集思 | 冯仑：中国房地产「后开发时代」来了

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去年年底，六十多家中城联盟企业的董事长聚在一起开会，达成了一个共识：以 2016 年结束作为分水岭，之前是房地产「开发时代」，之后是房地产「后开发时代」。

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 校友简介

冯仑

新加坡国立大学MPAM校友 

万通集团董事长

开发时代做得好的房企，只因赚到了红利。开发时代有什么特点呢？

首先，开发时代的产品是单一的——只做住宅。每年全国房地产企业的销售额， 80% 以上都是围绕着住宅。所以在开发时代，所谓的房地产实际上指的就是「住宅」，而不是全面的房地产产品供应。

▲ 过去，做房地产就是做住宅

第二，开发时代的商业模式以快消为主，开发了就卖。第三，开发时代的竞争力都围绕着单一产品，以快消为主。

开发时代，房地产创新取决于三个条件：规模、成本、速度。就是比谁卖得规模大，谁卖得速度快，谁的成本低。规模主要看你怎么拿地，另外，工业化生产、装配式住宅、住宅产业化，都是为了增大规模；快消的周转要快，加速建设，尽快销售，就是围绕着速度的创新。

在开发时代，做好了这三件事的企业，都赚到了过去 20 年经济增长带来的红利。实际上，这一批企业家赶上了一个最好的时机：地价每年都在涨，货币每年都有一个温和的通货膨胀，另外，城镇化人口聚集有刚性需求。过去 20 年，房价持续地在不同的城市、不同的阶段轮番上涨，使我们过去的开发时代模式一直顺利。

▲ 地产开发时代一帆风顺多亏了时机

今年，我们认为房地产行业已经进入了后开发时代，相对于开发时代来看，后开发时代的情况有所不同。

第一，产品变得越来越复杂，虽然住宅很重要，但是房地产的产品线不再只有住宅。万科提出城市配套服务商，除了住宅，其它的购物中心、写字楼都被纳入它的视野。而物流、仓储、教育、研发、健康等等的物业新需求，都开始成为大家的投资重点。

现今的房地产行业要拥有了一个稳定的、全面的产品线，不再只造住宅。企业建造的办公楼，可能只是用作出租，一家公司 30 年只建 100 万平米的房子，这 100 万平米值一千五六百亿的办公楼，只用于出租，每年就能赚得 60 多亿租金。

这种模式跟开发时代的销售类房地产相比，几乎没有销售额，但是资产质量很好，租金收入也很高。现在房地产企业的模式越来越多样化，横向产品服务越来越多。

▲ 房地产企业开始渐渐不拘泥于盖住宅

后开发时代的竞争力发生了转移——不再在规模、成本、速度上竞争。现在，房地产行业首先是竞争营运能力，例如出租房产开餐厅，怎么提供更好的服务，增加每平米的回报率。

又例如你是做写字楼的，怎么增加写字楼每平米的回报率。不管出租给机关，还是医院等等，出租营运的不动产最后的估值方法非常简单——租金乘 15 到 20 倍，就是它的物业价值。

大家可以想像，如果两家企业提供的建筑面积一样，你一年的租金是 1000 万，我一年的租金是 1500 万，租金收入高的一方，估值当然就更高。而盖房子是常规技术，不光房产公司能做，原来乡镇企业的施工单位也能做，这样一来，建筑能力不再是竞争力，而营运能力则变成了核心竞争力。

▲ 运营能力成了房地产企业的核心竞争力

第二，财务能力变成了竞争力。现在谁的财务成本低，谁就能够适应更多不同的产品形态。比如你要开酒店，如果资金利息高，就没有办法支撑酒店的长期经营。但是如果你的资金利息在 4-5%，就可以买下这个物业做长期的酒店经营。

在开发时代，很多企业带着过桥资金，先承受非常高的成本，再快速卖掉。但是后开发时代的地产形态，除了住宅以外，主要产品还有写字楼、购物中心、物流仓储、健康养老、公共设施，大部分都依赖低利率的长期资金。在后开发时代，有长期、低成本资金支持，就是一种竞争力。

第三，后开发时代要求开发商迎接挑战的能力聚焦在「导演+制片商」——对于开发商来说，讲空间故事的能力越来越重要。即计划一定的面积中，多少是写字楼、多少是酒店、多少是住宅、多少用作长租、多少卖掉、多少自己持有等等。

综合商业设施，可以有无数多的组合，做一部分住宅、一部分写字楼、一部分酒店、一部分医院、一部分娱乐设施，这个组合决定了整个物业最后的价值。

▲ 现今的房地产商应该是导演+制片商

如果你没有讲空间故事的能力，只知道住宅，不了解空间内的每个业态的需求，你可能会失去很多创造价值的机会。

所以，后开发时代对开发商有更高的要求，我们必须熟悉每一个空间能够做的业态，用我们自己的行话讲好空间故事，做好规划和产品定位。做好准备，迎接新一轮的全面竞争。

本文经微信公众号“冯仑风马牛”授权转载

作者：冯仑

部分图片来自网络资料

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