大揭密！地产系酒店的成本比资本系酒店高2.3倍的原因！

来源：Hotel实验室 Frank

【酒店高参】从开发目的看，市场上的中端酒店主要有两种类型。一种是为了配合地产要求配套而开发的（即传统地产系中端酒店），一种是受到资本驱动而快速扩张并开发会员体系的（即资本系中端酒店）。那么，这两种类型的酒店在建安成本方面有什么差异呢？

小佳

今年无印良品深圳店和北京店都开业啦！

嗯，是喔~无印良品深圳店是在全球范围内推出的第一家酒店呢！

小凯

小佳

哇，那它有什么特色呀？

这家无印良品是由日本一家名叫超级土豆的室内设计公司主导设计的，设计理念是“反奢华，反简陋”，所以还将是延续无印良品一贯的性冷淡风

小凯

小佳

嗯！不知道无印良品酒店会不会因为大量使用自家产品而节省许多成本呢？

哈哈~其实除了运营物品物料是酒店重要成本支出外，还有一个建安成本也是不能忽视的噢！下面我来给大家科普一下中端酒店建安成本差异吧！

小凯

整体造价

*土建、外幕墙、园林、市政接入不考虑

*传统地产系酒店为正在开发的，位于深圳某地产项目配套中端酒店品牌

*资本系酒店为目前市场上广受资本和消费者追捧的某中端酒店品牌

*资本系酒店以市场标准水平14.5万元/间客房成本作为计算基准

图中可以看到，传统地产系酒店造价33万元/间，资本系酒店14.5万元/间，两者竟相差2.3倍，差额高达18.5万元！可以说，资本系酒店在成本控制上妥妥地碾压传统地产系。

那究竟是什么原因造成了两者之间如此巨大的差异呢？小编将从装修成本、一次机电成本、二次机电成本、其他科目成本四个方面给大家分解一下。

1

装修成本

传统地产系酒店由于面积明显大过资本系酒店（客房面积、分摊公区面积、分摊综合体项目部分面积），因此在单方造价没有明显差异的情况下，总装修成本仍然远远超过资本系酒店。

2

一次机电成本

由于资本系酒店的电梯、燃气等一般都由物业方直接提供，因此两者在此方面就已有不少差异。单方造价上，传统地产系酒店也均大幅度高于资本系酒店。

3

二次机电成本

该传统地产系酒店弱电指标、泛光照明标准均参考国际4星标准，厨房工程也考虑到冷库、洗碗机、西餐炉具等较为昂贵的设备。因此造价成本相较资本系中端酒店均会有明显拔高。

4

其它科目成本

其它科目中，传统地产系酒店的开办费、前期费用均存在一定优化空间。尽管如此，传统地产系酒店的其它科目成本仍然远远超过资本系，其中单方成本差距高达2.4倍，算上面积差异，总成本更是能有3.3倍之差。

整体成本偏差因素

*界面指电梯、燃气。

*项目独特性指结构改造、泛光照明

*批量优势指设计费

从装修成本、一次机电成本、二次机电成本、其它科目成本四个方面的逐一分析，大家可以很容易发现，造成传统地产系酒店与资本系酒店两者的建安成本差异主要是：

·分摊面积及客房面积

·机电标准

·界面等

总结

传统地产系酒店往往是作为住宅及商业配套而存在，需要分摊较多公摊面积及相关建安成本，经常“被”不必要的拔高档次、并且面临诸多因为前期设计考虑不周导致各种结构改造问题（如售楼处改造成大堂），这些都让传统地产系酒店产生了诸多不必要的浪费成本。

相对而言，资本推动的中端酒店无需完整建设项目综合体，无需分摊各类其它成本，且这类中端酒店十分关注经济效率，对投资成本、回收周期、拓展速度等都有明确要求。因此，在建安成本控制上有明显优势。

现在传统地产系酒店都开始逐步转型，许多地产集团都成立专业酒店集团，并且尝试轻资产战略，如保利集团、中海集团、绿地集团等，未来谁能真正突出重围，还要拭目以待。

在这个资本为王的时代，资本系中端酒店仍然占据了主要市场，如中端市场的三巨头锦江集团、华住集团、首旅如家集团，以及新杀出的黑马亚朵酒店等。

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