最全｜从设计、施工、筹备、经营管理等方面保证你投资的酒店能够赚钱（上）
【酒店高参】无论是生活还是工作中，方向很重要，如果进入误区还不自知那只会越陷越深，对于酒店管理而言也是如此。那么如何检测自家的酒店有没有陷入这些误区，而不小心陷入误区后又应该如何解决呢？今日分享酒店高参专栏作家陈新先生对酒店设计方面的见解。
陈新
酒店高参专栏作家
方廷（香港）酒店管理公司总顾问
《走出中国酒店建设和管理的误区》作者
中国人在工作和生活中往往存有许多误区，而“只缘身在此山中”的我们往往不觉其误而津津乐道地沿袭着。中国酒店业也是如此，从毛泽东时代的清一色招待所，到改革开放后完全照抄洋酒店的模式，到现在相互生搬硬套地模仿，于是，一家酒店中的错误，会很快被拷贝到许多酒店中。大凡要建酒店的业主，不管是国企还是私营，他们总会先带着设计师到发达国家和地区的大酒店“考察”一圈，拍照些许，然后嫁接拼凑，长官意志加上个人偏爱，一幢幢酒店就这样迅速克隆在世人的眼前，其生命力有多久，只有天知道。
许多酒店经营管理者常常会向业主说“一年亏、二年平、三年盈”、“管理公司是不管折旧的，酒店主要靠物业增值来产生投资回报”，这种说法是中国酒店业的悲哀。说到底，酒店是个系统工程，就象一部复杂机器一样，只有把握好每个环节，每个链，才能运转正常，才能产生效益。
所以，首先业主要根据自身酒店特点，选择好管理形式，是委托管理、参股管理，还是承包管理、目标管理、特许经营；其次，要找准管理公司或职业经理人，即管理者必须懂得整个系统工程；最后，要让管理者尽早介入整个系统，尽量把握好每个细节。具体说来，酒店的系统工程包含设计、施工、开业筹备和经营管理四大方面。
一、 设计（又称酒店总体规划设计）
设计是所有建筑的灵魂所在，也是其生命所在，而我们却常常忽略设计的重要性。纵观我们的政府大楼，设计得多半象个衙门，让人望而生畏，缺少公仆应有的亲和力。医院的设计主要为院方使用者考虑，很少顾及病人的感受。近些年稍好的是机场、车站和住宅的设计，亦趋人性化并具观赏性。
而酒店设计的成功案例是北京的建国饭店，开业十五年便赚回十六个建国饭店，究其原因所在，其饭店的投资者就是位设计师，他在该酒店的设计上下足了功夫，每一寸土地都利用得恰到好处。
我从事酒店业28年，前18年到处鼓吹“管理出效益”，但在快要跨入新世纪的某一天晚上，我突然意识到以前的观点有失偏颇，再去宣扬这种传统的理念将会误人子弟。因为我发现“设计出效益”才是正确的思路，好的设计便是酒店成功的一半。
酒店设计应称为酒店总体规划设计，其内容可分七个方面，若按建筑时间顺序可分为：选址、外形、建筑、机电、室内设计、经营管理和景观设计。按科学流程顺序可为：选址、室内设计、外形、机电、建筑、经营管理、第二次机电、第二次室内设计、景观设计。
１、 选址
记得一位酒店前辈曾论及酒店有三要素：“第一是地点，第二是地点，第三还是地点”，由此可见地点对于酒店的重要性。过去由于道路的简陋，通讯的阻碍，交通工具的匮乏，酒店的地理位置一般以繁华市区和著名景区为宜，但现在选择酒店地址应赋予新的涵义。
首先当然考虑其地理位置，是在商业区、政府所在地、大学城，还是在风景区、住宅区，根据周围消费群来确定酒店的规模档次、功能布局、建筑格局以及外形等。
其次是交通，若酒店不在闹市区，只要通往酒店的道路宽畅，不堵车，且有几条大道通往，这样的酒店也会有生意；若酒店距汽车站、火车站或机场不远或交通很方便，这都是招徕客人的因素。
最后是停车，现在私家车骤增，来酒店消费的客人多半驾车而来，若酒店没有足够的地下或地面停车场，客人就不愿来消费，有些客人甚至不愿意去地下停车，所以高档酒店应在选址时考虑尽可能多的地面停车场面积，地面停的车多，还可彰显酒店生意兴隆，成为一大销售亮点。
在选址时还要把客人的消费半径扩展到周围1公里、５公里、50公里和300公里，研究计算这个半径区域里的潜在消费对象，这个半径都是客人最多在一天之内可以往返的距离。
高星级酒店不应选在居民住宅区或中低档消费区域，别墅型和度假型酒店不应建在闹市区，而经济型酒店应选在周围餐饮、娱乐和商业配套较全的闹市区。不管是什么档次的酒店，不要选在高速公路口、高架桥下或城市的单行道旁。
２、 外形
若地区经济发达，房价高，回报快，一些港口城市如伊斯坦布尔、上海或赌城如拉斯韦加斯就可建造主题型或表物形的酒店。比如设计成帆船、金字塔外形，也可把威尼斯水城或苏州周庄截取一段实景复制到整个酒店的外观中。
但许多表物形的酒店，由于是异形结构，常常不能用混凝土框架结构，只能采用部份或全钢结构，建筑成本高，加之钢结构的设计单位凤毛麟角，设计费用自然昂贵，所以一般地区不能建上述酒店，投资大，回报慢，易亏本。一般酒店最好在外墙做法、色彩搭配、雨蓬造型、楼顶装饰及泛光照明上多下功夫。
另外，从投资和管理成本角度考虑，不宜建超高层酒店。近些年来，我国由于经济的突飞猛进，超高层建筑纷纷拔地而起，超200米的高楼已属平常，400多米的高楼亦非罕见，但我不赞成一个城市矗立那么多座超高层建筑，更不赞成超高层酒店，因为那样的酒店是不会健康的。
３、 建筑
建筑设计俗称土建设计，应在确定了酒店的功能布局以及所使用的主要设备后才能进行。酒店建筑的外墙不宜用玻璃幕或铝板，尽量减少大幅玻璃的使用面积，最好采用点式窗的做法。
墙体宜设计内保温，外贴墙砖或刷氟碳漆、涂料；若墙体做了外保温，外墙便不宜贴砖。给酒店外墙穿衣往往是需很多花费的，为减少不必要的的投入，建议裙楼部份除底层可考虑用干挂花岗岩或铝板外，上部仍可考虑贴砖或刷氟碳漆、涂料，因为消费者多半不会注意酒店外墙用什么材料，即使注意，也只会把目光落在底层上。
酒店建筑要恰到好处地设计荷载及结构，省会城市需按6级防震设计，一般地区没有这个要求，所以设计时要注意钢筋的配比，一般的酒店建筑考虑的荷载过于富余，造成土建成本的加大。另外，建议少用或不用圆柱，否则也会加大建筑和装璜投入。
按照防火规范，合理设计好每层面积。为最佳利用消防通道和消防电梯，高层酒店的主楼每层面积以1500m2或3000m2为宜，从管理和经营角度考虑，与主楼面积相匹配的裙楼每层面积应是主楼每层面积的2.4倍，而地下室的每层面积应为主楼每层面积的3倍。与住宅、写字楼等其它建筑都不同的是，酒店需要较多的后台服务区域和足够的停车场，建议大凡做酒店用途的建筑地下室以建两层为宜。
酒店建筑的层高设计也很有讲究，地下室的层高以4.5m为宜，裙楼的层高以4.8m左右为宜，若是高星级酒店的多功能厅，最好用网架结构，净高5m以上为宜。主楼每层的高度以3.4m为宜，高层建筑的转换层以2m以上为宜，便于酒店作为后勤服务区如办公或仓储使用。
顺便提及的是雨蓬和雨蓬下台阶的高度。为了遮雨和观赏效果，雨蓬除要有一定长度外，高度不能太高或太低，假如雨蓬的进深为5m，那么雨蓬的高度以6m为宜；若雨蓬的进深为7m，那么雨蓬的高度以8m为宜。雨蓬下连接广场的台阶以不多于6级为宜，台阶高了，客人对酒店的亲和力就减了，无论是徒步从广场进入酒店还是在前坪下车而欲进入酒店的客人都有不适的感觉。
高星级酒店必须有一定的配套服务项目，这类酒店必须设计裙楼，供配套功能之用。酒店的厨房和客房卫生间应作降板处理。海鲜池、新风机组、冷却塔等应提前考虑荷载设计。空调机房、锅炉房、洗衣房、发电机房、配电房、消防和生活水箱、水泵房等应预留面积。
办公区域、员工餐厅、员工更衣室、仓库等放在哪一层合适，能否考虑放在地下层？高层酒店一定要设计贯通上下的布草通道。如何排水排烟，怎样做防水处理，隔墙用什么材料保温隔音，这些都是建筑设计应引起重视的问题。
４、 机电
关键词——系统设计合理，正确选用设备。
粗略地说，机电设计主要在水、电（强弱电）和空调三大板块，现就其重点表述之。
酒店的水系统应注意的是水的压力平衡，应在屋顶或裙楼顶建冷热水箱，必须有污水处理，重水处理系统可视需而设。强电系统应注意的是电的总容量，各地设计院一般配的负荷过多，由于酒店各个区域的功能不同，使用的总量常常是大大低于设计院计算的负荷，这样就浪费了投资。
来源：洲际集团
高星级酒店、电网不发达或电力不足地区的酒店都应配置发电机，其容量要能带客梯、照明、部份负荷的动力和空调，满足经营基本需求。弱电系统中应注意的是网络和背景音乐系统，做到真正百兆接入，客房网和办公网物理独立，防火墙能保证网络无故障运行。
许多酒店的背景音乐音量不适，各区域的音质和音量都不同，这就要求设计时能分层或分区域控制。机电设计中最重要、俗称酒店脸面的是空调，凡空调效果不佳的酒店，其服务质量就不能满足客人的需求，这样的酒店是没有什么生命力的。
设计时首先要考虑选用什么采暖制冷形式，建议高星级酒店超过6万m2的使用离心机与螺杆机制冷、锅炉采暖形式；
1-6万m2的使用螺杆机制冷、锅炉采暖形式；
1 万m2以下的可考虑即可采暖、又可制冷的多联机和风冷模块机组；
若天燃气价格控制在2元／m3左右或当地政府有政策补贴，那么可考虑用溴化锂直燃机采暖制冷；
在冬天温度较低的地区，建议不用空气源热泵空调机组，因其在低温时制热效果差；酒店不宜采用水环热泵机组，因其噪音较大；
除非当地地下水源充足且地区经济落后，否则不要使用地源热泵空调机组。
在设计空调负荷时可适当减少主机容量，加大风机盘管的风量，若是水系统制冷，还可把冷却塔设计系数加大些，这样可使夏天的冷水出水温度在提高2度左右的情况下，制冷效果不变，达到节能之功效。
另外，空调中的新风系统很重要，特别象餐饮、娱乐、会议这些客人活动稠密区，客人对空气质量的要求较高，而许多酒店的新风系统由于设计得不合理，新风量远远达不到要求，有名无实，便降低了酒店服务档次。除非层高在4m以上，否则，酒店各区域不宜用顶送风，而应采用侧送风形式。
机电设计除在系统设计上必须下功夫外，重要还有两点，其一是配置，建议酒店里的电梯要有到站、司机功能，要配层显，配双面控制板；其二是安装质量，许多业主往往抱怨电梯质量，其实多半是安装造成的，所以我们在选购电梯的同时，必须选择好安装队伍，特别是安装电梯的过程中派专人跟踪。
选择锅炉，不管是常压还是蒸汽锅炉，尽量选择卧式，不要选择立式。不管选择什么样的洗衣房设备，在设计洗衣房时都要考虑室内温度控制在37℃左右，那么设计时要注意废热水流向、热管保温、室内通风、大烫机加罩抽热，这样不仅有利于延长设备的使用寿命，也能改善洗衣环境从而稳定洗衣房员工。酒店总机无需程控交换机，虚拟网现已完全满足酒店管理需求。
排风扇要选择电机噪音小的，安装位置要巧妙，当然，客房卫生间可用集中排风方式。一般酒店喜用液晶显示空调开关，但我建议客房宜用机械式空调开关，因其方便使用，故障率低。强弱电面板要有中英文刻字，开关面板声音要柔和。要因使用区域不同合理选用不锈钢管、铜管、铸铁管、镀锌管、塑料复合管、塑料管，同理选用不锈钢阀、铜阀、铸钢阀、铸铁阀。这类材料繁杂，如何选择奥妙许多，不能在此一一赘述。
５、 室内设计
过去所说的装璜设计提法不科学，因为这块的设计师不仅仅要考虑如何给酒店穿衣服，还要考虑酒店的功能布局、通道、服务流程、客人心理等诸多因素，仅仅懂得美学和建筑学知识的设计师是万万不能为酒店做室内设计的，所以高星级酒店不宜请装璜公司的设计师来完成室内设计的重任。
我常常给室内设计师三个原则：就汤下面；看菜吃饭；内外有别。具体说来，许多酒店在确定其建筑用途、请室内设计师操刀时，整个建筑已经完成，这时的室内设计师就必须尽量顺着原来的结构设计，避免过多的敲砸更改，特别是结构上的更改，此谓“就汤下面”。
业主有多少钱，会投入多少到装修工程上，是设计师必须清楚的，否则，设计得好看，但业主无钱实施，也是废纸一堆，所以设计师应该提供给业主一份比较准确的装修预算，这叫“看菜吃饭”。
有许多酒店客用区装修豪华，后台服务区也装修得十分气派，比如消防楼梯都用石材铺地，不锈钢做扶手，这大可不必，设计师应把资金花在刀刃上，这叫“内外有别”。
酒店按客源可分商务型酒店，会议型酒店，度假型酒店，设计师应针对不同客源的酒店运用不同的设计手段和思想来完成目标。酒店按档次可简约分成高星级酒店和时尚型酒店，设计师应针对档次的不同正确地制定预算，在用材和工艺上分别对待。
这里要多说一句的是，随着时代的发展，《旅游饭店星级的划分与标准》中的一星至三星的酒店已毫无评定价值，它们可以与现有的经济型酒店一齐合并为时尚型酒店，根据地域配套和客源情况，可在客房、西餐厅这两个必备项目外，选择增设诸如洗浴，足疗，美容美发，KTV等项目，房价也可视投资大小、地区房价及淡旺季来调整。剩下的高星级酒店就是现在的四星、五星和白金五星级酒店。
前面说过，室内设计应在建筑设计之前，确定了酒店的规格、客源和档次后，就可以确定其功能布局，就能给土建定框。酒店宜建条状形，不宜建异形、正方形、菱形、多角形、圆形、椭圆形，因为条状形的酒店最易产生效益。
设计师还应合理规划客房、公共区域（前厅、餐厅、娱乐、健身等服务项目）及后台支持区域的比例，高星级酒店的正确配比是客房：公共区域：后台支持区=0.5：0.25：0.25。
来源：洲际集团
设计师还应站在业主投资的角度考虑室内设计，比如设计风格，建议一般酒店以现代主义风格为主，适当辅以后现代主义风格，不要轻易采用欧式风格。设计师要在用材的巧妙而不是用材的豪华高档上做文章，要在色彩的和谐搭配、形式的变异上下功夫。
再说客房设计，地毯不一定选择绒较高的，着重选好地胶垫，不但让客人踩上去觉得有档次，需换地毯时也不用换地胶垫，节省改造费用。入户门不宜用实木门，可用实芯夹板门，只要注意双面材料对称就不会变形；建议入户门做隔音条，但最好不装闭门器。
选择窗帘不要追求面料的高档，设计师应主要考虑其遮光度是否好，窗帘轨拉起来是否轻便。卫生间墙、地面不一定铺贴石材，可选用仿石材的磁砖一样达到效果。洗面台可用颜色淡雅的人造石，取代昂贵的天然大理石。
６、经营管理设计
设计师多半注重视觉效果，不大考虑管理成本，所以建议设计师在有经验的酒店管理者指导下，处处为经营和管理着想，这样设计出的酒店就会有旺盛的生命力。比如木线条、石材线条等各种类型的线条要少做或不做，因其投资大，做工耗时，管理成本加大。
酒店的入口必须采用旋转门，有条件的尽量采用直径4.2m以上的两翼自动旋转门，资金不足的也要用半自动或手推的直径为3.6m的旋转门。大堂共享空间二楼以上的部份必须封堵，否则大堂的空调效果不好，影响对客服务质量。
大堂不宜多开门，尽量少开或不开后门，因为门多了难以管理，且影响空调效果。前厅的接待总台宜用坐式，对客人和员工都更显人性化。外宾客源较少的酒店，不能把大堂吧设计成酒吧，而应设计成茶吧氛围，要让客人坐得住，大堂吧就必须采用若隐若现的半隔断围饰，大凡完全敞开的大堂吧很少效益好的。
普通客房可取消落地灯、台灯、壁灯、镜前灯，代之以顶灯，并增加天花吊顶暗藏的灯带，增加照度，同时可减少投资，减少维修，减少服务员清洁工作量。地毯选择的花色不宜太淡，便于清洁，为防烟头烫伤而无法织补，地毯可用部份含量的羊毛与尼龙或绦纶混纺。
标准房家具可根据人体工程学设计成流线型，柜子可以无门，桌子可以不设抽屉，床头柜可以悬挑不落地面，不但减少投资，还可缩短查房时间，客人没有丢落东西之虞。普通单双间少用、不用浴缸。卫生间的底部须做防潮处理。
壁柜门宜用美国“斯丹利”门做法，用金属边框嵌玻璃镜，既可用作穿衣镜，拉起来舒适静音，门又不会变形，省了维修的烦恼。卫生间可设置背景音乐或电视伴音，让本来客人在卫生间活动时期的寂寞时光变得生动活泼起来。
若房间卫生间与卧室间的隔墙采用透明或是磨砂玻璃，既扩大了卧室的空间感，而且会大大降低造价和管理成本，特别是使用透明玻璃隔墙的客房，会给酒店经营带来卖点亮点，会产生意想不到的回报。
设计师要注意客房的隔音效果，客房有三处易发生串音问题，一是床头柜，只要不用床头控制板就可避免串音；二是衣柜，一定要处理好衣柜背部的隔音；三是卫生间顶部的隔墙，封不严实的隔墙可用塑料发泡的方法把缝隙堵实。设计师一定要时刻记住，客房的噪音会大大降低客人的舒适度，会大大降低酒店的档次，酒店的生命就会大打折扣。
若是城市商务酒店，设计时可考虑单人间多于双人间，面积较宽敞的单人间宜用2m×2m的大床，双人间宜用1.35m×2m的床。会议及度假型酒店要注重供团队就餐、客户开会的宴会厅、会议室及多功能厅的设计。客房的长度最好在9m以上，宽度分别为 4.5m（度假酒店和白金五星）、4.2m（四、五星）、3.9m（时尚酒店）。客房的阳台适用于度假酒店，城市酒店不能用。
７、景观（园林）设计：兼论泛光照明设计
酒店是极具文化特征的建筑，有条件的酒店都应做足景观设计，特别是度假别墅型酒店，若掩映在山水花木之中，给客人以吸氧散步观景松弛神经的充裕空间，才能突出度假休闲的特色。
即使是城市酒店，在规划设计阶段也要留有一点园林空间，让客人在喧闹城市和水泥森林之外触摸着一丝大自然的绿意和宁静。若停车面积捉襟见肘的城市酒店，则须尽量挖掘地面停车面积，其灌木、乔木、花卉、假山、小桥、流水等都要简化，画龙点睛即可，突出停车主题，因为停车方便是招徕客人的一个重要因素。
与景观设计紧密关联的是泛光照明设计。城市建筑的泛光照明都喜用洗墙灯，建议酒店不要用洗墙灯，不象一般写字楼、商场，酒店客人多半是晚间在店内活动或休息，洗墙灯往往会给客人带来不适感觉。如何做到花费不多又能达到照明效果呢？建议楼体使用晚间色彩鲜明的红、绿、黄三种作为照明主要色彩，以勾勒建筑轮廓为主（灯光不宜滚动），辅以墙体点光源（可间断滚动）。
店名的灯光可分三种视觉距离设计，首先是楼顶的店名，可在主要交通能够看到的角度设置楼顶招牌字，用亚克力板材料制作，1-3公里范围的客人可以看到。其次是在酒店雨蓬之上，用具有玲珑剔透感的塑脂材料做成上下两排（分色即可）中英文店名，供快要进入酒店或在500m左右之处的客人辨认酒店之用。
另外在大门入口处的旗杆底部石材上或在入口一景观上饰以店名，用地灯反射，供到达酒店门口的客人确认酒店之用。三个层次的店名配以不同色彩的灯光，比如楼顶的招牌字可用红色，雨蓬上的字用红黄两排灯光，入口处的字就用绿色灯光，供不同距离来店消费的客人辩识。
设计小结
酒店设计必须找对设计师，由于酒店建筑内容比较复杂，所以，酒店业主必须把设计当作大事来抓，由业主牵头成立一个由酒店管理者、建筑师、机电设计师和室内设计师、财务专家、规划师组成的设计小组，最好请一家深谙酒店知识、能从建筑一直设计到机电、室内装璜、景观的设计公司，设计整体一气呵成，省去了许多矛盾，少了许多烦恼，减少了投资的浪费，节省了设计和施工时间，更重要的是，酒店的经营和管理者们就会感到得心应手，酒店想不赚钱都难。
但是，由于中国现有的学府没有酒店设计专业，而上述设计又各行其是，最终生产出来的酒店就会在经营和管理上出现致命的问题，而设计师又不必承担任何责任，业主只能自吞苦果，有的业主因为造了一个酒店而拖垮了其它企业。
只要找准了设计公司，业主就必须相信他们，设计的图纸不宜多改，特别是主线不能改。业主审图不要掺杂长官意志，即使改图也只能从两个方面改，一是投资角度不合适，二是管理角度不合适，这两方面往往是设计师的弱项。
作者简介：陈新先生现任方廷（香港）酒店管理公司总顾问，兼湖南、四川、江苏等省的酒店顾问。已出版译著和专著18部，在报纸和期刊上发表各类文学作品及饭店论文二百余篇，累计出版三百多万字，其中2018年新出版的《走出中国酒店建设和管理的误区》一书被人民出版社评为十大优秀图书。
2018中国酒店品牌高峰论坛
2018年8月30-31日，酒店高参将在上海闵行宝龙艾美酒店主办行业年度大型盛会，2018中国酒店品牌高峰论坛暨第五届酒店高参峰会。两天的峰会将定向邀请超过70位酒店行业领袖参与演讲分享，吸引1000位酒店行业决策者齐聚峰会，致力于成为今年酒店行业最具影响力的酒店业主峰会。
扫码抢峰会门票
延伸阅读
酒店试睡员、招聘、冲榜、专访、任命发布、新闻投稿、申请专栏作家，请加小编微信号：hoteln
戳阅读原文报名2018酒店品牌峰会