曾经被热炒的顶级学区“老破小”已成过去时，如今，低总价的CBD“老破小”却成了香饽饽。
文 | 岳家琛
编辑 | 王伟凯来源 | 棱镜（ID：lengjing_qqfinance）这是一个性价比为王的时代。军大衣取代了加拿大鹅成为90后们的新宠；而买爆军大衣的他们，又把目光投向了京沪“老破小”。
如果说起老破小的缺点，可以列出来一长串——紧张的车位、下水道的虫子、脏乱的楼道环境、不算舒适的户型结构……但只有一个优点，就可以让90后们相继“上车”，那就是便宜。曾经被热炒的顶级学区“老破小”已成过去时，如今，低总价的CBD“老破小”却成了香饽饽。与动辄十余万元/平方米的学区老破小相比，没有学区加持，即便是北京国贸周边区域，房子单价也只要4万元/平方米。随着楼市行情变动，大量总价300万元甚至200万元以内的核心城区老破小开始进入市场。在上海老城区拥有一套房，这是胡小丹（化名）的梦想。如今，这个梦想成了现实。今年8月，胡小丹以286万的总价购入上海徐汇区一套约60平方米的房子。她告诉作者，自己完全是被价格所吸引了，这样的价格放在几年前“完全不敢想象”。她并不孤单，根据中指研究院向《棱镜》作者提供的统计数据，今年二季度，上海总价300万以下二手住宅成交同比增长90.7%，占全市总成交量的比重达40.6%。而去年同期该价格段成交占比仅有27.4%。昔日被百般嫌弃的“老破小”，为何如今成了“香饽饽”？周鑫（化名）是一位在北京国贸附近工作的白领，今年7月，她终于拿下一套属于自己的房子。她向《棱镜》作者介绍了看房以来的心路历程。起初，周鑫希望购买一套郊区“远大新”，电梯房、小区绿化好、人车分流是她的选择标准。她最初的预算约500万元，其中首付250万元。周鑫表示，她此前从未考虑过“老破小”。所谓“老破小”，是指那些建成时间长、社区及房间内设施老旧、居住空间偏小的房源。以北京为例，金台路、呼家楼片区就聚集着大量“老破小”房源，楼龄在20年、30年的房子随处可见。该片区由于毗邻国贸CBD商务区，成为热门的置业区域之一。“老破小”由于结构老化、小区环境差等问题一直饱受诟病。在各类短视频平台的“购房指南”中，市区“老破小”常被划归为买房“红黑榜”中的“黑榜”，尤其是老城区没有核心学位的“老破小”。但随着楼市行情变化，“老破小”总价低的优势被凸显了出来。▲ 北京一老旧小区进行改造升级。图 / 视觉中国
经过朋友劝说，周鑫改变了之前的想法，决定将预算砍到250万以内，全款入手一套“老破小”。“不想未来给自己那么大的还贷压力。”周鑫表示。即便贷款利率下降，她仍然放弃了贷款买郊区大房子的念头。据北京市金台路片区的中介门店经理称，现在买老破小的有三类人群，一种是像周鑫这样降低预算选择“退而求其次”的购房者，一种是曾经买不起房，如今随着价格和贷款政策的调整刚好能“上车”的刚需人群。此外，也有看好当前“老破小”租金回报率的投资者。该门店经理表示，90后乃至95后如今是“老破小”的购买主力。周鑫最终签下北京金台路片区一套总价190万元的二室一厅，该区域距离国贸CBD仅15分钟地铁车程。像她这样的购房者不在少数。“相比五环外的一些门店，我们店的成交数量确实还可以。现在门店每个月大概能成交四到五套房子，两年前差不多也是这个水平。”上述中介门店经理对作者如是说。以该片区较有代表性的“红庙北里”为例，根据贝壳找房的数据，今年1至8月，该小区累计成交34套，月均成交量4.25套。其中成交最多的月份为3月，共成交9套。相较之下，该小区2022年共成交36套，月均3套；2023年共成交44套，月均3.6套，均低于今年前8个月的月均成交量。“红庙北里”始建于1950年，总户数4458户。该小区目前总挂牌量为85套，而去年挂牌高峰时最多超100套。由于楼龄老，该小区目前的成交总价多在300万元之内，成交单价约4万元/平方米。▲ 红庙北里小区，工作人员修理树枝，防止掉落的树枝造成意外伤害。图 / 八里庄街道红庙北里社区
这并非个例。根据中指研究院向作者提供的一份报告，今年二季度北京、上海300万以下房源成交明显增长。其中北京市今年二季度300万以下二手住宅成交量同比增长51.1%，上海市二季度300万以下二手住宅成交同比增长90.7%。从不同价格段的交易占比来看，低总价的住宅在过往交易占比中并非主流，其中2023年二季度，北京300万以下二手住宅成交量仅占全市总成交量的21.8%。而今年二季度，该数值增长到30.8%。“单身人士购房需求进一步释放，性价比较高的‘老破小’房源关注度升高。”中指研究院报告对此现象解释称。然而，这并不能代表整个房地产行情走势。一位不愿具名的地产分析师告诉作者，尽管总价低的“老破小”备受关注，但这不能得出一线城市房地产市场回暖的结论。根据中指数据，2024年1-7月，重点15城二手房住宅成交59万套，同比下降2.8%。事实上，除了总价300万以内的住宅成交量增长以外，其他各价格段位的住宅，成交量均呈下滑趋势。以上海为例，今年二季度，总价300至500万元的住宅累计成交1.69万套，相较2023年一季度的1.93万套下滑12.44%；总价500至800万的住宅累计成交8275套，相较2023年一季度的9310套，下滑11.12%。近期，北京、上海的老破小均展现出一股不同寻常的活力。但不可否认的是，这股活力是靠低价换来的。陈俊伟（化名）是北京团结湖区域一家中介公司的经纪人，团结湖片区距离北京国贸CBD仅两站地铁的距离。今年是陈俊伟在该区域从事中介工作的第十年，2015年，一位在互联网大厂工作的80后在该区域购入一套60平方米的两居室，总价约200万元，这帮助陈俊伟开启了人生第一单。一周前，陈俊伟迎来了他的最近一位客户。购房者同样在互联网大厂工作，类似的户型和面积，成交价仍然是200万元。而在过去九年时间里，该区域同户型同面积的二手住宅，房价最高上涨到近400万元。“价格跌到位，是近期不少‘老破小’房源成交活跃度提升的主要原因。”中原地产研究院首席研究员张大伟对《棱镜》作者分析道。▲ 北京朝阳区劲松社区道路焕新颜。图 / 视觉中国
今年4月，上海易居房地产研究院发布的一份关于二手房成交报告称，二手房价格泡沫已基本消除。该报告选取“一线城市老破小类型的二手房价格”，衡量二手房价格泡沫。上述报告显示，2018年年底，二手房价格开始拉升，2018年四季度为39454元/平方米，2021年一季度为62284元/平方米，这也是二手房价格的历史最高点，价格泡沫膨胀了58%。2023年上半年，二手房挂牌量激增，供求压力倒逼价格泡沫持续缩小，到了今年一季度泡沫仅为5%。“以我所在的片区来看，实际成交单价已经回到2015年的水平。”陈俊伟对作者说道。中原地产研究院首席研究员张大伟分析称，在一线城市，“老破小”占据了优质的地段，性价比非常合适。“经过近段时间的交易，位置好、格局好、总价在200万元以下的二手房源已经消化得差不多了。”陈俊伟表示。虽然成交量喜人，但是作为房产中介的陈俊伟却高兴不起来。他抱怨道，虽然总成交量微增，但是房子价格下降也意味着中介费用下降，因此经纪人的业绩仍无法与几年前相提并论。随着租金回报率的上涨，房子的投资属性重新回到了一些购房者的视野中。“老破小”房源的价格回落，让这类房源的租金回报率得以回升。“现在买老破小的租金回报率普遍到了3%，这在一线城市已经很多年没有过了。”陈俊伟说。
▲ 北京二环外一居民小区，始建于上个世纪七十年代。图 / 视觉中国
北京某中介公司大望路区域门店经理告诉《棱镜》作者，在他接触的客户中，以投资为目的的客户大约三成。王琦（化名）就看中了当下京沪“老破小”的投资回报率。两个月前，她在北京大望路区域以198万元的价格购得一套总面积不到60平方米的二室一厅。这是一个商业繁华区域，距离富人们钟爱的北京SKP商场仅两公里。这一片区也保有着大量的老旧小区。1991年出生的王琦称，她的这套房子年龄比父母都大。她向《棱镜》作者算了一笔账，如果简单改造一下，把两居改成三居分别出租，月租金大概能收回来8000元左右。即便是直接委托给中介公司整租，月租金也在6000元以上。按月租金6000元计算，该房屋年租金收入7.2万元，租金回报率达3.6%。王琦曾经是一个“存款特种兵”，她去年曾跨省前往四川，选择了某地市级银行五年定期的银行存款，年利率3.95%。她只敢存了50万元。如今，超过3%的投资回报率已经成为一种“奢望”。继国有大行、股份制银行下调存款利率后，各地的中小银行也纷纷跟进宣布下调存款利率。目前，大量中小银行3年期、5年期定期存款利率进入“2字头”，1年期、2年期定期存款利率进入“1字头”。相较之下，在一线城市的核心区域全款投资一套低总价、高回报的房产，成为“存款特种兵”的新选择。“核心区低总价、小户型二手房价格已具备吸引力。”中指研究院向作者提供的一份报告中给出如是结论。不过，一位房地产行业人士提醒道，直接拥租金收入计算投资回报率，往往没有考虑老旧房屋折旧的问题，以及重新装修的成本。此外，此类房子未来出手也存在不确定性，还需谨慎看待。文章经授权转载自 棱镜（ID：lengjing_qqfinance）