杨红旭：去库存刚尝到甜头，高房价与高地价，还得飞一会儿！

近期，全社会的舆论，聚焦于少数一二线城市的高房价与高地价！

一方面，一线城市和个别二线城市房价涨幅之大，创了历史纪录。另一方面，地王层出不究，尤其是面粉贵过面包成为常态，甚至面粉远贵于面包的奇观，也会在中国大地上出现。

然而，我们不得不承认：凡事都有代价！高房价与高地价，就是全国房地产去库存所必须付出的代价！

2015年11月以来，国家提出了“去库存”。毫无疑问，这是正确英明伟大的决策。中国房地产，就像一个胃里塞满了食物的贪吃小孩子，必须要先消化，才能健康成长。

接下来，通过易居房地产研究院跟踪的一组数据，来看下全国房地产库存变化。

国家统计局公布的全国商品房待售面积，指代已竣工、但未售出的新房。从1998-2016年4月商品房待售面积走势看，总体上震荡上行。其中，只有2004年和2007年出现了下降。真正分水岭，出现在2011年，全国库存开始加速增长，这一年也成为中国楼市告别黄金十年的开始！

当前国家忧心的房地产高库存，也正是从2011年，噩梦开始！这是广大三四五线及部分二线城市开发商的噩梦！也是在这些城市拥多套房的业主们的噩梦！

到了2015年，全国房地产库存积累的规模之大，已到了相当危险的程度，如果不想办法尽快去库存，则很多三四五线城市的中小开发商将加速、大量倒闭，地方金融机构的呆坏帐将大量暴露，地方政府的管理工作将遭遇巨大挑战。

于是，最早从2014年3月两会开始，国家分为五步走，政策不断宽松，刺激购房需求，甚至把鼓励农民进城购房，都作为重要抓手。

于是，我们看到，2015年以来全国房地产市场持续复苏，交易活跃，房价上涨，地价跟涨。由于全国冷热不均，房产升值空间大小不一，原本主攻“三四五线”城市库存的火力，被“无形之手”挪到了一线和少数二线城市。

于是就出现了如此市况：三四五线库存尚未明显缓解，可一线和少数二线的房价已经飞涨，地价比房价涨得还要猛！前者仍需继续大力去库存，后者反倒急需“补库存”！

不过，近几个月，全国去库存终于出现好苗头。截至今年4月末，全国商品住宅待售面积45089万平方米，同比增长4.5%，处于2011年以来最低增速。说明全国库存越增越慢，预计下半年可能见到短期顶部。

另外，今年1-4月份商品住宅销售面积同比增长38.8%。与待售面积增幅相比可知，自2015年12月销售增幅超过待售增幅，去库存速度明显加快。这也是一个好现象！说明全国去库存攻艰战初见成效。

再来看另一个指标。拿全国商商品房待售面积除以商品房销量（口径不一致），会得出一个大致的去化周期。

2008年之前，去化周期不断缩短，2007年最小为2.1个月； 2011年-2015年，去化周期不断延长，2015年高达到了6.7个月。

注意：2016年1-4月份，去化周期出现下降，这是过去5年去化周期持续增加以来的首次下降，因此意义重大。

这是全国去库存的成效的显现。也可以说全国去库存攻艰战，初战告捷，占领了去库存的制高点！

然而，这也只出了去库存的第一步，不能高兴的太早。如果刺激政策减弱，市场降温，则库存很容易出现反弹！

怎么办？对不起，高房价与高地价，大师兄和二师兄，还得再飞一会儿，以便为去库存保驾护航！

 唐长老，一路走好！

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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