建设小镇拿地难题待解,各地政策创新“破冰”!

特色小镇的用地问题一直是特色小镇发展中的难点和痛点。大家也许见过这样的现象：一方面住建部门，甚至很多省市级领导都比较重视特色小镇建设工作，一方面土地管理部门也不会放松相关规制。

对此，中国社会科学院城市发展与环境研究所所长助理李学锋认为，特色小镇面临的体制机制障碍最严重的就是用地问题。很多特色小镇会涉及到用地用途转换的问题，从原有的农地变为建设用地，这就涉及到国土规划调整以及国土的收储等一系列过程。原有的用地是受国家法律法规所控制的，国家管理也很严格。如果为了建设特色小镇而突破用地红线，这是不可能的。所以在这种情况下就会出现一个问题，例如特色小镇规划规定什么时候之前必须动工建设，什么日期之前必须见到成效，而用地部门常常因为相关程序还没走完而不能动工。

虽然现在中央乃至地方政府都出台了很多支持特色小镇发展的利好政策，但是要看到，相关政策只是起引导作用，而国内特色小镇是否能真正发展起来，还是取决于小镇自身的资源情况和发展基础，还有良好的规划、科学的开发建设以及成功运营的模式。

保障小镇发展的土地要素亟待破冰

全国市长研修学院（住房和城乡建设部干部学院）城市发展研究所所长余池明表示，特色小镇在产业发展、基础设施建设方面，都需要大量的用地指标。以浙江特色小镇规划面积3平方公里，建设面积1平方公里估算，“十三五”期间，1000个国家级特色小镇就需要新增建设用地1000平方公里。因此，特色小镇发展的土地要素保障问题亟待破冰。

特色小镇的培育、建设属于我国深入推进新型城镇化工作的重要组成部分和有力抓手，因此，在《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号）中依然能找出特色小镇用地政策的创新空间。

该《意见》第六条“完善土地利用机制”为解决特色小镇用地问题指出四个方向：一是规范推进城乡建设用地增减挂钩。也就是说，从城乡建设用地增减挂钩所获得的用地指标是特色小镇用地来源之一。二是建立城镇低效用地再开发激励机制。允许存量土地使用权人在不违反法律法规、符合相关规划的前提下，按照有关规定经批准后对土地进行再开发。这是提高原有用地效率的方式。三是因地制宜推进低丘缓坡地开发。这种方式可新增用地。四是完善土地经营权和宅基地使用权流转机制。这里面含有两块：一块是流转，取得一定年限的使用权，另一块是农民有偿自愿退出，退出后减少的乡村用地指标可以通过第一种方式转化为增加的城市建设用地指标。

各省关于特色小镇的用地支持政策是在宏观的新型城镇化土地利用机制的进一步具体化。梳理各省、自治区、直辖市关于特色小镇（示范镇、重点镇）的用地政策，主要包括以下几种措施：

1、在建设用地计划中保证或优先安排，如重庆市专项下达特色小镇示范点建设用地计划指标。福建省国土厅对每个特色小镇各安排100亩用地指标。

2、奖励和惩罚用地指标。天津对如期完成年度规划目标任务的，市里给予一定土地利用年度计划指标奖励。浙江对如期完成年度规划目标任务的，省里按实际使用指标的50%给予配套奖励，其中信息经济、环保、高端装备制造等产业类特色小镇按60%给予配套奖励；对3年内未达到规划目标任务的，加倍倒扣省奖励的用地指标。

3、城乡建设用地增减挂钩指标：湖北省2017 年起单列下达每个特色小（城）镇500亩增减挂钩指标。陕西省政府为每个重点示范镇提供1000亩土地增减挂钩指标。

4、利用低丘缓坡、滩涂资源和存量建设用地。

5、工矿废弃地复垦利用和城镇低效用地再开发。

6、过渡期按原用途使用土地。如福建省和湖北省的新业态可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。

7、农村集体土地流转和租赁。如内蒙古自治区鼓励农村牧区集体经济组织和农牧民以土地入股，集体建设用地使用权转让、租赁等方式有序地进行农家乐、牧家乐、家庭旅馆、农庄旅游等旅游开发项目试点。

各地有多项制度创新

各省市在解决特色小镇用地的做法上，可以说是各省关于特色小镇的用地支持政策是在宏观的新型城镇化土地利用机制的进一步具体化，各有制度创新亮点。

安徽省国土资源厅专门出台了《关于支持和促进特色小镇建设的意见》，提出在安排新增建设用地计划、城乡建设用地增减挂钩指标时，重点保障特色小镇旅游、健康及其他产业用地。对符合省级预留指标使用条件的特色小镇用地，由省按照规定程序优先安排用地计划指标。

该《意见》支持特色小镇开展土地综合整治，土地整治区内涉及建设用地整理的，优先安排城乡建设用地增减挂钩指标给予配套。通过整理农村建设用地和宅基地所节约的土地，在优先复垦耕地、满足农村发展用地的前提下，节余土地可依法办理用地手续，用于特色小镇建设。

江苏扬州市在优化国土资源供给支持特色小镇建设方面明确表示，工业主导型特色小镇范围内的项目在不改变工业用途前提下，对原工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建及利用地下空间提高容积率的，可不补缴土地价款差额。同时鼓励各县（市、区）结合本地资源禀赋，探索通过货币补偿、产权调换等方式整合农村集体建设用地、农民宅基地等资源，发展旅游特色小镇。

在实施土地增减挂钩上，湖南长沙县特色小镇果园镇双河村2012年被批准为该省厅土地增减挂钩试点村，村项目区用地面积550亩，项目通过腾退的农村建设用地置换城镇新增建设用地指标。按照户均1.2亩宅基地的标准实施集中居住，将节约的250多亩建设用地指标在县内其他乡镇进行置换新增建设用地指标，同时将原有宅基地复垦为耕地。

业内专家建议，解决特色小镇建设用地的基本思路是存量土地挖潜提高效率，增量用地在土地使用计划中保证或者城乡建设用地增减挂钩解决，结合农村集体建设用地改革让集体建设用地通过入股、流转参与特色小镇建设。

1、坚持发展实业，防止打着特色小镇名义，违法违规搞圈地开发。在考核固定资产投资规模时不含商品住宅和商业综合体项目投资。对养老地产、旅游地产等房地产开发项目从严审批。

2、坚持产城融合原则，以城镇为基础，承载产业发展；以产业为保障，建设基础设施，完善公共服务，吸引更多农业转移人口。依托建制镇建成区拓展，避免离开建制镇新开辟特色小镇规划和建设区，从而避免占用更多耕地。

3、坚持集约节约用地原则，着力提高现有土地使用效率。127个镇(5个数据缺失)人均建设用地面积243.75平方米，指标偏高。一些开发区、工业园区土地使用效率低，特色小镇用地应与提高既有园区土地使用效率相结合。

4、坚持城乡一体，村镇联动严则，鼓励集体建设用地以入股或租赁等形式参与特色小镇项目，分享特色小镇发展收益，保护农民的合法权益。鼓励地方开展资源变资产、资金变股金、农民变股东等改革。

5、坚持激励和约束并举的原则，建立用地长效机制。借鉴浙江创建制的做法，对完成规划目标的小镇进行奖励，对未完成规划目标的小镇进行惩罚，有利于实现用地目标，提高用地效率。

绿维文旅对特色小（城）镇的研究

绿维文旅董事长林峰博士指出，绿维文旅对特色小（城）镇的研究，始终贯穿着基于政府区域发展和基于企业开发运营的两个核心逻辑。基于不断变化的政策调整，结合多年来的市场实践，绿维文旅新书《特色小镇开发运营指南》，对新形势下特色小（城）镇的发展提出了绿维的深度探索路径。期望能够与国家、与各级地方政府、与各开发运营商，共同努力，推动特色小（城）镇的大发展，为不平衡不充分发展区域的深化发展，尽一份绵薄之力！

绿维文旅对特色小（城）镇的研究，始终有两个核心逻辑贯穿，即基于政府的区域发展逻辑和基于企业的开发运营逻辑。

第一是政府的区域发展逻辑。当我国经济进入新常态发展阶段，尤其是十九大以后，不平衡不充分发展与人们美好生活之间的矛盾，已经成为我国社会发展的主要矛盾。而特色小（城）镇面临的恰恰是这些不平衡不充分发展区域的发展问题。如何实现这些区域的有效发展，如何形成引擎带动，如何产城融合，如何实现乡村现代化，如何跟上整个经济社会和城市现代生活水平，这是我们站在区域经济发展的角度，站在国家整个村镇发展的高度而形成的基于政府的逻辑。

第二是市场运营逻辑。实际上市场运营理念是特色小（城）镇与田园综合体发展推进的核心，不能发挥市场在资源配置中的作用，就不能激活市场的活力，不能调动全社会的力量，也就无法获得成功。

特色小（城）镇创建进入了一个新的发展时期。林峰博士认为，特色小镇和特色小城镇有着完全不同的发展价值和意义。梳理清楚这两大结构的本质、要求、各方之间的关系，对于今后特色小镇的发展来说至关重要。

文章来源：中国企业报、绿维文旅，

绿维商学院编辑整合。

推荐阅读：

即将开班

习近平总书记在“十九大”报告中提出要坚持农业农村优先发展，并首度提出“实施乡村振兴战略”，提出农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重。

为积极贯彻落实党的十九大有关会议精神，研究乡村振兴战略策指导，推动中国乡村旅游升级转型、以农旅结合带动农民实现绿色脱贫致富，展开交流与合作，特举办“2018乡村振兴与田园综合体运营研修班”系列活动，三期为一周期。每三期结束后，颁发国家机关权威结业证书、绿维商学院荣誉证书及浙江旅游职业培训学校结业证书！本次培训班，分别从乡村振兴相关政策分析解读、田园综合体与乡村振兴丰富多彩的实践案例、文化创意创新突破、开发运营、投融资模式等多方面进行深度剖析解读结合经典案例实地考察，助您在新时代新环境下能精准发力，斩获先机。诚邀国际国内行业领导、大咖专家以及龙头标杆企业共同研讨交流！

急速报名

参会费用：

单次培训费用：4800元/人

一周期即三期培训特惠价：12800元/人

（含专家授课费，互动嘉宾交流，讲义资料，培训期间的餐饮接待，考察期间的接待等），酒店住宿及往返交通自理。

相关权益

1、享有领取标准培训材料（《课件教材书》+电子课件U盘+其他杂志资料）；

2、4次商务餐宴；

3、项目与专家一对一咨询交流；

4、优质项目现场点评；

5、国家权威机构颁发的结业证书；

6、荣获本次培训班荣誉证书，其享受权益如下：

• 后续所有活动均可享受内部折扣价；

• 旅游项目均可享受平台的优先对接权；

• 培训企业可在相关自媒体平台（绿维商学院及浙旅文展等）上发布相关企业介绍、

• 项目介绍及合作需求（一篇）；

• 培训企业均可成为战略合作伙伴；

• 相关研究报告、书籍均可享受内部优惠。

于院长：132-6947-4100

咨询参会| 商务合作 | 展位洽谈

往期会议

第二届鲁朗论坛

旅游产业创新融合发展与脱贫攻坚

精彩瞬间

11月

19日

星期日

11月18日，由林芝市鲁朗景区管理委员会主办，林芝恒大酒店、北京绿维文旅协办的第二届鲁朗论坛顺利召开，国内众多旅游大咖集聚南迦巴瓦峰下最美小镇——鲁朗，围绕“红色鲁朗”打造，以及“论剑南迦巴瓦·旅游产业创新融合发展与脱贫攻坚”等主题，探讨小镇未来的发展模式、发展方向和路径。

中国旅游特色小镇论坛

暨天津旅游投资项目洽谈会

精彩瞬间

9月

1日

星期五

以找准天津旅游项目为载体，搭建旅游资源、资产和资本融通合作平台，全域旅游下从打造旅游特色小镇的开发与运营，来推动天津旅游行业品牌影响力。

“通武廊”旅游产业发展高端论坛

精彩瞬间

9月

28日

星期四

本届“通武廊”旅游产业发展高端论坛旨在深入贯彻落实京津冀协同发展国家战略，整合通州、武清、廊坊三地旅游资源，进一步挖掘大运河旅游文化，积极探讨区域旅游合作新方式和途径，为通武廊三地深化旅游务实合作，发展开创新环境，提供新机遇，谱写新篇章。

长按解锁更多行业干货