房价贵因为地价贵！破解地价贵的关键是什么？《结构性改革》

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各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们来看看国内经济改革的问题，找来一本比较权威的书，就是中信出版社出的，黄奇帆写的结构性改革，黄奇帆是唯一一个既有过实践，又懂理论的学者型官员，或者现在叫做官员型学者，其他人七嘴八舌出了很多建议，但只有他，真正做到了，在控制重庆房价的基础上，仍然推动重庆经济大发展。更明显的是，他一走，重庆房价就报复性反弹，所以这要在西方，就叫做双反对比测试，很显然就是人不行。所以我们看看，黄奇帆对于整个国民经济的思考。当我们的改革，进入深水区之后，究竟该怎么做。本书分为七大章节，1是深入推进供给侧改革，第二章，去杠杆防范金融风险，第三章新时代资本市场的高质量发展之路，第四章数字化重塑经济社会生态，第五章也是大家最关心的问题，房地产长效机制建设，第六章是国企资本运作和地方营商环境改善。第七章全面开放，应对国际新格局。这本书看完，你应该对于当今之中国，会有一个更高层次的理解。而黄奇帆也是能够接触到高层思想的人，他的理解，可能多多少少也代表了一些高层的共识。

我们截取这本书的第二个章节！关于房价和地票制度，后面还会具体讲到房价控制，有兴趣可以到【知识星球老齐的读书圈】阅读查看

结构性改革2：地票制度！是破解高地价问题的关键！

各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书结构性改革，昨天我们说到了补短板，指的就是要对国民经济中，最薄弱的环节加大精准投资，在短期内释放需求，在长期内创造新的供给，比如现在一直令我们痛心疾首的芯片技术这块，未来肯定会从软硬两个方面，全面补齐这些基础设施短板。

作者还提到了，土地要素市场化改革，改革开放以来，重大的土地革命有三次，第一还是联产承包责任制，释放了农村土地的生产红利，第二是80年代末期的土地批租，土地所有权和使用权分离，87年深圳土拍市场，开始了我们通过土地迅速完成原始积累的道路。第三次，就是我们正在积极推动的城市与集体土地全国市场化流动。进一步打破土地市场要素配置的局限。什么意思，老齐解释一下，这就是黄奇帆在重庆搞的那种地票制度，比如上海说我没土地了，所以我要用农用地来补充建设用地，而云南地广人稀，他说我这边可以开垦出相应的农地补充，前提是上海给云南支付费用，50万块钱一亩地。这就相当于用大城市的土地，置换农村边远地区的土地，并带动财富的转移，这样那些偏远地区的人，也很有动力去开垦农地然后卖给大城市，最后赚得财富。而我们整体农地红线不丧失，粮食供给得到保证，也让供地效率持续增加。作者估计，每年将带来3000多亿的财富转移。这就是土地要素市场的配置化改革。之前两次改革是无中生有，变出巨大财富，而这次是转移财富，同样很重要。

为了做好这次配置化改革，作者也提出了5个方面，第一个方面，是简政放权，激发市场活力，各地应该在指标内，自己掌握权力，比如重庆原来一年可以征用20万亩土地指标，农村建设用地，基本上地方可以说了算，涉及农用地征收，才要上报审批，2020年3月，其实已经将两类用地审批权下放，1是永久农田以外的农用地转建设用地的审批，已经交给了省级政府，2是将含金量更高的永久基本农田，转建设用地的审批，也给了北京，上海，天津，重庆，江苏，浙江，安徽，广东等8个省市作为1年试点，这8个地方未来将大大缓解土地稀缺问题。当然之所以是试点，国家也在看效果，如果觉得效果不佳，也可能再把权力收回去。到了2021年3月，我们就知道这些地方的表现到底是否令上面满意了。值得注意的是，这次试点的8个省市，基本就在京津冀，长三角，珠三角和成渝板块，足以见得未来，这4大板块，将是土地改革的重点区域。

第二个方面是构建城乡统一的建设用地市场，打破二元壁垒，以前我们城乡总是两套制度，中间不相通，导致城里的土地极贵，房价极高，而农村则土地很多，完全不要钱。这种双轨制，已经不太符合今天的需要。甚至出现了很多乱象，比如大家知道的小产权，就是农村集体土地，压根就没产权，也不能转让。这其实极大的限制了农民的财产性收入。再加上土地市场的巨大利益，让地方政府也对土地的买卖十分有热情，土地财政也损害了农民的利益。甚至闹出了很多补偿上的纠纷。

目前来看，要解决土地市场的问题，存在这么几个障碍，1是法律制度还不健全，目前法律对于集体土地的权利结构定义不清，所以农民权益也就没办法保障，2是地方政府积极不高，土地收入成了地方重要收入来源，如果给集体土地确权，会影响地方政府收入。3是市场化程度低，目前土地交易，还很难像股票一样交易，更多都是由当地政府来推动。4是配套机制跟不上，比如谁来监管，怎么形成价格等等。

那么未来改革，就要围绕这几个点展开，第一要聚焦谁来入市，明确入市主体，明晰产权关系，这也有个前提，那就是先得搞清楚，这个土地到底是谁的，谁对他享有权利，这个事目前我们正在做，叫做农村土地确权。第二是入市的成本价格，完善城乡建设用地价格形成机制，要跟国有建设用地同权同价。第三是钱怎么分，保护好农民权益，让农民公平的享受土地增值收益，比如城市征收一块地，3000万一亩收，5000万卖，而征收农村一块地，300万每亩收，可能最后还是能5000万卖，那么这个收益到底怎么分？这时候麻烦就比较大了，因为政府在上面也会做很多的资源设施投入，越是一穷二白的地方，后期的开发投入也就越大。所以不能简单的按照增值来分收益。作者说，可以按照比例收土地增值税，增值越大，税率越高，比如增值1倍，政府收30%，增值2倍收50%，增值3倍以上收60%，道理就是增值越多，政府的投入就越大，所以也就要多收钱。村民也乐于土地大幅增值，把蛋糕做大了，自己的比例虽然小了，但是整体收益却提高了。不过这些东西，目前还只是作者的设想，还并未有这样的征收办法。

下一个土地改革的重点，就是实现跨省指标交易，打破市场化交易的地域限制，每年各地都有指标，国家也会有计划的给一些额度，但这些东西分配并不合理，所以应该建立一个交易机制，不需要这些土地的地方，应该拿出指标来，跟其他需要的城市换。比如三四线城市，建设性用地很多，但是他基本没人买了，他就可以转而卖指标，把指标卖给北京上海，然后在三四线城市搞耕地，补偿农用地的损失。保护耕地面积，也保护生态。这个观点到跟老齐十分相似，我很早就提出过质疑，如果说耕地红线是保证全国人民吃饭，是根本问题的话，那么北京上海，还保留那么多农村，实在是有点不可理解。寸土寸金的地方，还有农田，这就是人为在制造土地稀缺了。这些耕地都应该换到三四线以下的地方去。北京上海就应该把工业化，城市化做到极致。2018年这个东西，在上海和云南之间开展了跨省增减指标交易，云南将3万亩建设用地指标，以50万元每亩的价格调剂给了上海，获得了150亿的收入，这笔收入，很好的改善了云南扶贫的条件，也增加了上海可用地的面积。未来可能还会大范围的推广。

原来作者在重庆当市长的时候，他也实行了地票制度，每年重庆房地产用地3万亩，必须通过购买地票来解决，而农村复垦的指标就形成了地票，简单来说，就是开发商你要想要土地，就得到农村去增加耕地。农村增加1000亩耕地，城市就可以增加1000亩建设用地。这样就保证了重庆，3400多万亩的耕地总量不减少。农民也得到了实惠。这就建立了远距离，大范围的城乡区域反哺机制。让千里之外的农村土地价值大幅提升。因为开发商也会算成本，他肯定也要去找最便宜的复垦土地，而这些土地往往都是在最偏远的贫困地区。所以，相当于让开发商去精准扶贫了。10余年时间，农民已经从地票交易中，累计获得了400亿收益，集体经济组织也得到了150亿元。消除了大量的空壳村，有利推动了乡村振兴，脱贫攻坚。另一方面，重庆市的房价也得以稳定，土地有的是，每年多出3万亩地票用于房地产开发，房子供给十分充足，这就彻底扭转了炒房预期。这种很好的地票制度，说来也奇怪，自打黄奇帆一走，他立马就不灵了。

作者下面又说了一下工业用地的问题，工业用地这几年批的太多太烂，存在严重的浪费，产业园成灾，占用了大量的优质土地，但是最终却无法将项目落实。而且工业用地一般按照50年批，但是企业的生命周期不到15年，所以大量工业用地闲置，而且缺乏完善的土地流转机制和二级市场，最终也无法把这些用地给盘活。还有一些工业企业，常常要求搭配房地产用地，混水摸鱼，挂羊头卖狗肉，以搞实业为名，让政府便宜批地，最后去搞了房产开发。

目前我国城市低效闲置土地，规模巨大，2017年以前，全国批而未供土地是1500万亩，相当于全国3年的供地量。所以高效的消化这部分土地，也很关键。

全世界有一个规律，城市化的进程，是应该建设用地少量增加，而耕地越来越多的趋势，因为农民在家的时候，他可能要住个院子，在城里只需要100平米的2居室，所以需求面积减少了，就应该在农村释放出更多的耕地，但是中国有点特殊，几亿农民进城了，却出现了耕地减少而城乡建设用地双增加的情况，这违背世界经济常识，这又是为什么呢？咱们明天接着讲。

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