园区中国 | 唯一能把园区玩明白的央企，不是招商局，而是它

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具有实业背景的央企做产业园区，大家首先会想到的是招商局蛇口，其余的如中粮、中航、五矿等就只能算三心二意的泛泛之辈了。但这些央企的主业与园区之间并无直接关联，顶多算是多元化板块或政治任务罢了。

今天为大家介绍的这家央企，在我们看来算是整个央企群体中唯一的在产业园区运作、实业链条接入方面都较为成功的样本，它的名字叫做中国节能环保集团公司（简称“中节能”），其园区运营平台是中节能实业。

截至目前，中节能实业在杭州、绍兴、嘉兴、苏州、无锡、上海、成都、深圳以及福建和贵州等地开发建设了26个绿色园区项目，规划建筑面积超过545万平方米，但一直以来保持着国企的低调作风，堪称中国产业地产界的“隐形巨人”。

近日，园区中国产业地产30强调研组也特地登门造访了中节能实业董事长张超，听他讲述这家央企有些另类的产业地产之道。

▎进入产业地产：纯属偶然

“中节能进入产业地产，纯属偶然。”张超对我们坦言。

中国改革开放之后，一个边缘群体逐渐成长为中国经济的重要引擎，那就是活跃在江浙一带的乡镇企业。然而，这些乡镇企业自诞生起就有粗放式、无序性、资源使用效率低、土地使用不集约、污染严重等特点，形成了很大的隐患。

这时候，我们的主人公中节能出场了。中节能是唯一一家主业为节能减排、环境保护的中央企业，是中国节能环保领域最大的科技型服务型产业集团。目前，中国节能拥有各级子公司260余家，上市公司4家，分布在国内近30个省市及境外近40个国家和地区。

正因为以节能环保为主业，中节能很容易发现上述乡镇企业大量问题的存在，认为这条路未来肯定不可持续，索性自己做起一个产业园区，把具有三废污染的企业都集中到园区里统一治理，同时也可以兼顾土地集约化利用。随后，园区业务一发不可收拾，岂料无心插柳处，如今绿树已成荫。

随后地方政府也越来越意识到问题的存在，土地资源紧缺，分散式的排放难以治理，开始逐渐提高了土地的供给门槛，中小企业要发展就进入园区。可以说在这一点上，从上世纪90年代初期就探索“循环经济园区”雏形的中节能，不仅是中国产业地产的第一批探索者，也的确走在了时代趋势之前。

20余年来，中节能实业在产业园区方面逐渐形成了自己的一套打法，从规划、设计、建筑、运营、选址、盈利等各个方面都走向了成熟。尽管机会型进入产业园区，对于中节能而言纯属偶然，但如何把偶然的机会变成必然的战略，则是随后的20余年来中节能实业需要解决的可持续问题。

▎实业与园区融合的两层逻辑

一直以来，园区中国都在强调一点，就是具有实业背景的企业集团切入产业地产，很难把实业和园区的逻辑、节奏融合在一起，理论的和谐在现实中总是难以兑现。在这一点上，中节能倒是希望实现一个另类的突破。

这种突破，在我们看来可以分为两个层面：

第一个层面类似于“循环经济生态圈”。园区只是一个接业务的载体，进入园区的企业，不止对中节能的园区基础产品有需求，也可以为中节能的节能环保板块产生业务关联，也就说，双方可以互为客户，实现一种循环经济效应。

毕竟，节能环保专业就是中节能的特有优势，比如风电、太阳发电、垃圾发电、秸秆发电、污水处理等等，业务覆盖了环保、清洁能源、水和大气治理各个环节，拥有从装备、运营、施工到投资一体化的全牌照优势。

“在集团内部，每一个细分领域，都有非常强大的能力为某一个特定领域和特定区域，提供一揽子综合方案解决其节能环保问题。接下来，我们将把集团的专业优势跟地方经济发展的需求结合起来，提供节能环保综合解决方案。”张超说。

但截至目前，这些还只能算是中节能给当地政府和企业讲的一个故事，一个因由，如何真实地落地，形成真正的属于中国自己的循环经济产业园，还需要更多的探索实践。我们相信，一旦中节能能够做到，无疑将拥有难以估量的价值和竞争力。

第二层面则是园区绿色建筑。中节能一方面是针对存量楼宇进行改造，另一方面是将增量直接做成绿色建筑，从源头上降低能耗，在选材、建造、使用的过程中使得资源的效率最大化。

张超也给我们介绍了中节能产业园区在植入业务方面的一些有趣的实际案例。

比如在客户入住物业之前就谈好，由中节能将这栋楼宇的屋顶租赁下来，在上面安装光伏发电机，然而把发出的电卖出去。这样一来一举两得，一方面中节能自己把相关的节能环保业务链接进去，获得收益，另一方面客户的成本也可以降低，屋顶的物业费省掉，维修保养也都归中节能管，省钱省心。中节能后来发现，很多客户对此都还比较认可，逐渐就在产业园区内形成了这样的楼顶带光伏发电站的成品体系。

“这些小的细节创新一点点积累起来，未来都是我们可以发力的赢利点。”张超说。

▎我们打的是组合拳

就这样，在中节能的战略里，产业园区从一个偶然进入的领域，渐渐成为支撑多元业绩、业务载体、创新试验田等多种功能为一体的重要功能部分。中节能自己也知道，单纯追求园区方面的收入自己不可能跟产业地产那些品牌企业去竞争，因此，产业园区主要是作为中节能主业、理念和技术推广的一个助推器和承载体。

“也就是说，我们打的是一套组合拳，这才是我们的竞争力体现。”张超说。

“我们在做新产业园的时候有一项制度，必须要用到三个以上的新的绿建的技术来应用，这是很少有企业能做到的。为了能够把这个制度落到实处，我们有自己的绿建科技公司，专门去寻找新的绿建的技术，然后在我们的园区上来做实验。”张超对我们说，“因为有些技术可能是国外进来的，我们要解决两个问题，一是技术的可靠性，一是商业上的可行性，这两个必须同时符合才具有推广的价值。否则它技术很好但是落不了地，或者说成本过高，或者到中国水土不服，这就会很麻烦。因为我们有自己的产业园，所以最坏的打算莫过于在建筑上用了之后我们自己来用，把它作为展示中心、办公场所等这总是可以的。”

一般而言，产业客户是比较理性和敏感的，对于节能环保技术和绿色建筑，尤其是增加成本的东西接受度不是很高。中节能就会首先把创新技术与产品用在自持的楼宇部分，慢慢技术成熟之后，会用在园区的三、四期，这时园区土地升值的部分已经能够完全抵消掉绿色建筑的成本，而且后者的成本本身也已经降下来，园区产品就会变得更有竞争力。

随着自身经验的积累，以及中国经济发展逐渐深入，政府和企业各界都开始更加关注污染、环保、节能、生态等问题，早早出发并一直沿着这个逻辑行走的中节能，可能会在产业园区方面具有随着时间推移而日渐增强的竞争力。

张超说，中节能实业现在已经开启了新一代产品，更加注重产城融合，并在宜兴搞了试点。

当然，除了在产品上稳固自身战略之外，中节能还通过引如国外先进的技术进行试点推广，以及为入园企业提供解决方案的方式增强自身竞争力，创造新的增长点。目前中节能产业园区正在两个方面尝试：一是投资孵化——入园企业如果符合节能环保大的方向，在细分领域，未来又有很好的成长性，能够和中国节能现有的业务形成互补，中节能就会择机投资入股，但并不局限于自己投，很多时候会联合社会资本一起投，产业投资孵化是公司未来一个重要的发展方向。；第二是联合地方政府及社会资本做产业投资基金，放大孵化功能，使其变成加上地方政府强烈政策引导的市场行为。

▎园区未来之路

中节能在产业地产开发的过程中也形成了一套机制——整体规划、滚动开发，倾向于做政府大型园区的园中园。张超向我们透露，整个中节能园区业务去年的销售业绩接近20亿元，在物业管理服务、产业孵化投资方面的收入也会在未来逐渐增加。

此外，还有一部分稍有不确定性的收入就是政府补贴和投资奖励，中节能一般是规模化投资，不仅仅是产业园区，还投建其他节能环保设施，当公司的投资强度和产业方向符合国家支持政策时，就会获得一部分政府奖励和补贴。

在对区域进行投资的过程中，中节能会比较谨慎，并总结出了一套自己的经验和准则，第一，地方GDP/人均GDP，必须达到一定的量级才进入；第二，地方产业发展的现状、密集程度、要素的齐备程度等，适不适合投资，公司内部形成有一套成文的准则，细化比如拿地的方法和技巧、谈判策略等等。

张超对我们介绍，目前，中节能的绿色建筑板块有两家平台公司，一家是中节能实业；另一家是中节能绿色建筑产业公司，中节能集团给两家公司的定位是：中节能实业区域侧重于南方，业务侧重于产业园的投建和运营；中节能绿建侧重于北方，主要做住宅。二者其实是处于一种竞合的状况之中，待未来等机会成熟时，这两家公司可能会整合到整个集团旗下做一个绿建板块，也有可能整合成一家公司，集团有意让北方的绿建公司也快速形成产业园区开发、投资和运营的能力，但北方在做产业园方面经验毕竟还不如南方，所以集团内部也想让两家公司的能力迅速均衡化。

张超称，未来3-5年，中节能实业计划以更加均衡的区域布局，运营30余个产业园区，布局选择上也将继续深耕经济比较发达的长三角地区，同时向珠三角方向进行延伸，兼顾新兴经济发展比较快、地方政府有很高需求的潜力比较大的地区，细分领域上将更加关注资源枯竭急需转型、传统产业污染较为集中，且在细分产业里的某种实体经济也相对集中，也就是经济学里讲的块状经济比较发达的地区，作为循环经济产业园发展的重点。

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