民法典拟对住宅建设用地使用权期满续期做出原则规定：自动续期，费用待定

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　　8月27日，民法典各分编草案首次提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。受委员长会议的委托，全国人大常委会法制工作委员会主任沈春耀介绍了民法典各分编编纂工作情况。

　　编纂民法典是党的十八届四中全会提出的重大立法任务，是以习近平同志为核心的党中央作出的重大法治建设部署。按照工作安排，民法典编撰采用“两步走”的工作思路进行：第一步出台民法总则;第二步编纂各分编。去年3月，十二届全国人大五次会议已审议通过了民法总则，完成“第一步”。此次各分编草案整体提请审议，开始了民法典编纂的“第二步”。

　　草案共六编1034条，顺序为物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编。

其中，对于民众关注的住宅建设用地使用权期满续期问题，物权编草案做了一个原则规定，即：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。”

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

物权编草案这段原则性规定透露出以下三层信息：

其一，住宅建设用地使用权70年期满之后，可以自动续期，不必担心土地被收回。

我国城市土地国家所有，实行有限年期的土地使用权出让制度，其中，住宅建设用地使用权出让最高年期为70年。

房屋所有权是永久的，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。但房屋是建造在土地上的，建设用地使用权是有期限的。对于商品住宅来说，开发商取得70年期的土地使用权建造房屋后销售给单位或个人，单位和个人相应取得了所购买房屋的所有权和相应的住宅建设用地使用权。单位和个人取得的住宅建设用地使用权期限应当是原出让年期减去开发商已经使用年期后的剩余年期。 

房子本身是在不断折旧的，土地随使用年期缩短而不断摊销。一旦土地使用权到期，能否“自动续期”，不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到不动产价格。

2007年实施的《物权法》明确：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。此番民法典草案对这一原则再次加以确认，意味着到期不需要申请即可自动续期，可以打消民众对于70年土地产权到期收回土地的担忧。

其二，70年土地使用权到期后，草案没有明确续期费用问题，留待后续法律法规明确。

住宅建设用地使用权期间届满，自动续期是零费用、象征性费用、一定费用还是按续期时地价水平收取费用，草案没有明确。草案这段规定的最后一句是这样表述的：

续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

续期费用缴纳或者减免，要依照法律法规的规定。在民法典之前的法律、法规主要有三个：

一个是55号令第40条：“出让年限届满，出让方有权无偿收回土地使用权，地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得”

第二个是《城市房地产管理法》：“ 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

第三个是《物权法》：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

民法典草案仍未明确续期是无偿续期、缴纳象征性费用续期、还是按照什么标准核定续期费用，而是回避了续期费用问题，只给出一个原则性规定。这里说的法律、行政法规规定，并不局限于前面说的三个法律、法规规定，更包括今后新出台的相关法规。全国人大常委会法工委主任沈春耀在做报告时也明确表示：

国务院正式提出修改有关法律的议案后，再进一步做好衔接。

个人觉得，70年出让年期届满，很大的可能是像英国土地制度演变一样，出让年期逐渐加长，届时可能无偿或象征性交一点钱续期（比如香港批租土地到期的，准予续期的，可以选择补地价或按房地产评估租金价值的3%每年缴纳土地租金，房地产评估租金价值由香港差饷物业估价署定期评估确定；当然，补地价和选择按年交土地租金的房地产在抵押融资、转让等过程中的价格会有差异）。

其三，民法典草案中“住宅建设用地使用权期间届满”未区分70年期届满还是短期出让届满是个遗憾，温州短期出让的“问题房”仍是一个悬案。

民众购买的正常商品房，建设用地使用权应该都是70年期的。对于70年期住宅建设用地使用权来说，期满如何自动续期，目前国家法律法规尚未明确，但距离70年期满时间还很长，至少还有50年以上的时间，现在去担忧甚至恐慌是没有意义的，相信到时候法律法规会有明确规定，并且很大可能象前边讲的无偿续期或收取象征性费用续期。

对于温州等地当年只办理了20年期出让的住宅建设用地使用权，以及由此引发的“问题房”来说，与前一个问题完全不同：

1.70年期住宅建设用地使用权和20年期的建设用地使用权价格不同，当年20年等不足70年期的住宅建设用地使用权人实际上少缴纳了大量出让金，即比70年期住宅建设用地使用权受让人交纳的土地出让金少；

2.出让20年的住宅建设用地使用权，政府少收了出让金，和70年期一样无偿自动续期，相当于政府财政承担损失，对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言显然是不公平的。

3. 如果20年等不足70年期的住宅建设用地使用权业主在续期时可以不补交出让金，那么以此类推，是否出让年期为10年、5年、2年、1年、几个月甚至1天的建设用地使用权是否也可免费续期？这是否意味着土地使用权出让制度的倒掉。

4.国土资源部办公厅2016年对浙江省国土资源厅《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函 》（国土资厅函〔2016〕1712号)提出的“两不一正常”实际上也并未解决温州短期出让“问题房”，且不说“不需要申请、不收取费用、正常办理登记和交易手续”存在前面说的三个方面问题，而且该函也并未解决此类住宅建设用地续期问题，因为该函明确登记时土地使用期限仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。该办法也只能是个权宜的过渡办法

对于温州这些短期出让“问题房”目前的到期处理问题，应当允许续期至最高出让年期70年，但需要补交20年与70年土地使用权的出让金差价。（具体算法可参加文后的链接1）

民法典草案规定未区分70年出让还是短期出让，不能不说是一个遗憾，会有明显的漏洞，温州短期出让的“问题房”仍是一个悬案。

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国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函 

国土资厅函〔2016〕1712号

浙江省国土资源厅：
　　《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》（浙土资﹝2016﹞64号）收悉。经认真研究并征得住房和城乡建设部同意，现将有关问题答复如下:
　　《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（中发﹝2016﹞28号）提出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理：
　　一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。
　　二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。
　　三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝2016﹞1712号）办理相关手续”。

2016年12月8日

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