25城楼市下跌预警，这是最全面的一次了！

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25城楼市下跌预警，这是最全面的一次了！

Original 2016-11-30 杨红旭 杨红旭楼市研究

近期，热点城市的房地产市场陆续降温了。当然，主要是成交量下滑，房价还没真正下跌。另外，少数城市虽然房市降温了，但地市仍然高烧，这又让部分购房者犹豫不定。

国庆多城调控以来，越来越多的粉丝，开始关注老杨的“房价下跌四级预警体系”。因为这套体系，已经在深圳楼市身上，进行了试验，并初步得到验证。

始于去年初率先开涨的深圳房价，本轮短周期累计涨幅最大！因此，老杨一直密切跟踪和观察，将其作为房地产短周期运行的绝佳案例。

今年1月17日，老杨发表文章，针对深圳房价本轮超理性暴涨，建立了一套四级预警系统，并将深圳房价下跌预警定性为：黄色预警。3月发布橙色预警。5月发布红色预警。

从深圳二手房价格走势来看，部分二手房自3月就开始盘整中小跌，部分则有所小涨。但问题的关键是：今年3月之后二手房成交量大幅萎缩，属于有价无市的性质，房东想要将房子卖出去，其实都得下调价格。由此证明，这个预警体系已经验证了深圳房价走势。

为了让更多读者看懂老杨的“房价下跌四级预警体系”，这里重述一下深圳房价下跌四级预警系统的含义：

四级：蓝色预警：市场偏热，房价涨速过快(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶)，后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。原因是：即便后市还能上涨30%，但交易成本约10%;如果后市上涨小于10%则亏钱。风险与收益相近。

三级：黄色预警：市场过热，房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后1-2个季度)，后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入，投资需求可考虑停止买入。原因是：即便后市还能上涨20%，但交易成本约10%，还有可能房价上涨不足10%。风险大于收益。

二级：橙色预警：市场温和，房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后超过2个季度)，后市涨势将进一步放缓。投机需求应卖出，投资需求不应买入，改善需求可考虑停止买入。

一级：红色预警：房价接近停涨或开始高位盘整(对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零)，后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出，改善需求不应买入，刚需可考虑停止买入。

那么，其他热点城市，当前处于什么预警等级呢？

其实之前，老杨已经零星的表述过其他城市，比如深圳和苏州为红色预警，北京、上海、南京、合肥、厦门等为橙色预警等。

本文，老杨首次较为全面的分析并定性所有热点城市的预警等级，其中部分城市的预警等级将有所提高，以供更多相关城市的朋友们参考。

之前预警深圳时，曾把70城房价指数中的深圳房价环比增幅，作为设定预警等级的一个重要参考标准。

再来回顾一下深圳房价环比涨幅变化（如图）：

2015年6月，深圳房价环比涨幅为7.2%，属于最高值。

2016年1月，深圳房价环比涨幅为4.1%，属于次高值。

2016年10月，深圳房价环比涨幅首次转负，下跌0.5%。

按此走势：环比涨幅见顶之后，2016年三季度宜对深圳发出蓝色预警，因为深圳房价2015年二季度暴涨幅度之大，史上前例，因此可以早些发出温和预警。

在房价环比见顶半年后，于2016年1月发出黄色预警，其后陆续升级为橙色与红色。老杨预计，2016年10月开始，深圳房价正走上漫漫下跌路。

再来看上图中另外两个典型城市：合肥与惠州。

合肥是本轮房价上涨过程中，最亮眼的二线城市之一。2016年春节过后，房价突然加速上涨，4月暴涨至5.8%，见顶！其后持续收窄，9月随70城大势上涨，再度冲高至3.9%，10月收窄至1.5%。至今，距离房价环比涨幅见顶已有2个季度，同时考虑到当前政府的严厉调控态度，老杨决定将合肥房价下跌预警升级为红色！

惠州作为三线城市，属于深圳需求外溢地区。其房价上涨的时点，明晚滞后于深圳。2016年4月环比涨幅为什3.3%，其后回落，9月随70城大势上涨，再度冲高至3.9%，10月收窄至2.2%。考虑到10月深圳房价已经环比下跌，惠州很快将步其后尘，所以也将惠州升级为红色预警。京沪大都市周边热点地区，情况近似于惠州。

接下来，再看一组图，北京、杭州与武汉。

北京的房价环比涨幅，节奏清晰，三波扩大，逐级上涨：2015年6月涨至1.6%，其后收窄；2016年3月为3.3%，其后持续收窄回落；9月再度冲高至4.9%，见顶，10月收窄至0.6%。9.30新政之后，北京房价涨幅急剧收缩，预计不久后就会转为下跌，因此也将北京预警级别升级为红色。

杭州的房价环比涨幅，3月为3.3%，其后持续收窄回落，9月在G20所产生的巨大利好刺激下房价急涨，再度冲高至5.5%，10月收窄至3.2%。杭州房价本轮启动的较晚，大涨时间明显短于南京、厦门、合肥、苏州。但考虑到当前政府调控压力大，心态急，因此比较适合黄色预警。

武汉的房价，本轮上涨时间长于杭州，总体涨幅也大于杭州全市，其环比涨幅最大值为什3.9%，出现在今年9月。作为中部省会城市，武汉房价本轮上涨透支体力。当前给予橙色预警。

其他热点城市，不再一一细述。最后，罗列一下当前主要城市的预警等级：

红色预警：深圳、苏州、上海、北京、南京、合肥、厦门。无锡、惠

州、东莞、廊坊、嘉兴。

橙色预警：武汉、郑州、济南、广州、福州、天津。

黄色预警：杭州、石家庄、南昌、佛山。

蓝色预警：长沙、成都、青岛。

略作说明：上述多数城市的预警升级节奏，都明显快于之前的深圳。主要原因：9月底以来了高层对于稳定房价的态度坚定，上述热点城市的长官压力山大，只能使用各种手段抑制房价，从而将明显缩短房价惯性上冲的时间和空间。

最后，老杨仍须重申：当前全国房价基本无泡沫，但少数城市房价短期上涨过猛，十多个城市一年左右房价暴涨100%左右，史无前例，明显偏离合理增速，脱离普通民众收入水平与支付能力。房价必须趋于平稳，应该有所回归。