帝都精致选房指北：住在哪个圈才算立稳人设？ | DT财经×贝壳研究院

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大城市如何改变了我们？

DT君坚持认为，选房一定得精挑。

决不能仅关注房价，小区门口是便利店还是足疗按摩，傍晚将围观广场舞还是宠物聚会，邻居是阿姨还是小兄弟，都关系到对城市的归属感能否顺利生成，直接影响人设的建立。

为了帮助大家获得更精准的定位，DT君联合贝壳研究院推出了北京商圈大数据图鉴。我们将DT财经城市数据库的BLECTS指标体系数据与贝壳研究院Real Data数据库中的楼盘数据、房产交易数据和购房行为数据打通，形成8类、17个评析维度，通过人群画像，为每个商圈打了个“人设”标签（关注dtcaijing，回复【北京报告】获取完整研究）。

结合商圈标签、地理位置分布与房价，在这个城市中到底应该归属于哪个商圈，立马就能门儿清。

DT君还按图索骥串出了帝都居住进阶链条，并在这个链条上挑选出6个代表商圈进行梳理，各位对号入座后，也可顺路看看人生下一阶段该努力冲往哪个圈。

▍从五环开始进入北京：逆袭凤凰回龙观、假装小资泛常营

帝都的五环上写着“年轻人”三个字。

他们从五环外开始努力扎根城市，日常任务就是成功跨过五环。

东北角的回龙观已经堆起了14万套房，25-31岁购房人群占比达39%，居住规模与年轻人占比均在6个商圈中排名第1。这里租金与房价并不高，500万以下的两居选择很多，某种程度来说回龙观是明显的“洼地”，“程序员友好度”很高。

再具体来看，华为、百度和联想的年轻员工是主力购房人群，住在这里的顶尖学校毕业生们，为建设北京大西北贡献了强劲的力量。

不过，回龙观能提供的生活体验实在不够丰富，商业与休闲娱乐配套远远满足不了这么多年轻人的需求，附近也没有什么大的购物中心作为补充，以至于圈内随便啥店都开出了网红店的错觉，显得特别有活力。

回龙观，属于心无旁骛、追求进步、默默存钱的新北京人。

和回龙观一样，常营也接纳了大量年轻人，25-31岁购房人群占比达35%。贝壳研究院Real Data数据显示，常营的租金和房价分别为75元/㎡/月、50671元/㎡，在6个商圈中仅高于回龙观，不到400万就可以上车北京“非老非破非小”。

不过，常营年轻人的生活更丰富多彩，商业氛围浓厚，商业规模和商业等级指数在6个商圈中位列第一，休闲娱乐规模和活跃度得分也很高，休闲购物应有尽有，已经是一个发展成熟的购物休闲居住区。

住在这里能成功树立怎样的人设呢？从常营乘地铁去国贸CBD不到半小时，四舍五入可以说，住在常营也是国贸人。

我们有口号，到常营去，做最具性价比的北京新小资。

▍四环正好潇洒享受：高端品质国贸、丰富多元大望京

新小资们如果要再进阶，得向内再进一环，就可以体验帝都的顶级活力。

国贸和望京都是北京城市活力中心，从我们总结的标签来看，这两个区域的居民幸福指数最高：享受着北京数一数二的高品质配套，商圈内高质企业也提供了很好的工作机会。

作为CBD，国贸在6个商圈中功能评分表现最佳，其居住便利度、商业等级、商务规模、休闲娱乐规模和休闲娱乐活跃度均为最高。

高享受自然对应更高的居住成本，国贸站商圈内的小区平均物业费远超过其他商圈，100平方米的房子每月物业费就得交409元，2015年建成的梵悦108更是北京目前物业费最高的小区，100平米的房子每月物业费高达3000元。

与高端国贸相比，望京的活力来源于丰富。这里不仅有西门子、爱立信等传统外企，有午后结伴星巴克的传媒人Fiona、Lisa、Maggi，也有不少藏在望京SOHO里的新兴互联网公司创业梦想。

在6个商圈中，望京的居住便利度和商务规模都仅次于国贸，交通友好度高达99.4分，机场与地铁给居住和商旅带来便利。

贝壳研究院Real Data数据显示，望京整体房价为6.9万/㎡，但是租金高达105元/㎡/月，租赁需求非常旺盛，流动人口吸附能力强。和多元化商圈对应的是，望京存在更多梯度的小区选择，从价格相对较低的上车盘（如花家地西里、世安花园、望京西园）到中产的品质盘（如国风上观、融科橄榄城、臻园）到“高产”的豪宅盘（如东湖湾、保利中央公园）应有尽有。

望京和国贸，都对应人生正当时的潇洒阶段。不管对于传媒之花、金融民工、外企精英还是创业码农，这里是加不完的班，也是逛不完的街。

▍向西应对昂贵的中年危机：焦虑父母德胜门，生活朴素西北旺

不过，对于帝都人来说，享受也只是一时，步入下一人生阶段，都是要搬到西边去的。人到中年，“家长”这个身份很快就会胜过业界精英。古有“孟母为儿教育三迁住处”，今有“中产为牛小放弃居住品质”。

德胜门就是这样一个家长们竞相追逐的神奇地方。如果单从居住品质来考量，德胜门商圈“性价比”极低，12.5万元/㎡的价格几乎是国贸的两倍。也就是说，从国贸居住升级来到德胜门，两室户只能变成大通间。

但奈何这里既有老牌牛小育翔小学，也有传统名校西师附小、五路通小学，胜过一切居住品质。

贝壳研究院Real Data数据显示，受到学区高溢价的影响，德胜门片区的租售比是6个商圈中最低的，不到1.2%。商圈内小区平均楼龄为32年，和购买客户一样处在“中年”阶段，且绝大部分为老公房、几乎没有事实上的物业服务，但这一切都不会影响德胜门商圈里焦虑的中产家长们搬家的决心。

再往西走，还有一个居住性价比同样很低的商圈——西北旺。

16号线上的西北旺站辐射圈内多个指标明显滞后，商业等级和商业规模排在6个商圈中最末，休闲娱乐规模、休闲娱乐活跃度也位列6个商圈中的后半段，程序员日常生活非常朴素。

不过，生活不便与无心消费背后，却是西北旺较高的购房热情。楼龄15岁、没电梯的回迁房春夏秋冬四姐妹（春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园），因为对口中关村二小百旺校区，虽然位于西北五环外，但房价已经接近8万/㎡，在6个商圈中仅次于位于北二环的德胜门。

西北旺住宅区，一个只有中关村二小也能崛起的中青年码农聚集地，一个房价比国贸和望京都要高的商圈——它在五环外。

所以说，DT君转了一圈发现，人设前后最统一的，还是我们帝都大西北的年轻人，再进阶，还是五环人。

▍你的人设，被迅疾生长的大城市塑造

遍历这些商圈的功能分析和人群画像，DT君发现，住到新的圈，似乎就拥有了新的人设，有人高端洋气，有人生活朴素。但变迁的路径都是一样，我们从城市新人，慢慢扎根成为城市中坚力量。

这是个有趣的互动过程：具有相似追求的人聚到同一片区域，成为这个交互系统中最重要的组成部分，为商圈贴上“个性鲜明”的标签；也正是城市功能明确的布局与分布，引导、塑造了不同的人群。

基于不同数据结合分析的这些新尝试，你或许更能理解，城市人在特定的时空下与城市生长的互动，是如何改变了城市，也改变了自己。

大城市如何改变了你的人设？欢迎在评论区留言，分享你的城市故事。

另外，我们分析了1.7亿条数据，形成了一份《2018北京城市大数据活跃报告》，帮助你更好地了解北京，微信后台回复【北京报告】即可快速获取！

▍备注

BLECTS指标：我们定义地铁站周边500米的区域为该站点辐射圈，采集辐射圈内多项数据并进行标准化处理，DT财经BLECTS评级体包含商务、居住、休闲娱乐、商业、交通五个维度：

•商务(B)指标表征办公情况，商务规模强调周边商务人群数量，商务等级综合考量周边写字楼数量和评级，商务购买力指的是周边商务人群的收入阶层。

•居住(L)指标表征居住情况，居住规模强调周边生活小区的供应量，居住便利度主要考量和居住相关的配套供应情况，居住等级指的是周边小区的房屋交易价格。

•休闲娱乐(E)指标表征和人们吃喝玩乐相关的各类设施的情况，休闲娱乐规模考察的是此类配套店铺的供应量，活跃度综合考察了店铺种类的多样化和人们的互动情况，休闲娱乐消费力则强调此类店铺的消费水平。

•商业(C)指标表征综合商场和街边品牌店铺的整体情况，商业规模指的是商业配套设施数量，商业等级强调了周边商场和店铺的打分和点评情况，商业消费力指的则是综合商场和品牌店铺的消费水平。

•交通友好度(T)指标表征公共交通的换乘便利度和周边路面交通的拥堵情况。

•星巴克偏好(S)指标表征该地区对星巴克咖啡店的吸引情况。距离地铁站越近的星巴克店铺越多，意味着这一地区的星巴克偏好度越高。

文 | 唐也钦 ：[e-mail] 

      实习生张晓鑫对本文亦有贡献

图 | 钱慈艺

题图 | 站酷海洛

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