杨红旭：深圳房价失守，广州仍需补涨！

近期，我所观察的深圳楼市，在4月降温之后，5月继续降温，尤其是房屋成交量持续萎缩，二手房房东们，越来越没耐心了，开始有房东宁可降价二成左右，也要寻求出货。 

比如，近几天，多位深圳网友，给我发来他们观察到的数据与市场现象。如下三条：

其实，今年5月上旬，老杨发布深圳房价下跌红色预警之后（点看：深圳房价下跌预警升级为最高级：红色预警！），也就意味着，老杨对于下半年深圳房价反弹，已不抱什么希望了。深圳房价3月见顶，今年震荡式小跌，明年将加大跌幅。 

北上广深这四个一线城市，可称为中国楼市的四大天王，他们的房价走势存在明显差异。

国家统计局数据显示，2016年4月份相比一年前，70个城市中，深圳在同比增幅排行第一，高达63%，其次是上海34%，北京20%，广州17%。

看下表可知，南京、厦门、合肥的房价涨幅也很靠前，比京广还要强势！ 同样是广东“二虎”，但深圳房价涨幅居然是广州的三四倍！那么，如今当深圳房价开始振荡下跌之际，广州是否反而上涨？ 

答案是：YES! 

过去两个月，老杨提出了一个创新概念：房地产板块轮动。不仅是全国范围内正在轮动，而且即便是四个一线城市内部，也出现了板块轮动！ 

深圳最早于2015年二季度，房价暴涨；上海于2015年三季度，房价大涨；北京于2015年四季度，房价起飞；广州于今年一季度，房价提速。

导致房价上涨与轮动的因素很多，归根结底，最终由供求关系决定房价短期变化。

那么，我们观察一下四个城市新房存销比，也即去化周期。易居研究院的数据表明：

2016年4月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为10.3、6.6、 9.6和7.9个月。

从静态来看，上海和深圳的去化周期较短，所以房价涨幅较大，而京广去化周期较长，所以房价涨幅较小。 

从动态来看，更能说明问题。

从2015年一季度开始，深圳的去化周期就已大幅下滑至8个月以下，于是二季度房价率先起飞。但从2015年三季度开始，深圳的去化周期不再继续降低，于是房价上攻势头慢慢减弱。而近两个月，去化周期反而增长，于是房价停止上涨。 

到了2015年四季度，上海的去化周期快速缩短，于是上海房价开始暴涨，直至今年3.25政策出台。近两个月，沪深楼市降温，去化周期也预计见底了，房价再度大涨的可能性不大了。 

而反观北京和广州的去化周期，明显高于沪深，而且还没回到上一轮楼市繁荣期的最低点，因此这两个城市的房价暂时仍有上涨的能量，尤其是广州的补涨需求较为明显！

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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