老杨所见过的，最为智勇双全的屌丝购房故事！

杨老师，您好！

我是一个在上海打拼的外地屌丝，从去年十月份开始关注的微博、微信公众号，然后买了你的书《楼市探秘》，并与2016年1月份在上海购得一个老小房子。

这中间也经历了很多，有收获也有遗憾，把我的经历写出来，一方面是对我自己第一次买房的总结，另一方面让大家看看我的买房经历，让大家拍砖，点评一下我这次正确与错误。更重要的是，让老杨指点迷津，为下一次置换做准备。

首先，来个自我介绍，我来自豫西南八百里伏牛山的深处，土生土长的山里人，当地县城的房价2800左右，现在还一直在往下面跌。

在当地，90％的初中同学都是去上三年的技校，然后到广东、郑州打工。我是比较幸运的，父母坚持认为多学点总有好处，因此勉强去上了高中，由于河南考生的竞争压力和当地教育水平的落后，高考了三次才考上当地还算不错的学校，由于上海在影视作品塑造的良好形象，实习时凭着好感来到了上海。

一直都感觉在上海买房是遥不可及的事情，所以也一直没有关注。2015年10月份的时候无意中在微博上看到老杨的微博，开始慢慢关注房产。

11月份的时候，开始计算自己手头的钱，差不多有25万。父母赞助5万，然后再向亲戚朋友借借，差不多能凑40万，准备先买一套总价120万左右房产。于是就开始疯狂的研究房产相关的微博，买了老杨《楼市探秘》这本书，看楼市的短周期理论。

因为前面没有看房的经验，刚开始是随便看的，没有目的，今天去看这里，明天看那里。跟着中介跑，虽然很累，但是效果很差。中介应该都是推荐那种卖不掉，提成高的那种房子吧。白白浪费了快一个月时间。

想想这样漫无目的的奔跑，也不是个办法。然后查阅论坛，篱笆网，上海的相关规划（由于自己的预算有限，所以几年后需要置换，升值非常重要），最后定下主要看四个板块。

下面详细说一下这四个板块的优劣点：

江桥板块：优点是南邻虹桥商务区（很多小道消息说未来江桥将会合并到虹桥商务区），现在有13号线，万达广场。未来还有14号线（和1,2号线并列的黄金线路），20号线（最新的规划已经改为嘉闵线，10分钟之内达到虹桥枢纽），距离人民广场大约12KM（距离市区近，升值能力一般越大）。缺点是飞机噪音比较大，附近有垃圾焚烧厂。

佘山板块：优点是离公司不远（夫妻两人都在徐家汇附近上班），那边环境确实不错，距离人民广场大约27.5KM。缺点是处于郊区，配套不怎么样，升值前景不看好。

周浦板块：优点是有16号线，万达广场。未来还有18号线。而且周浦的未来规划特别好（处于浦东的地理中心），距离人民广场大约19KM。缺点是离上班地方太远了，差不多90分钟以上，太累了。

浦江镇板块：优点是8号线，距离前滩比较近。未来有8号线3期，直达奉贤的BRT，距离人民广场大约19KM。缺点是离上班地方太远了，差不多90分钟以上，太累了。

确定了这四大板块，开始去周末现场了解情况，每个板块都花一天时间，和中介一起去看房，了解此板块的大致价位。

周浦板块房价已经涨得高了，年初到年底一个平方涨了差不多1w，直接pass掉了。浦江镇能买起的地方很远了，距离上班快2个小时，也直接pass掉。佘山板块对未来不怎么看好，所以看房重点看江桥的。江桥13号线附近的已经涨起来，也买不起了。

最终确定未来地铁14号线两个地方能买起的房产。1、曹安公路和黄家花园路，2、曹安公路嘉怡路交叉路口。

曹安公路和黄家花园路：富友嘉园，汇丰沁苑这两个小区。都是2005年的房子。优点是未来两条地铁（14,20号线），两条地铁交汇必是小商业中心，距离已经通车的13号线2.5KM，上班方便。曹安公路北面规划学校、医院，西面规划北虹之星，缺点是旁边是厂房，配套不太好，等配套齐全还要好久。

曹安公路和嘉怡路：江桥一村，二村，三村（附近小区不少，但是资金有限，只能选这几个老小区）。1995年的房子。优点是未来地铁14号线嘉怡路站附近，距离已经通车的13号线2.5KM，上班方便。配套比较齐全。离外环、嘉闵高架比较近，开车方便。缺点是房子比较旧，房龄已经20年了。

然后就开始找多家中介，针对这几个小区的房源，并让中介一旦有房源就告诉我这边。

不巧的是，2015年12月10日，江桥出现了楼板价为2.8万的地王，江桥的房子开始猛涨价。压力开始大增，又看看老杨微博上说这轮涨价潮会持续到2016年。

开始加紧看房，一刻都不能放松.终于在元旦的时候下了定金，买下一套50多平的小房子。四月份已经过户，现在就等贷款放款下来（上海现在放款需要等两个月）。

本人也非常幸运，在3.25新政出来之前够得一套老旧小。否则的话，还需要再等3年才有买房权。身边蛮多同事，都是因为没有买房资格，需要等2—3年，但是三年后的事情，谁又说得准呢？

这是我人生第一次买房的经历，经历不够丰富，请大家拍砖，也请杨老师评价并予以指点！

下面这是我这次买房的疑惑和一些思考。望杨老师能在百忙中予以指点！

1，我这次买房的时机以及板块是否正确，还有哪些买房因素没有考虑到？这次已经不可改变的，但前事不忘后事之师，也为后面买房积累一定的经验。

2，这次由于资金有限，买的外环外20年的房子，担心到时候置换的时候，房子不好出售，这种担心有必要吗？

3，我这种毕业四年在上海借钱买房，生活水平也降低了许多，但是不买后面更买不起，怎么协调这两者关系？

4，因为房子比较小，后期会有小孩，父母肯定也会过来的。置换的时机怎么抓？如果暂时置换不起，有没有必要在南京、杭州、郑州、武汉再买一套作为投资，曲线在上海置换？

老杨点评：

1､山里娃，头脑不简单！大家发现没，这位年轻人，做事很有头脑。他在预算很少的情况下，却做事很有章法，这点非常难得！跟着中介乱跑，发现效率太低，于是查资料，先锁定四大板块。然后再让中介带看，一个一个比较，最终锁定江桥。

2､年轻人，很擅于学习。倒不是因为买了老杨的书，才这么夸他。出过书的朋友都知道，出版之后几个月，会很关注销量。2013年7月出这本书之后，当我也是隔段时间去当当、京东上查查销量排名。但其后就不关注销量了。从利益上讲，卖一本书只提成10%，二块多，我真的不在意这一点点版税了。但有人看此书后受益，我内心仍感到快慰！

3､从时机上看，这位年轻人购房时机不算太好，也不算太坏。最难得的是：2015年10月无意中在微博上看到老杨的微博，开始慢慢关注房产；11月就筹备资金，同时又做了很多功课，大范围的奔走看房；元旦就搞定了！这种高效率，不知要把那些买房时纠结不堪、昏头转向的大哥大姐大妈大叔大爷们，甩出几条街！

元旦入手，至3月25日上海出新政，应能上涨二成左右。更关键的是，避开了外地人限购年限由二升五！

4､从板块升值潜力看，四个当中，最好的不一定是江桥，但江桥离市中心最近，思路对头。他没有选择一般年轻人可能会选的佘山板块（离公司近），佘山应是四个当中最弱的一个。这点逻辑是对的。

5､未来置换房子时，仍要坚守上海，别被外地的花花草草所吸引。等你以来在上海有两套房后，再适度考虑外地吧。当前不用急，几年后，置换时，再向老杨咨询吧。

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