奢侈品牌跨界住宿业，能溢价几何？

素材来源：RBG睿标环球

【酒店高参】由客群需求偏好驱动，如今的奢侈品牌正在换下高冷外表，以“跨界“拉近和新生代消费群体的距离。除与饮食、线上、艺术等业态结合，从国际经验看，酒店、住宅等地产类方向也是奢侈品牌的跨界焦点。国内市场上，地产空间融合超级大牌的脚步还未完全迈开，地理分布和业态布局存在较大的拓展潜力。借助有效的资源整合与顶层设计，奢侈品与地产的跨界联姻，还有很多想象空间。

需求驱动的奢侈品跨界

奢侈品牌热衷跨界早已不是秘闻，酒店和公寓只是其中两块。入住宝格丽开设的酒店，在香奈儿的餐厅吃法餐，去芬迪逛家居，买阿玛尼的公寓……为了撩动新一代的客群，相当多的奢侈品牌都已在主营业务之外的领域烙上印迹。BCG的最新数据显示，全球奢侈品消费群体中，50%以上消费过跨界奢侈品，市场上的新一代客群对其尤为认同。

驱动奢侈品跨界的需求逻辑非常简单：年轻群体和中国消费者是绝对重心，而且他们都更接受/认同/喜欢跨界奢侈品。

数据来源：麦肯锡《中国奢侈品报告2019》

数据来源：麦肯锡《中国奢侈品报告2019》

客群主体的变动叠加消费偏好的转移，在此背景下，奢侈品的跨界行为不难理解。高冷的奢侈大牌，也绕不开市场规律。

奢侈品联姻地产：从欧洲到全球一线

地产领域成为跨界奢侈品重点攻略对象的故事，则源起于最近20年。

1997年，以女鞋和皮具闻名的菲拉格慕家族在意大利佛罗伦萨开设了第一家 Lungarno Hotel，成为首个进军酒店业的奢侈品牌。酒店位于佛罗伦萨的著名历史地标Ponte Vecchio附近。

同一时期，意大利奢侈品牌范思哲与澳洲地产商桑兰集团合作推出的 Palazzo Versace 正式开业，位于澳大利亚黄金海岸，造价 3亿美金，主题为 “More Is More”（极尽奢华）。

除了奢华酒店，高端住宅成为奢侈品牌近来的新猎物。

阿玛尼则似乎是最早尝试高端住宅的奢侈品品牌。2010年，迪拜阿玛尼酒店开业，共 160个间客房，占据 8层迪拜阿利法塔。阿玛尼创始人Giorgio Armani监督了整个酒店的设计细节，所有家居用品均来自阿玛尼自家的家居产品线 Armani Casa。

英国高端地产咨询公司莱坊的数据显示，全球范围内，跨界奢侈品品牌对高端品牌住宅的渗透率大约在15%。

数据来源：莱坊《Global Brandedr Residences-2019》

我们部分统计了部分奢侈品近年的地产跨界动作，结果整理如下。

数据来源：睿标研究

显而易见的是，意大利不仅是奢侈品牌集聚度最高的地区，也是品牌跨界地产的首要发力点。绝大多数的跨界动作，都发生在国际性的一线城市和旅行目的地。

由轻及重的合作模式

通过梳理上述案例，我们总结出3种奢侈品品牌与地产的结合方式：

（1）奢侈品牌输出“品牌+运营”

路易威登和菲拉格慕是此类典型。二者均拥有自己集团旗下的酒店管理公司，不直接持有房产，也不做建设营造投资，而是以品牌输出方的身份根据管理合同来运营酒店，如LVMH的子公司“LVMH酒店管理”（LVMH Hotel Management）。在这种合作模式下，奢侈品品牌对地产的概念、营销、品牌、形象、人事都拥有决定权。LV白马庄园即在这种模式下诞生，其中两家源于LVMH和埃及奥拉森集团的合作。

（2）左手开发商，右手运营商

更多的跨界动作，是奢侈品牌与连锁酒店或住宅品牌合作投资，同时委托大牌酒店管理公司运营，以减轻运营风险。LV在近年也开始尝试合作投资、运营外包的模式。更典型的，是宝格丽与万豪酒店集团的深度合作。二者合资成立了Bvlgari Hotels & Resorts公司，共同在米兰和巴厘岛开发了若干小规模的精品度假酒店。

（3）仅提供品牌支持

部分奢侈品牌及其跨界项目只是输出品牌和设计，不参与投资和运营，更加浅尝辄止。迪拜阿玛尼作为Giorgio Armani s.p.a和Emaar Properties之间的合作产物，酒店物业和管理权都在Emaar，阿玛尼负责全程的设计、融入旗下产品，对于酒店运营，只是通过时尚生活服务服务提供部分支持。

奢侈品牌的地产溢价力

奢侈品品牌对地产空间的背书，最大的优势在于给予消费群体/买家以品牌信心。对于高净值人士而言，无论阿玛尼先生是不是亲自为他们挑选了沙发、座椅，高端品牌本身就代表了超一流的服务品牌和稳定的市场价值。

如果是酒店式公寓，业主在非自用期间还可出租获取租金收益。这样不仅使得业主能够获得持续得资产回报，也使得酒店或开发商能够实现多元化运营、拓展收益流。

参照第一太平戴维斯的数据，我们给出奢侈品牌在高端住宅领域的溢价力。

数据来源：Savills《品牌住宅2018》

尽管这里的数据不等同于阿玛尼、芬迪这些品牌的直接溢价能力，但其反应出的现实是：奢侈品牌对于地产项目的作用，在成熟市场并无明显优势，在新兴市场则溢价显著。

我们认为，三大方面的因素促成了相对普遍的跨界溢价能量:

从奢侈品牌本身看，多元化的战略配置可以提高品牌的生存发展能力，拓展业务线、丰富品牌标志、优化消费者触达渠道。同时，通过对开发商、运营商授权，或者直接参与管理、加盟投资、出售资产成果，也可以创造一定的收益。在特定的旅游、度假、高端社区等地区，以高端品牌切入也更容易满足地方性的政策规划要求。对部分品牌而言，也可以将自身的其它产品直接嫁接到自有的空间中，更好地传达自身产品理念。

从开发商或酒店运营方的角度看，高端品牌对买家或消费者的信心有很强的支撑力，这也直接带来了价值增益。同时项目能见度借助奢侈品品牌的力量自然提升，客群触达效果更精准。

对于住宅业态，还有业主的因素。有奢侈品牌加持，对于持有资产的业主来说，相关的服务和配套设施不仅是超一流水平，而且也得到了关联保障。不仅自己可以随时入住，也可以委托或返租给酒店方，由其代为运营，取得较为稳定的出租收益和投资价值。

国内市场有待继续开拓

由第二部分的数据已经可以看到，国内奢侈品品牌与地产空间的结合还局限在少数项目和少数品牌。更精细地看，几个国内项目的情况如下。

北京宝格丽酒店

品牌：宝格丽

品牌主业：珠宝;手表;香水;配饰;皮具

开业时间：2017.9

位置：北京使馆区核心地带

价格：每日3000-150000

上海宝格丽酒店

品牌：宝格丽

品牌主业：珠宝;手表;香水;配饰;皮具

开业时间：2017.9

位置：上海苏河湾地区

价格：每日4000-15000

苏州托尼洛·兰博基尼书苑酒店

品牌：托尼洛·兰博基尼

品牌主业：手表;家具

关联兰博基尼超级跑车

开业时间：2012.6

位置：苏州金鸡湖畔

价格：每日1000-6000

昆山托尼洛·兰博基尼酒店

品牌：托尼洛·兰博基尼

品牌主业：手表;家具

关联兰博基尼超级跑车

开业时间：2012

位置：昆山中茵世贸广场

价格：每日500-8888

黄石托尼洛·兰博基尼酒店

品牌：托尼洛·兰博基尼

品牌主业：手表;家具

关联兰博基尼超级跑车

开业时间：2013

位置：黄石磁湖

价格：每日700-1500

北京阿玛尼城市公寓

品牌：阿玛尼

品牌主业：男女服装;配件;手表;家居等

开发商：北京京发置业(骏豪旗下)

完工时间：未知

位置：北京中央公园广场

价格：每平米单价10万+

成都阿玛尼公寓

品牌：阿玛尼

品牌主业：男女服装;配件;手表;家居等

开发商：成都晨川实业(关联门里集团)

完工时间：延期2年

位置：成都望江公园

价格：每平米单价4万+

成都范思哲公寓

品牌：范思哲

品牌主业：服装;香水;家具等多品类

开发商：门里集团

完工时间：未知

位置：成都阿玛尼公寓旁

价格：每平米单价4万+

不得不提的是，由门里集团主导的成都阿玛尼项目和范思哲项目，似乎并不顺利。成都阿玛尼项目延迟两年未交房，范思哲项目也几乎没有后续消息。

奢侈品品牌在国内的地产跨界动作，目前来看还未有持续进展。诸如LVMH、芬迪、菲拉格慕等品牌，虽然在世界有所动作，但在国内还未觅得大幅跨界地产项目的机会。

根据最新的城市富裕家庭统计和人数统计，国内家庭资产超过3000万美元（约2亿人民币）最多是十大城市包括：北京、上海、香港、深圳、广州、杭州、宁波、台北、天津、苏州。这其中，北京上海的落地项目仅有宝格丽酒店和阿玛尼公寓，苏州有兰博基尼酒店。而除此之外，奢侈品跨界地产在城市分布和业态分布方面，都有很大空白。

数据来源：《2018胡润财富报告》

再有，以各地的奢侈品门店数量为参考，考虑各个城市对奢侈品牌的接纳度。上海是奢侈品品牌门店数量最多的城市，北京排名第二。成都、杭州、沈阳、天津、重庆、西安、深圳位于第三梯队，其奢侈品消费力与认知度也不容小视。

资料来源：商业地产志《30个大牌国内19大城市门店分布情况及尝试性分析》

涵盖品牌：PATEK PHILIPPE; Vacheron Constantin; Blancpain; Jaeger LeCoutre; Breguet; Berluti; Chopard; Van Cleef&Arpels; MONTBLANC; CHUMET; BOUCHERON; MIKIMOTO; CHANEL; Hermes; Louis Vuitton; GUCCI; Dolce&Gabbana; Dior; PRADA ; Cartier; Giorgio Armani; Valentino; Burberry; BVLGARI; FENDI; Tiffany&co; Bottega Veneta; PIAGET; Versace; Balenciaga

总的来说，国内市场上，奢侈品跨界地产空间的脚步还没有完全迈开。北京、上海仅仅是初步开始，第三梯队城市，则还未见奢侈品跨级地产的动作。随着经济水平和消费观念的显著提升，奢侈品市场在国内一线、新一线与热门目的地城市的发展空间和市场弹性无疑巨大，未来“奢侈品x地产”的跨界联动亦相当可期。借助有效的资源整合与顶层设计，奢侈品与地产的跨界联姻，还有很多想象空间。

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