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摘要：2019中国房地产销售面积TOP100发布的数据显示，2019年1-12月100家企业的销售面积为8.72亿平方米，以2019年全年商品房累计销售面积为17.20亿平方米估算，市占率为50.69%。
观点指数 年初“三稳”的提出给市场定下基调，全年来看，房地产消费端回归理性。2019中国房地产销售面积TOP100发布的数据显示，2019年1-12月100家企业的销售面积为8.72亿平方米，以2019年全年商品房累计销售面积为17.20亿平方米估算，市占率为50.69%。拓宽到全国范围来观察，国家统计局数据显示，2019年前9个月，全国商品房销售面积累计值均比2018年同期出现下滑，最大跌幅为-3.63%。截止2019年1-11月，全国商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1-10月份加快0.1个百分点。其中，住宅销售面积增长1.6%，办公楼销售面积下降11.9%，商业营业用房销售面积下降14.1%。为维持一定销售规模，进入下半年，不少房企选择迂回战术，以价换量。可以看到，2019年1-8月、1-9月、1-10月全国商品房的累计销售均价分别环比下跌0.03%、0.1%和0.19%，最近的1-11月全国商品房累计销售均价为0.9335万元/平方米，环比下跌0.02%从2019中国房地产销售面积TOP100来看，100家房企的销售均价为1.3576万元/平方米，比全国范围的均价高4241元/平方米。其中销售均价处于3万元/平方米以上的有3家，1万元/平方米以下的有11家。两极之外，企业分布最多的是销售均价1-1.49万元/平方米，有42家。需要注意的是销售均价处于1.5万元及以上的房企有47家，占据相当大的比重。房地产车轮滚滚向前，刚需群体得到较多产品支撑，而未来改善型需求或将贡献越来越多的分量。如果细分到各个销售阵营，2019年全口径销售金额为6000亿元以上的房企涉及碧桂园、万科和恒大，三者的平均销售均价为1.0817万元/平方米。因为上述企业体量大，布局相对广阔，再加上主要以刚需产品为主，因此平均销售均价相对其他阵营的要低一些。2000亿元-2999亿元阶梯的房企有9家，合约销售面积为1.29亿平方米，平均销售均价为1.57万元/平方米，这也是所有销售阶梯中均价最高的。前有攀登者不停歇，后有竞争对手的“追及”，这些都让2000亿元-2999亿元阶梯的房企充满压迫感，因此在布局上也会相对谨慎。此外，相比前者，该阵营中不乏对改善型产品见长的房企，也有不少在深圳、上海等区域大幅布局，因此销售均价上也会相对高一些。当然，销售均价只是一种综合体现，个中除了区域布局、地价、市场环境外，产品模式也是会对之产生影响的大变量。值得注意的是今年已经有不少房企对旗下的产品结构重新梳理并赋予新定义，相信未来有更多的效果显现。