警告：澳洲房价将跌，头脑发热的中国投资客，醒醒吧！

过去几年，澳大利亚房价持续大涨，其中幕后最大“功臣”，当属中国人。放眼全球，基本上可称为楼市最牛叉的国家。尤其是悉尼和墨尔本这两个大城市。

根据易居房地产研究院的数据，从下图的房价指数来看，过去十年，澳洲大城市房价，仅在08年下半年和2011年下半年微跌过，其他时间都在上涨。尤其是，2013年至2015年，连续大涨三年，其中悉尼房价指数涨幅最大，超过50%。

房价大涨的驱动力，主要来自于低息环境，这一点与英美等国相同。经过八次降息之后，2013年8月初，将基准利率降至2.50%，为1959年央行成立以来的最低点。中国当前的利率，同样创了建国以来新低。

但与美欧不同的，澳大利亚有很多外来购房需求，尤其是来自中国大陆的资金，越来越多。其中很多属于投资性需求。从2012年开始，澳大利亚自住性购房贷款和投资性购房贷款开始快速增长，到2013年，房地产投资性贷款同比增幅一度高达40%左右。

为了抑制楼市过热，2014年以来，澳大利对住房抵押贷款的风险管理操作提出审慎指导意见，要求银行收紧过快增长的信贷。其后，又对境外居民购房行为进行了一定的限制。

当前，虽然澳洲楼市仍然比较热，虽然澳洲的自然环境与社会环境相当不错，但对于广大中国投资者而言，如果不是自住需求，早就没有投资价值了！

主要原因，可归纳为三点：

其一，房价上涨时间偏长，累计涨幅非常大。甚至可以说，短期已经存在泡沫了。发达国家房价多数时间，都是比较平稳的，三年大涨50%，已属罕见。比如 2003年至2006年，美国大城市房价指数上涨近50%，就出现了泡沫，并爆发了次贷危机。预计未来一两年，澳洲房价下跌的概率较大。

其二，新房供应大增。从下图可知，2013年之前的十年，澳洲新房开工量非常平稳，但其后随着房价大涨，开发量大增，尤其是中国的很多大中小型开发商，纷纷进军澳洲。于是，当前已经开始渐渐向供大于求的方向演变。2015年第三季度，澳大利亚许可开工量为58058套，同比上涨16.7％，连续12个季度实现正增长。当供大于求达到一定程度，就会压制房价上涨。

其三，澳元贬值，利空房价。一国货币，升值有利于楼市。贬值则不利于楼市。根据易居房地产研究院的最新数据，从2012年第四季度开始，澳元汇率指数持续下滑，从108.52点跌至2015年第三季度的87.21点，跌幅为19.6％。

但在这一期间，澳洲八大城市房价指数却一路攀升，涨幅超过30％。这是近十几年来，惟一一次，澳元汇率与房价，形成罕见的背离。这其中，包含了中国人狂热的购房需求！但是，资产市场的重要规律是：但凡形成背离，未来必有校正。因此，预计澳洲房价将由强转弱，未来一两年将下跌。

从中国投资者的角度来看，过去几年，在澳洲购房，存在汇率上的重大损失。看下图，澳元兑人民币，2011年5月最高时约7.146，跌至2015年9月最低时约4.390，共计下跌39%。

这也就是说，2011年将人民币换成澳元，四年后损失高达39%！基本把房价上涨的收益，完全吞噬！除非你在悉尼买房，可能还能留住一些收益。

那些仍然痴迷于去澳洲购房的中国人，该醒醒了！算算汇差，这几年，你其实真的没赚到什么钱。而且，未来一两年澳洲房价下跌，已是大概率事件！要想赚汇差，当前应去美国买房！

【 杨红旭论楼市 】系头条号签约作者

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