了解，截止八月业绩发布当日的下午4点，中梁控股的股价此前已跌破上市首日的发行价，收盘报5.15港元/股，涨幅2.39%，目前市值为184.46亿，显然市场给予这家房企的发展信心还有一定的增长空间。

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