杨红旭：苏州南京是否限购并不重要，关键是两年后有些开发商将“欲哭无泪”！

5月17日，有消息称，苏州将重启限购。然而，18日又有媒体报道，苏州市住建局方面表示：对“限购传闻”并不知情。有接近政府的消息人士透露，苏州本有限购的打算，但决定暂不执行（限购）。苏州当前的首要任务是不能再出“地王”。

小道消息乱飞，到底出个什么鸟政策？老杨帮大家理一理思路吧。

苏州政府研究收紧新政属实。有图有真相，确实召开了会议。5月17日下午，苏州市政府举行了例行会议，主题就是稳定房地产工作。

但是，“会议通过了限购方案，拟于5月23日公布、24日执行。主要内容是，购房者须满足缴纳社保一年以上，个人所得税缴纳2年以上，另推出买房居住证满一年等硬性规定，以防炒房和补缴社保。”这一传言是否属实，却存悬念。

与此同时，17日，苏州国土局发出公告称，原本将要进行土拍的五幅地块暂缓出让，对此，不少业内人士猜测，苏州将进入下一轮政策收紧。

另外，还有传言，南京也在研究出以限购措施。还有，合肥市委书记吴存荣在最近三天内两次开会说到合肥房地产调控与监管，一向低调的合肥房管局领导也发声：“政府在必要的时候，会进一步出台更为严格的政策，不排除限购限贷的政策重新回归。开发商要加快推盘速度，如果价格一直控制不下来，会加大政策力度进行调控。”

将上述信息放在一起观察并思考，结论显而易见：苏州、南京、合肥三市的正在研究楼市新政，而且箭已上弦，随时就会射出！

至政策内容，可能包括限购，也可能不包括。但，这并非关键！关键是当地政府要进一步动手打压房价了！为何说是“进一步”？因为之前已有动作。

比如，本轮全国各地，第一正式发文件收紧政策的，并不是3.25日的上海与深圳，而是苏州：3月18日,苏州市政府发布《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》,被称为“苏十条”。按照规定,苏州市区(不含吴江区)新批准商品住宅项目在对外销售时,同批次房源应当一次全部公示销售价格,实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%,同一批次房屋间价格不得调剂使用。

另外，过去两个月份，南京和合肥也收紧了政策。比如二者皆限制新房预售价格涨幅，比如合肥限制住宅捆绑车位销售。

然而，过去两个月，这三个城市的房价与地价并未停止上涨，比如今天国家统计局公布的70城房价数据显示：4月环比3月，房价涨幅排名第一合肥上涨5.8%；第二名厦门上涨5.3%，第三名南京上涨4.4%)，后面才是：上海、惠州、北京、福州、杭州、天津、无锡等。苏州不在70城样本中。

之前，老杨根据过去一年的房价表现，将北上广深称为中国楼市的四大天王，将南京、苏州、合肥、厦门称为四大公子。

今年3、4、5月的房价强势程度，四大公子已超过四大天王，所以有个问题摆上了桌面：去年房价涨幅最大的沪深二市已重手打压房价，而今年以来最牛叉的四大公子，凭什么还不出重拳？

另外一个因素也须重视：几前天人民日报采访的“权威人士”：多次提及房地产泡沫、一二线城市房价较快上涨、房地产不能使用高杠杆等。在最高层最新方针指导下，四大公子所在地方政府能不能紧张吗？

尤其是南京、苏州、合肥，都是近邻，官方政策思路也趋同，厦门有点另类，但在房价暴涨面前，哪个地方长官还敢熟视无睹？

另外，四大公子的经济、产业、收入水平，毕竟不如四大天王，所以四大公子房价如此暴涨，楼市如此亢奋，约等于“吸毒”！而且，类似“朝阳群众”的国家统计局，近期频频“举报”四个公子哥的不良行为！

关于是否重新实行限购，老杨认为：四大公子既然2014年纷纷取消了限购，重新实施的做法不妥！国家已多次暗示：限购属于“过时政策”，属于行政管制政策。能少用就少用，能不用就不用。此政策有像“贞洁牌坊”，一旦树立，很难推倒。四个一线城市一直没推倒，所以升级也无妨，另外还将限购作为调控人口的手段。而其他城市，都不宜重新启动购限！

四大公子所在城市，可以更多的使用金融信贷手段抑制房价，比如重新限贷，三套以上不贷，非本地居民只能贷款购一套房，二套房贷首付提高，贷款利率提升等等。还可收紧税收政策，比如对于二手房交易严格按差额的20%征个人所得税。

办法有很多，大可不必重新实施限购。当然，如果这四大公子脑子不好使，那就另当别论了。

关于近段时间，大中型开发商疯抢合肥、南京、苏州、厦门、上海等宅地，老杨只能说：这些开发商对当前和今后楼市形势判断有误！多数地块都是面粉贵过面包，仅从房地产短周期规律分析，这些开发商多半都会在未来一年两年三年，苦逼加煎熬！

告别楼市黄金十年之后，开发商拿地，成了一件技术含量非常高的活儿。在这一过程中，激动、喜悦、郁闷、痛苦只自知。有些企业成功了，开心死了；也有企业失败了，打脱牙和血吞；也少数企业沦落至破产的悲惨境地。

老杨近几个月反复提示在深圳、上海、北京、南京、合肥、苏州、厦门等房价大涨城市拿地的风险。甚至在4月7日至8日，苏州13块地皆成为区域新地王之际，写了篇文章：（点看）杨红旭：请警惕，中国楼市“绞肉机”的狰狞一面！ （小插曲：老杨给很多大中房企讲过市场短周期规律，当时看到在苏州抢地的其中一家，老杨2015年曾讲过课，心中咯噔一下，不禁一声长叹）。

5月13日，上海郊区出三个地王，老杨又写了篇文章：（点看）上海地王亮瞎老杨狗眼，开发商拿地与炒股并无本质区别！

今天，5月18日，上海近郊的浦东周浦，又出现一块地王，剔除配建与自持商业部分，住宅楼面价超5万，未来成交价近8万元。

对此，老杨表示：苍天哪！大地哪！你们把老杨的眼珠挖出来吧，实在搞不懂这些开发商，而且是保利级别的巨头，他们到底是在参与商业竞争？还是在夜店磕药？还是在澳门豪赌？等这个楼盘卖房的时候（限三年內），我一定把这条微博翻出来，如果他能赚到钱，我自抽一个嘴巴并面壁反省！

按老杨的房地产短周期理论与实践，2017年至2018年，中国楼市将再次出现降温，渐渐进入下行通道。而当前在上述几个热点城市抢地王，多属面粉贵过面包，等到这些地王卖房时，楼市已经降温，你凭什么能赚到钱呀？老杨实在想不通！

或许有业内人士会说，即便是楼市降温，捂一捂、等一等，楼市就复苏了，房价再来一波暴涨，不就能赚到钱了？比如著名的大宁金茂府，2014年1月楼市降温前夕，在上海大宁拿的高价地，当时很多专家也很悲观，但2015年卖房也赚了呀。

但是，老杨想问那些当前依然抢地热情高涨、想要重演大宁金茂府“喜剧”的业内朋友们一句：假如下一轮楼市降温时长不是2014年短短的半年（上海），而是2005下半年至2006年那轮的一年半（上海），大宁金茂府还能笑得出来吗？当前在上海郊区拿地的保利、融创这些大佬们，还能笑得了来吗？再假如，下一轮降温也不是一年半，而是三年左右，你想哭，还有泪吗？

可能，你们觉得老杨对于后市过于悲观了；可能，你们觉得老杨的假设不可能成为现实；可能，在内心深处，你们觉得老杨只是一个没屌用的研究者……好吧，俺只是假如三下，俺滚，行不……

最后，再来比较一下上述几个城市房价下跌的风险程度。

近日，融创董事长孙宏斌说，此时在苏州和南京抢地风险大！这我同意。但他又说上海木问题，于是在泗泾拿了块高价地，这我不认可。购地与购房一样有三要素：时机、区域、产品。老孙强顶上海没错，但时机不对！老孙做老板能力把老杨甩到九霄云外，但研判楼市趋势却不见得强过老杨。04年至06年顺驰帝国崛起与倒下，警钟常鸣！

关于当前几个热点城市，未来两年左右，房价下跌的风险度排名，大概为：深圳第一、苏州第二、上海第三、南京第四、合肥第五、厦门第六、北京第七……

回到本文开始的焦点，苏州。不妨看下苏州的一个月度市场变化：

2015年，全国楼市最大的黑马就是苏州。其实，2011年至2014年，苏

州的库存较大，月度供应面积总是大于成交面积，供大于求，价格持续四年多横盘振荡。在这一几年，地方政府供地较多。

2015年，成交量不断攀升，新增供应小于成交，于是价格从下半年开始起飞，量价齐涨，形势大好。但是，2016年4月，成交量环比3月明显下降，房价上涨势头放缓。

苏州业内朋友告诉老杨，4月以来，苏州二手房成交也下降，在去年房价涨幅最大的工业园区，二手房价开始下跌了。在这种时候仍在抢地开发商，其实真的有点“拎不清”。

为什么将苏州的风险度，排在上海、南京、合肥前面？主要原因：正如孙宏斌所言，苏州的城市基本面不如上海和南京，而苏州的供地量又远大于合肥和上海。

因此，短期内房价暴涨之后，苏州的房价下跌风险较大，仅次于深圳 ，未来调整时间也会拉得比较长。因此老杨预言：未来二三年，苏州可能成为中国楼市最大的“绞肉机”！

这些“肉”，既有小鲜肉，也有老腊肉，主要是4月份的13个地王，以及2016年上半年在苏州抢房的投资性购房者。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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