知识星球找老齐 投资稳健高收益
一直以来,地产圈都有一个金句之王,这就是融创的孙宏斌孙总,大家特别愿意听孙总对于楼市的预测,因为很贴近实际,也很落地,在刚刚过去的融创中报披露会当中,孙总对于下半年的楼市,更多地强调了压力两个字,他说下半年压力比较大,主要来源于两个方面,一方面是因为有些企业压力比较大之后就会降价,另一方面是政策比较坚决,使得大家对房价有不上涨的预期,而且经济压力也比较大,大家购买力受到了影响,孙总还认为,今年的市场有点像2018年,信贷收的比较紧,上半年销售好,贷款比较难,而下半年贷款还是一样的难,但销售可能会大幅下滑。资金偏紧,销售压力大,预计下半年会比较惨烈。
孙总之所以这么说,是因为他已经在为这些困难做准备,融创已经在逐渐降低负债率了,而且降的速度还比较快,剔除预收款后,资产负债率降到了76%,他也有信心把自己的财务指标,降到绿线范围,孙总说三道红线是比较合理的,也给出了宽限期,所以这个不是很难。都说春江水暖鸭先知,开发商对于楼市的感触,肯定要比我们更深刻一些,孙总多次强调2018年,这一年是楼市最艰难的一年,量价齐跌,到了2019年,就稍微好一些,那么是不是挺到明年,就有机会呢?未必,其实我们从股市上就能看出, 股市是投资者预期的晴雨表,是直接反映,地产类的公司,已经降到了估值的历史低点,特别是几家龙头,其实业绩不错,但是也一直估值趴在地板上就是上不去,大股东都开始祭出回购的杀手锏了。其实已经释放了一个重要信号,大家对于楼市比较悲观,在全国不断调控的背景下,大家观望气氛越来越浓重,原来市场的领头羊,深圳上海,在二手房指导价出来之后,很快也就熄火了,深圳甚至二手房成交降了7成,学区房更是因为政策调整而大幅下跌超过3成,广州也刚刚出了指导价,未来很多城市,都会陆陆续续的推出出二手房指导价,那么下半年就像孙宏斌孙总说的那样,压力山大。
销售肯定会逐渐下滑,对于开发商来说,现在融资也越来越困难,那么唯一的办法就是降价销售,快速回款。现在老齐感觉,已经越来越多的开发商沉不住气了,降价的楼盘也越来越多,但这个可能普通老百姓感受不到,需要你们多去楼盘转转,多加几个销售的微信,或者多找找代销新盘的中介。他们会经常在朋友圈刷屏,告诉你当地楼盘的打折信息,以新盘打折最多,特别是在半年报披露之前,有过一波非常强烈的打折期,某楼盘甚至放出几套房源,降价几百万,优惠力度在10-20%之间。如果全款,折扣更多。
半年报尚且如此,那么到年底最后一个季度,冲年报业绩的时候,肯定压力会更大,所以如果有刚需购房实际需求的小伙伴,不如再等等,到年底再说,今年下半年这样的宏观方向,房价飞不起来,你更多听到的都会是打折促销,一个是新房,开发商们要快速回款,另一个是一些二手房,因为失去流动性,贷款杠杆大幅降低,所以也会有比较大的议价空间,现在手握现金,特别是能全款买房的朋友,非常具备优势。所以你们要大胆的砍价,不要总觉得不可能。甚至有的房子砍到7-8折也并非没有可能。(但是也不要期待楼市暴跌!这个也是不现实的)如今楼市正在从卖方市场,向买方市场,谁着急谁就输了,而现在的趋势更有利于买方,不利于卖方,特别是二手房的卖方,大家要想好了,新房马上会掀起一波打折促销,再加上有天然的贷款优势,所以会吸引走一大批资金,二手房这边,如果还没有出台指导价,那么再也不住的房子,应该尽快出手。如果等指导价出来,二手房整体成交,少则跌一半,多则降个7-8成,所以到时候,你就更难卖出了。所以务必要提前行动,早做打算。经过这么多年的调控,楼市终于开始发生预期转向了,这也是我们想要的宏观效果,未来肯定还是要继续强调房住不炒。所以我们总说,除了刚需之外,尽量能不买房就不买房,像什么改善,你完全可以换租,把自己的老破小租出去,换一个大一点房子改善居住,其实花不了多少钱,不要再想着,买房发财了,现在买房基本等于高位接盘。未来能上涨的城市,不超过20个,可能会集中在长三角和珠三角地区,主要特征就是人口快速流入,但即便是这样的城市,房价涨幅可能也不会超过每年5%,跑不赢你的资金成本,还不如买国债划算。等未来的房产税一出,手里多余的房子,秒变负资产,房子跟股票是不同的, 股票你可以看见下跌再止损,但是房子看见下跌之后,你是根本卖不出去的。经常一挂一年,连个看房的都没有。所以大家还是尽量早做打算。房子更要未雨绸缪,不能临时抱佛脚。在知识星球,齐俊杰的粉丝群,我们昨天复盘了一周的走势,提示大家,一些热点行业,泡沫已经开始破裂,这个事我们已经说了 一个月了,大家务必注意风险了,把热门的风险规避掉,未来市场整体会越来越乐观,明年市场大概率会有超额回报。所以不要倒在黎明前的黑暗中,我们总说,其实投资没风险,没文化才有风险,学点投资的真本事,从下载知识星球找齐俊杰的粉丝群开始,我们不但给出结论,还会告诉你逻辑和原因,让你自己掌握分析的技巧和方法,新进来的朋友,可以先看星球置顶3,我们之前讲过的重要内容和几个风险低但收益很高的资产配置方案都在这里面。
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