地产股暴跌，与房价有何关系？

今天，地产股暴跌，领跌大盘。

大盘创了本轮下跌以来新低，而主流地产股，跌得更惨！

这里，不对地产股做深入分析，老杨没时间和精力研究。只将地产股与楼市变化，做内部传导机制方面的简要分析。这也是研究楼市的一个小小的视角。

过去几年，我曾写过篇关于楼市与股市关系的文章，比如2014年12月，上轮股市走牛的上半段，我写过一篇文章，点开可看：“卖房炒股”没有想象的那么美！

同时，在2014年年底前后，也发过几条微博，比如：

但从2017年四季度开始，老杨看空地产股，2018年以来多次强调。主要逻辑是：2017年热点城市调控措施不断升级，而且一二线城市新房销售量下滑，价格涨幅收窄。

以全国新房销售增速（如下图）来看，2016年4月增幅见到高点，其后持续下滑，至2018年5月，增幅逼近零，估计未来两三个月，将由正增长转为负增长，也即量跌。

其实，一二线城市的成交量，早在2017年下半年就转为同比下跌了。

今年以来，老杨曾发过多条微博，强调地产股的下跌风险。如下：

事实上，去年四季度，出现了一波大行情。这波行情，依照老杨之前的逻辑，是无法预测出来的。

因素可能比较复杂：比如，虽然全国一二线成交量下跌，但价格仍有上涨；虽然部分地区调控较严，但三四线城市较宽松；虽然全国新房销售增幅持续收窄，但大房企、上市公司（包括港股）的业绩增速远超行业均值，开发业集中度继续提升。

但不管有多个条原因，多少个利好，地产股大趋势，仍有逻辑与规律动。

今年以来，地产股持续下跌，明显跑输大盘，可以认为是对去年四季度异常行情的校正！

下面，找两只A股地产股：作为央企代表的保利，和作为民营代表的荣盛。

二者走势相似，今年连跌六个月，保利将去年四季度涨幅全抹去；荣盛更惨，回到一年前了。

保利地产股价

荣盛发展股价

如果仅仅是地产股下跌，其他资产价格没有出现负面现象，也不用特别紧张。然而，今年以来，尤其是中美贸易战正式开打以来，种种迹象表明，房地产市场的内部环境与外部环境，皆面临着严峻形势。

比如，美元对人民币，今年五月以重启上升之势，六月加速上行。也即，反过来看，人民币对美元重新贬值，尤其是6月，居然贬值3.24%，幅度如此之大，过去几十年所罕见！

有一个基本规律：在本币贬值的过程中，总体是利空楼市的！

主要逻辑是：一国货币贬值，会导致资金外流，外储减少。

股市与楼市的基本规律：股市先变化后，楼市后变化。

地产股与楼市的关系，也是如此。

老杨预计：今年与明年，地产股皆没戏了。下跌是主基调。

今年下半年，全国楼市的关键指标，比如成交量、价格、开发投资、房企资金来源等，都会继续走弱。总体看，可能在四季度或明年一季度，正式入冬。

地产股的大跌，还有其他负面影响：

比如， 会影响开发商利用股票质押进行融资，也会影响到已有的股票质押，比如在去年四季度质押的股票，少数可能已到平仓线。这将会使那些质押比例过高的房企，出现资金危局。

再如，股市连续下跌，将使开发商的高管层与员工，情绪与预期，由乐观转为悲观。一方面，拿地扩张的节奏，将会明显放慢。另一方面，将会加快楼盘销售节奏，回笼资金，为过冬做准备。

而上述两个因素，将进一步促销楼市降温！

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