“地王潮”谢幕之后，谁在无声哭泣？

一场秋雨一层凉。这既是当下天气的现状，也是部分热点城市楼市的写照。

盛筵总让人兴奋，但总有散席的时候，不管你有多么留恋，都无法留住旧日繁景。

问题的关键是，人们总是在纸醉金迷中迷失自我，房企总是在楼市火爆时忘记阴冷。

9月下旬开始，在一城一策方针指导下，在相关部门的部署下，20多个城市陆续出台调控措施，包括限购、限贷、限价、增加土地供应、整顿市场秩序、舆论引导等。

说得直白些，这些的调控措施主要是：抑制投资投机者买房，打压开发商捂盘涨价，打击代理中介坑蒙拐骗，禁止造谣传谣胡扯乱喷。其实，还有一点，限制地王及相关炒作。

一方面，热点城市将加大土地供应，地方出台的新政中大多提到：增加土地供应。比南京宣布：将在2016-2018年三年内密集推出商品住宅用地供应：2016年500公顷，2017年530公顷，2018年560公顷，合计1590公顷，借以缓解开发商在该市土地市场的“抢地热潮”。而2016年全年计供应商品住宅用地500公顷，前9个月实际完成340公顷。土地供应增加后，加之房市趋于降温，未来两三年地市自然会降温。

另一方面，热点城市的调控措施虽然没明说严控地王，但都开始暗地收紧了。比如暂缓可能成为地王地块出让，比如土拍中设置熔断机制，比如土拍中增加保障房和自持物业的比例，比如严查开发商拿地款的资金来源，不允许各种违规资金进入拿地环节，开发商的“前端配资”受到打压，另外房企的公司债等融资渠道也在被收紧。

另外，在抑制了热点城市的购房需求之后，开发商对于后市的预期也会降温。综合来看，本轮少数城市地王潮基本已经谢幕了。

本轮地王潮，主要由两类购地群体主导，一类是少数央企和少数地方国企，另一类是激进型民企。前者率先闹腾，后遭相关部门约谈，就不敢逞强了；后者则一直闹腾至9月底。具体企业，老杨心里清楚，在此就不点名了。

本轮地王热，大概始于何时？去年下半年一线城市较为明显，今年则快速扩散至少数二线城市。其中，南京、苏州、合肥这三个城市，由于出让地块较多，地王项目最多，被新闻炒作最凶。

尤其是今年二季度，地王实在太多，开发商热昏了头，很多地块都是面粉贵过面包，太多开发商丧失了理性，纯属赌博行为。对此，老杨只能表示：看不懂！

今年4月，苏州集中出让13块地时，几乎每块地楼面价都高于周边新房售价，结合我对苏州房价的判断（2015年苏州园区房价涨幅仅次于深圳前海），写了篇文章（点开可看）：《请警惕，中国楼市“绞肉机”的狰狞一面！》

文中写道：“最后，预言一句吧：请上述13块土地获得者当中的多数开发商，做好思想准备，未来一两三年，原本温婉、现已狰狞的苏州楼市，将成为一台绞肉机！或许，一年半载之后，你将泪流满面的恳求政府允许退地。在多数时间，在多数地点，中国楼市或如媚娘，或似邻妹。但你必须清楚：在少数时间，在少数地点，中国楼市也有蛇蝎一面。无论开发商，还是购房者（尤其是投资者），都应明白这一点！上述或明或暗被点名的业界朋友们，就当老杨胡说八道，晚上不必失眠……”

几天前，有新闻报道，苏州4月地王潮中出让的诸多地块，其中一个项目，已将面粉做成了面包，新盘上市了，开盘居然只卖出几套房。由此可见，半年前我预言开始应验了，而少数开发商，可能渐趋失眠了，开始默默流泪了。

如果将视线拉得更长些，就会发现近几年中国地价有些扭曲了。看下图，全国开发企业购地价占全国商品房价格的比重，2011年至2013年上半年，占比为35%。而2013年下半年以来，总体保持在45%左右，足足提高了10个百分点。而且，即便是房市降温的2014年，地市仍保持高位。今年9月，这一比重创历史新高，逼近50%。

想想看，过去三年，房价构成中，地价成本越来越高，开发商的利润率其实并没明显增长，甚至不增反降。房地产的利益大头，即土地出让金。

过去三年，地价占房价的比重，已明显偏离历史中枢值，或者说偏高了。如果一定要说少数城市房价存在暂时性的小泡沫，则这些城市的地价泡沫，只会比房价泡沫更大！

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