不是个例！上海一小区加装电梯，一楼住户被冒充签名，“上下为难”怎么破？ | 法治新闻眼

自家房屋长期出租，

又赶上疫情期间来往不便，

家住上海市杨浦区开鲁路382弄小区的业主周先生

有近两年的时间没来自己的房子查看

直到上个月底，

他正好来小区办事，

无意中发现，

自己家所在的门洞正在加装电梯！

图源新闻坊

周先生奇怪了，

加装电梯需要征求全体业主的意见，

可作为房屋产权人，

他压根就不知情

到底是怎么回事？

  事件回顾

小区加装电梯，一楼住户周先生竟然“被同意”？带着疑问，周先生找到了居委会书记，却被告知，“你已经签字同意了。”居委会出具的同意书也显示，1楼的3户均打勾同意，并签了字。可是，经过周先生本人确认，这上面根本不是自己的笔迹！几番追问下来才搞清楚，这是楼组长马阿姨代签的。

当问到马阿姨为何会未经自己同意就代签字时，对方表示“字确实是我签的，不过在代签前，已经征求过你母亲的意见。”马阿姨的这番说辞，得到了当天陪同她一起前去征求意见的邻居龚阿姨的认可。

对此，周先生则表示：“我妈妈现在大病，一点都不知道，你问她有啥用，居委会有我电话的，装电梯前应该打电话给我本人，都没打，他就说公示过；我房子借出去了，他们都有电话的。”

对于目前情况，周先生所在的殷行街道社区自治办的工作人员给出了如下解决办法：

第一，由居委会书记主任带队，对这个楼组重新征询，确保是每个业主自己签字；
第二，由居委会再搭建平台协商，看看和周先生能不能达成统一意见。如果协商不成，只能走司法途径，解决这个事情。

其实在加装电梯过程中，

代替签名、冒充签名，最终诉诸法律，

在此之前是有先例的，

之前我们就报道过一个类似的案例。

（此前报道：上海一小区加装电梯，一楼住户竟被邻居冒充签名，法官现场勘查）

这种代为签字的做法存在什么问题？

侵犯了业主的哪些权利？

如部分业主确实联系不上又该如何处理？

……

针对老旧小区加装电梯中的一系列相关问题，

记者采访了相关专家和律师。

  专家说法

• 代替、冒充签名的行为，侵犯业主的合法权利

“楼组长马阿姨未经授权代为签字的行为，侵犯了业主周先生的合法权利。”上海律协建设工程与基础设施业务研究委员会委员、上海七方律师事务所高级合伙人席绪军表示，具体来说，作为本小区的业主，周先生的房屋所有权、建筑物区分所有权、相邻权中的采光通风通行权利及不受噪声污染、光污染的权利，以及业主共益权中的表决权都受到了损害。如果周先生不予追认，有可能会导致征询无效，并进而导致加装电梯的行为损害业主利益。

“本案中侵权行为的发生，是由于楼组长和居委会都没有按照规则办事。”席绪军律师认为，楼组长和居委会要为此承担什么相应责任很大程度上取决于此次事件的影响后果，即非本人签名的情况是否可能导致征询无效。“如果合法签名的业主人数已经达到要求的比例，即使存在非本人签名的情况，也不影响本次征询的效力，也就是说，并未造成严重后果，此次电梯加装依然是合法的建设行为。那么，这种情况下，应当对居委及楼组长的行为予以批评，同时对相关业主进行道歉。”

复旦大学法学院教授段厚省同样认为，既有多层住宅加装电梯，因为涉及到占用小区业主共有部分，因此应当征求全体业主的意见。但是，他也表示，在实际征询意见过程中，负责的楼组长很难完全了解各楼层业主的实际情况。尤其是人户分离情况较多的住户，推进工作确实有一定困难。

那么，

如部分业主确实联系不上，

又该如何处理呢？

“如果在合理期限内通过合理查询手段联系不上业主，我认为公告征求意见是合理手段。”段厚省教授指出，本案征求意见程序如果存在瑕疵，侵犯的是业主对物业共有部分的区分所有权，以及共同管理物业共有部分的权利，可以通过司法途径解决。“但是如果三分之二的业主同意，结果未必会得到改变。”如果加装电梯侵犯业主专有部分的合法权益，当然也可以通过司法途径解决，获益业主向遭受损失的业主给予适当补偿是合理的。同时，他强调，这种补偿只能是适当的，可以通过评估手段确定金额。

席绪军律师也表示，如果确实联系不上的业主，可采取公示的方法。公示期满后，如果该部分业主的投票已经不影响比例，那么，只要保留好通知和公示的证据就可以，并不会影响意见征询的效力。

根据上海市《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》以及《关于调整本市既有多层住宅加装电梯业主表决比例的通知》的规定，加装电梯的意向和具体方案等问题，需要征求所在楼幢全体业主意见，由专有部分面积占比三份之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。加装电梯拟占用小区业主共有部分的，应当征求建筑区划内全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

•  低层住户如果确实受影响，可以要求适当补偿

此前也发生过因加装电梯纠纷，业主告上法院的案例。在加装电梯过程中，有住户认为侵犯隐私权而拒绝签字，这样的理由是否合理呢？

对于这一问题，段厚省教授认为，是否侵犯隐私权，需要看个案中的具体案情，不能一概而论。若真有侵犯隐私权的情况，住户是可以提出不同意见的。但是若有合理方法兼顾住户隐私权保护和加装电梯的要求，可以考虑兼顾，成本可由加装电梯的受益人分担。

此外，段厚省教授提醒，低层住户如果确实受到了加装电梯所带来的噪音、采光等实际问题的影响，相关部门须比较和平衡两种利益，常理而言，公共利益和多数人的利益应优先考虑，个别人的利益可通过尽量减少损害和适当补偿来解决。此外，无论业主认为侵犯了何种权利，都要承担证明责任，通过司法途径或者协商给予补偿是可以的。

“如果加装电梯的行为是合法有效的，那么，低层住户不应对加装电梯的行为予以阻挠；若认为加装电梯造成相关隐患存在，其可向享受电梯加装便利的业主另行主张权利。”席绪军律师表示，如果相关电梯增设项目已经得到书面同意且经过公示、备案、报批等一系列程序，而低层用户仍实施阻止，既违反了省、市关于既有住宅增设电梯的相关精神，也有违民事活动中应当遵循的诚实信用原则。

最后，上海市浩信律师事务所高级合伙人王俊伟律师建议：

第一，在征求全体业主意见时，让一楼二楼业主提出自己的意见和顾虑，然后在设计电梯时在技术层面最大程度予以解决。

第二，对于因通风、采光、噪音等问题可以通过委托第三方评估机构出具相应的评估方案及贬值参考。
第三，对于无法避免的问题要根据实际情况给予合法有效的承诺或者一定的经济补偿。

整理 | 刘家杭

部分新闻素材综合自北青网、新闻坊

编辑 | 谢钱钱

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