系列调查 | 传统军工企业基地转型升级的768探索
中经文化产业：老旧厂房是城市文化的金山银山。日期，北京市各区已腾退老旧厂房200余个，其中一批已经或正在转型为文创产业园区，并涌现出一批典型案例。
近日，中经文化产业(ID:cewenhua)将选取北京十个具有代表性的文化创意产业园区进行实地调研，全面、真实、有效的了解这些典型园区的转型历程、运作经验和目前存在的一些瓶颈问题，形成系列报道，也为更多致力于转型为文创产业园区的老旧工业厂房提供参考和借鉴。本期走进的是768文化创意产业园。
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位于海淀区学院路5号的“768创意产业园”，其前身是北京大华无线电仪器厂（原国营第768厂），是风光无限的电子产业厂区。新旧交错，时空变化。现在，只有园里的建筑和古树还存有曾经岁月的气息，除了砖红色的旧厂房、“抓革命促生产”之类的标语外，关于军工企业老旧厂房的标签正逐步褪去，取而代之的是闻名中外的创意园区。
▲园区标语 经济日报-中国经济网记者刘园香/摄
768从何时开始进行产业转型？作为国营企业自主开发经营的创意园区，发展中积累了哪些可以借鉴的“768经验”？园区发展面临什么挑战？日前中经文化产业带着这些问题，走访了768创意产业园。
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01
768创意产业园的“昨天今天”
1.风光无限：备受瞩目的军工企业
1958年，北京开始筹建我国第一家无线电微波仪器专业厂，主要从事国防、科研及重点工程配套仪器的研制和生产等工作。该厂由原苏联设计师设计，是我国“一五”期间重点项目之一，1965年4月全面竣工，被命名为国营大华无线电仪器厂（军工番号768），20世纪80年代更名为北京大华无线电仪器厂（以下简称“大华厂”），是我国最早建成的无线电微波测量仪器专业大型军工骨干企业。
原来厂区大门
→员工在工作
▲图片来自北京大华无线电仪器厂官网
建厂之初，大华厂是著名的的军工企业，提供的电子产品给航天、二炮、总装、总后等多个单位使用，据了解，最多的时候厂子有3000多人，相关负责人曾表示：
“遇到招人时，有些退伍军人恨不得一个团都来这里，有的人放弃了医院、银行，也要进这里。”
2.转型发展：要做创意产业园区
上世纪90年代中后期，我国大量的国有企业改革转产，当时首都的定位面临调整，大量生产企业需要外迁，同时和平环境下，军工企业的生产一点点收缩。在此背景下，大华厂也开始进行资源整合，逐步将传统测试测量仪器产业迁址清河。而生产外迁后剩下的厂区做什么成为摆在企业管理者面前的难题。
据中经文化产业了解，本来企业要将厂区做商业开发，打造集办公、娱乐购物等为一体的商业综合体，但后来受到国际金融危机的影响，原先的合作案无法顺利按计划进行。为摆脱困境，大华厂决定调整思路，利用现有资源走持有型物业发展道路，在原有工业基地上建园区，盘活存量资源，谋求可持续发展。
据悉，大华厂虽然决定开始做园区，但是对于做什么业态的园区，其实企业内部也进行了一番讨论、摸索。
2009年11月18日，大华厂对原来资产管理处、园区联合开发办公室、大华物业公司、大华商贸公司等进行整合，成立了大华实业公司，开始对园区进行运作管理，而“创意产业园区”的定位却是在调研、市场招租等过程中逐渐明朗的。据中经文化产业了解，企业最终决定做创意产业园区，是由以下几方面原因共同促成的。
▲园区导览图 经济日报-中国经济网记者刘园香/摄
一是充分进行调研考察。大华厂在做创意产业园之前对兆维工业园、牡丹科技园等文化产业园区进行过一些调研，进一步了解市场状况，认为做产业园区是可行的。
二是政策引导和文化产业发展势头良好。2005年，北京市作出了大力发展文化创意产业的战略决策；2007年《北京市保护利用工业资源发展文化创意产业指导意见》等政策也相继出台，文化创意产业开始受到关注。此外，从2008年下半年开始，由美国金融危机所导致的经济危机开始向全世界漫延，作为发展中的中国，从不同程度上感受到经济“寒冬”的来临。然而，大华厂在调研时发现，当年经济危机，文化产业却是逆势上扬。
三是充分利用园区的区位优势。决定做园区以后，企业便开始着手招商的工作。一位工作人员告诉中经文化产业：
“一开始没想好引进哪类企业，从2010年开春开始，我们只招不租，对有意向的企业先登记，然后看市场的选择，对上百家意向租户进行分析，发现有意向进入园区的建筑设计、景观设计等企业很多，所以最开始想叫‘768设计产业园’。但园区位于海淀区学院路，周边高等院校和科研院所林立，是科技文化和智慧交集的一个区域，‘设计产业园’范围过于专一，于是我们就叫‘768创意产业园’，以便聚集更多的文化和科技融合企业。”
尽管厂房基地转型成为产业园区，但一直以来，大华厂都为全民所有制企业，2017年北京大华无线电仪器厂更名为北京大华无线电仪器有限责任公司，仍隶属于北京电子控股有限责任公司（以下简称北京电控）。
▲部分关系示意图 数据根据公开资料整理 刘园香制图
北京电控是北京市人民政府出资组建的国有独资公司，其前身为北京市电子工业办公室。1997年1月北京市人民政府同意北京市电子工业办公室转制为北京电子信息产业(集团)有限责任公司。2000年7月18日北京电子信息产业(集团)有限责任公司变更注册为北京电控，2009年1月，北京市国资委将北京电控划转注入北京国资中心。
02
从工业厂区到创意产业园的768经验
目前，768园区占地6.87万平方米，在园区成长、发展阶段，768创意园也面临专业人才缺乏、管理经验不足、园区业态需要调整等各种问题。但一路走来，从工业厂区到创意产业园，768为社会提供了一个城市空间利用的实践方案，其运作经验具有很大的社会价值及人文影响。
1.建立园区管理的组织机构和团队
大华厂通过机构改革和重组，将相关的部门进行整合，并抽调高学历、复合型的年轻骨干组建成“大华实业公司”。据了解，大华实业公司是园区运营的实体公司，在园区运营过程中，采用“模拟法人制”进行内部独立核算、考评和管控。2010年12月，园区成立了中关村768创意产业园管委会，管委会与大华实业公司一套人马两块牌子，主要负责园区的开发与运作、企业厂区和园区的物业服务与动力后勤保障以及企业职工家属区的保障维护工作。
2.做好规划 激发入驻企业进行创意
768园区结合自身实际，积极与施工单位及承租企业沟通，对传统军工企业基地进行改造更新与再利用。
首先，园区明确保留原貌，不搞大拆大建。
其次，保持厂房和公共空间外观的整体性和统一性，同时对厂房、道路等基础设施进行了更新和升级。据悉，开园初期，园区曾投入2000万元改造道路、管网等基础配套设施。
第三，园区多为设计创意类企业，这些企业对办公空间的要求比较高，又具有高超的设计创意能力，所以768园区鼓励入园企业自主进行办公区域的创意设计和改造，达到了企业、租户共赢的效果。
▲园区一角 经济日报-中国经济网记者刘园香/摄
3.让专业的人来做专业的事
园区虽然专业运作人才相对缺乏，但一直以来768十分注重在园区管理和服务方面下功夫，也受到园区企业的认可。大华厂在自有服务团队的基础上，通过招租引进、协议合作、外包等方式，为入驻768园区的企业提供基础物业服务、保安保洁服务等。园区相关工作人员告诉中经文化产业记者：
“通过战略合作的形式引入专业服务机构，对园区企业开展政策培训与申报、企业投融资、交流与管理培训、宣传与推广、资质专利申报、市场拓展等各种增值服务。让专业的人来做专业的事。”
4.打造“产业生态”和“自然生态”特色园区
依托高校资源和园区定位打造“产业生态”。768也被称为是“有学院味儿的文化创意园”。清华大学、北京大学、中科院生态环境研究所、电子六所……768周边知名高校和科研院所林立，其中和北京林业大学仅一街之隔，距清华大学也只有10分钟的车程，得天独厚的高校资源，为园区企业的创新创造提供了人才储备和智力支持。园区里很多设计公司都有高校背景。不仅公司创始人很多是这些高校毕业的，而且高校老师有的来当顾问，有的直接作为主体研究人员。
与园区企业一起打造“自然生态”。大华厂将传统军工基地2万多平方米绿地全部保留，同时外包专业的保洁、绿化团队进行管理和维护。据园区相关负责人介绍，768区别于其他园区做绿化的概念，强调“共建共享”，且朝着建设“海绵园区”的目标迈进。如，园区和企业一起打造了独具特色的雨水花园。园区工作人员表示：
“从2015年3月份第一个雨水花园动工到现在，我们园区已经做了7个雨水花园，面积约有1500多平米，据统计，现在一年的用水量，约是以前绿化用水量的三分之一，节水可达4000多吨。”
▲园区一处雨水花园 经济日报-中国经济网记者刘园香/摄
参与雨水花园建设的园区企业阿普贝思门前就有一个雨水花园，公司一位负责人告诉中经文化产业记者，在园区里，“大家更像是一家人，共建共享”。
同时园区十分注重生物多样性。园区目前有动物十多种，松鼠、黄鼠狼、小啄木鸟等；植物有七十多种，其中结果子的有柿子、核桃、山楂等，园区绿化率超过30%。
5.主动对园区企业进行产业升级
大华厂在与企业确定签约之前，会对其相关资质进行材料审核和实地考察。同时，768也根据对园区业态的定位对园区企业开展评估，并适时进行调整，促进园区产业升级。
目前园区长期处于满租状态，园区对租期的设置一般是一到两年，比较利于园区对企业和业态进行调整。园区工作人员告诉中经文化产业（ID:cewenhua）：
“最初园区有三家打图出图的配套企业，后来，随着租期和业态的调整，三家配套企业已经变成了一家，另外两家所在空间，已经完成空间的再更新及业态的升级。”
从最初的以“建筑规划、建筑设计、园林景观、工业设计等创意产业为主，以商业、服务业、休闲娱乐业为辅”的业态，到如今以“文化创意、互联网+、人工智能、智能制造”等文化和科技融合的产业为主，园区工作人员表示：
“虽然8年来园区业态有变化，但是是逐步来变化的，而且园区对于业态有坚持，不是以租金为第一考量标准的。”
据悉，为了保持园区的定位特色与专业化程度，成立之初768管委会拒绝了商业化及领域之外的企业进驻，甚至为了等建筑设计业的龙头企业入驻园区，B座近8000平方米的厂房空了一年多。
▲园区内部 经济日报-中国经济网记者刘园香/摄
目前，768创意产业园孵化的企业中，估值超过10亿美元的有知乎、摩拜单车等，2016年就曾获得12亿融资的春雨医生也出自这里。据悉，2010年，768园区实现总产值超14亿元，上缴税收5612.08万元；而到2017年，园区产值达35亿余元，纳税额达1.1亿元。目前园区有近一百家企业，互联网+类企业占比达到40%。
▲园区企业知乎 经济日报-中国经济网记者刘园香/摄
6.注重园区品牌建设
据了解，768从战略上十分重视品牌建设工作，设立专门的部门、规划专项资金进行专业的品牌建设和推广。建园之初，就对相关域名开展保护工作；并对“768设计创意产业园”、“七六八”、“柒陆捌”等进行了商标注册。在对外宣传上，与主流媒体长期保持着密切联系，为园区提供一个宣传、推广的窗口。
▲768园区相关商标信息 图片来自天眼查截图
03
园区发展面临的瓶颈
近几年，768的发展经验备受关注，但在发展过程中也有些问题困扰着园区。
一是园区体量较小，发展空间亟待提升。近几年，768园区长期满租。一方面造成了原本在园区成长很好的企业由于发展空间受限，不得不搬出园区。如，摩拜单车2015年在768文化创意产业园注册，由于企业规模迅速扩张，园区空间无法满足企业发展需求，于是企业将大部分办公区域搬至亮马桥一个独栋的三层办公楼。
另一方面，空间有限也造成很多外部优秀的创新创业团队无法进驻园区。同时受制于空间，现在园区配套空间服务也是一个弱项，
“现在的服务主要是软性服务，较少有硬件空间的支撑，园区大的公共会议室都特别少，100多人容纳不下。”
768相关工作人员表示，
“我们园区目前容积率是0.52。空间不够，是很多工业大院转变成园区的一个共性问题。”
日期，北京市发布了《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》（以下简称《意见》），提出“对于具有工业遗产价值的老旧厂房，原则上不应改变原有建筑容积率、建筑密度以及外轮廓线”，虽然《意见》提及了园区容积率，但“能否对容积率有点突破、《意见》怎么落地、细则何时出来”是园区关注的焦点。
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二是复合型人才缺乏。中国传媒大学文化发展研究院院长范周曾表示：“人才一直是制约着文化产业升级转型和又好又快发展的重要因素之一。目前，我国文化产业相关行业需求与人才储备之间存在着巨大的缺口，高素质专业人才以及综合型专业人才还比较缺乏。”这一问题同样困扰着很多由老旧工厂转型而来的文化创意产业园区。
768相关工作人员告诉中经文化产业：
“作为园区管理者、运营者，首先得是复合型人才，但明显觉得自己知识面还需拓宽，知识体系有待补充，且团队大部分是原来老国有企业的员工，需要不断学习。”
04
未来发展布局
目前，768园区已经提供超过4000个工作岗位，带动周边地产、服务、制造等产业的发展。但由于768创意产业园区距离中关村核心区域、周边高校较近，企业发展需要的各类要素在这里集聚、碰撞，所以768未来将不断提升园区在区域里服务周边的功能。
▲768园区周边高校信息 截图来自百度地图
768工作人员告诉中经文化产业：
“我们今后提出再建第三个生态——区域创新生态。以园区为中心，半径三公里画一个圆，可以把北大、清华等高校纳入，园区希望打造一个三公里协同创新圈。
谈及园区发展的经验，园区相关负责人表示“一路走来，最离不开的是政府的支持”。据悉，园区发展过程中，获得了北京市、海淀区等多个部门超过1500多万元的资金支持。
“作为国有企业，我们希望把这几年积累的老厂区建设文创园的经验展示出来供大家参考，也愿意把这几年培育企业的一些经验发挥出来，为更过的企业做服务，同时更希望把服务向园区外围辐射，对周边的创新要素进行服务和集聚。”
此外，园区会更加关注引入大企业和小企业的平衡。据了解，768初期引入企业近150家，如今企业数量在减少，有约100家。768相关工作人员告诉中经文化产业，
“知乎在园区有近1万平米，可以租给10个1千平米的公司，减一加十，数量可以增加九家，但显然园区不会这么做。”
这两年引入企业数量逐渐减少，主要是园区企业体量在不断增加。相关工作人员表示，园区不会刻意选择大企业入驻，还是愿意引入高成长阶段的企业，希望可以把这几年培育企业的一些经验发挥出来，所以也在尝试控制大企业的数量。
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主编：成琪
来源：中经文化产业
编辑：刘园香
投稿或合作邮箱：wenhua@ce.cn
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