杨红旭：沪深限购升级之后，最大受益者会是谁？

2016年3月25日，对于房地产业的从业者来说，应该记住！

沪深二市，出台新一轮的打压型调控新政。这是2014年以来，在中国大地上，最新展开的一轮抑制楼市需求的调控新政。

对外地人的限购进一步升级，二套房贷收紧。与此同时，南京、苏州、武汉也有所动作。尤其是之前几日的苏州，率先发文件，对于楼盘预售价格进行管制。

另外还有合肥，虽然没公布新政，但当地同行告诉老杨：官方私下里已严控开发商涨价，逼得开发商只能大幅提高车位价格，与房子捆绑销售，有些国企宁可将房子卖给员工，作为福利，肥水不流外人田。

另外，由于新房实行价格管控，部分同地段的二手房，卖得比新房还要贵！对于这种扭曲的市场现象，也只能让人望之兴叹了。

上述政策表明的一点：只要中国房地产市场存在大波幅动，就会有调控；只要没有真正重视和落实“发挥市场配置资源的决定性作用”，用行政手段管制房价的现象就会存在。

去年12月的中央经济工作会议提出：要取消过时的限制性措施。现在看来，管制房价的措施，仍没过时。

2011年开始，中国房地产市场告别“黄金十年”。其后，全国房地产的交易量与房价增幅，趋于收窄。行业总体降速降温。但自此以后，不同地区的板块分化趋于明显。

过去五年，又可分为四个阶段：2011年至2012年上半年，全国各地皆降温。2012年下半年至2013年，一线城市和少数二线城市升温。2014年全国皆降温。2015年以来，一线和少数二线城市猛升温，大部分三四线仍低迷。

老杨的房地产短周期理论，有“四碗面”。这里，仅简要分析最重要的一碗面：政策面。货币继续宽松，虽然有美联储加息的外部制约和国内二师兄涨价的内部制约，但未来一年，不会明显收缩。

房地产政策，全国继续宽松，在全国房地产库存降至合理程度之前，全国性政策不会显著收紧。但当前实行的是“分城施策”，过热的城市，只能泼冷水了，因此以沪深二市为代表的个别城市，在舆论压力与上级部门的指导下，终于行动起来了。

那么，接下来的全国市场走势，就好玩了。因为，过去十几年，从来没出现过这种“全国货币宽松，全国房产政策吹暖风、个别城市房产政策吹冷风”的怪异格局！！！

基于此，近期我提出了“房地产板块轮动”学说。以后有空再详述这一理论吧。在此，先略述逻辑：

一方面，在货币宽松、流动性充裕、股市低迷、实体经济偏弱（做实业难赚钱）的背景下，民间资金需要找出路。

另一方面，房价最强势城市开始打压式调控，无论是限购升级，还是房贷收紧，都会阻断部分购房需求的释放。

显而易见，被阻断的需求，将会寻找其他路径释放。那么，这类需求会去什么地方呢？

其一，政策还没有收紧的核心二线城市（东中部为主），比如天津、杭州、厦门、广州、佛山（广佛同城化）、济南、郑州、武汉、南昌、福州、无锡等。

其二，政策收紧的大都市的环周边三四线城市。本文主要分析一下沪深二市的环周边地区。

3月25日政策深沪出台新政之后，26日和27日的周末时段，立即有开发商朋友向我反映：他们上海闵行某楼盘周末来人量比上周末大降三分之二，日成交罕见的跌至零。而另一昆山花桥楼盘，来人暴满，日成交大增至50套（非开盘日）。

而花桥与其相邻的某大牌楼盘，3月26日，上海新政发布后第一天，迎来了千人认筹的火爆场面，售楼处停满了沪字打头的私家车。据媒体报道，此小区5200户业主中，80%来自上海。售价一万三四。27日是星期天，二三个记者打电话问我如何看待此事。

这让我想起了去年12月，我曾参加昆山乐居的年度峰会，趁机与现场的多位开发商了解昆山楼市情况，还曾发过一条微博（见下图）。当时只有城西板块房价有所上涨，城东与花桥板块还没涨。当时，就有种预感：春姑娘快来了。

当时发微博时，还提到两个地王，其中一个花桥地王，象屿以14270元/平米的拼命价拿下的，当时在峰会现场的饭桌上，连昆山本地的开发商都跟我说，象屿这个开发商的胆子也太大了！

现在看来，这块是拿对了！其实，2013年象屿曾以9760元/平米拿下了一幅地，也就是现在在售的象屿都城，按去年的开盘价，是亏钱的，但春节过后连续涨价后，就慢慢转为盈利了。

所以，老杨总是为地王们而感慨：这些开发商，都是在刀口添血。其实，拿地王的时候，哪个老板都不敢拍胸脯将来一定能赚到钱。结果是，有些赚到了，有些没赚到。

不过，那些总是不敢拿的开发商，只能慢慢退出这个行业了。房地产开发，这是一个越来越血腥、越来越残酷的行业，胆小者、幼稚者、低智商者、盲目激进者，皆不适合参与游戏了（央企另论）。

如果懂房地产短周期和房地产板块轮，倒可以积极参与抢地王，哈哈。老杨你真无聊！一得意，话题被叉开了。咱不聊地市了，接着聊房市吧。

春节过后，立即就有几个开发商朋友跟我反映：花桥住宅成交量突然开始大增，其中有房企开始提价（老杨有两类朋友，一类是开发商，一类是购房粉丝，其实他们是一枚硬币的两面，他们每天向我传递全国热点消息，呵呵，谢谢！）。

当时我就清楚的知道：沉睡五年的昆山，尤其是花桥，醒了！其后，受我观点的影响，也有粉丝去昆山看房，不知受益有几人？

其实过去几年，我一直在思考环上海楼市。北京和深圳，每次房价大涨，周边地区都会有明显跟涨，其中燕郊最为典型。过去一年，东莞邻深板块的房价，比燕郊涨得还要疯。而环上海的昆山、太仓、嘉兴，跟涨上海的效应不明显。

究其原因：上海郊区面积比深圳大，江浙沪经济差距没有京津冀那么大。

十多年前，嘉兴、淀山湖边、周庄，阳澄湖畔有很多楼盘，曾忽悠了很多上海人去买。但近几年渐趋惨淡了。上述几个地区，距上海的距离，确实远了一些。但花桥，不一样。

我从百度地图上拉直线，燕郊距天安门广场35公里左右，昆山距人民广场同样35公里左右。（我很喜欢用这种拉距离的方式，研究不同城市板块的楼市发展潜力，挺管用的）。固安、廊坊、鼓善、太仓，则偏远了。

春节过后，昆山这一波行情，应有“补涨”因素存在。比如，作为离上海最近的花桥，过去多年已开发了很多楼盘，很多上海人在那里买房，地铁也通过去了。未来花桥会否成为上海重要的卫星镇？花桥会否成为昆山楼市版图中的具有实际居住生活价值的新兴板块？这是一个挺有研究价值的课题。

在环深圳周边，东莞、中山房价仍在大涨，这一波惠州不太明显，而2013年的时候，记得很多深圳人跑到大亚湾那边买房，热闹得狠！这波珠海房价大涨，主要与自贸区利好有关，而且本身也有“补涨”需要。

中山大涨，主要与深中大桥有关，炒作的有点邪乎了，不过中山房价确实不高。今天一家央企负责拿地朋友，去中山看地，谈一宗土地的并购。那块地不大，一期或二期就能开发完，我给他的意见是：测算一两年后的卖房价格时，只能与当前市价持平，如能下浮10个点，则更安全一些。

上周参加某上市公司的高管战略讨论会，我粗略的聊了一下“房地产板块轮动”学说，引起了大家的关注和兴趣。以后，抽时间我再更深入的写写这个领域的心得吧。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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