园区中国 | “万科物流地产锁定300万方？”我就呵呵呵了
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文 | 园区中国COO 沈斌
虽说万科一直耍流氓式的玩停牌，但也确实没有闲着，这不前两天搞了一个业绩发布会，将2015年好好总结了下，可谓亮点多多。
其在年报中声称万科的物流仓储布局已经获得了“从0到1的突破”：截止2015年底，万科已进驻、拟进驻22个城市，已获取、拟获取项目29个，锁定总建筑面积达300万平方米。
好家伙，锁定了300万平方米！真不愧有大哥范，最差也是山鸡，要不包皮吧。难怪万科的内部研究专家谭华杰得意地说，2016年国内能够挑战一票外资物流地产商的，非万科和平安不动产莫属。可不是么，这300万方一开工，分分钟冲到国内物流地产前三，就这速度，普洛斯也快俯首称臣了。
据说，平安不动产的物流地产团队听了万科这番厥词，现在压力山大了。
可是我只能表示呵呵呵。
首先我想请教下万科，这个“锁定”的意思是啥？就是地肯定是你的了呗？还是说不一定？如果是不一定的话，是否有误导投资者之嫌？
大家都明白，万科是做住宅起家，在住宅这个领域，地块万科买了，那就是万科了的，最多根据市场的不同，有节奏的分批推向市场罢了。可在物流地产领域，这个“锁定”是否代表了万科在未来可以百分之百的拿到“锁定”的土地？
很可惜，不是！
可以大胆的预测，这300万方土地，万科能最终拿到一半就算烧高香了。财报上的数据明明白白地告诉我们，截止到2016年3月，万科已经获得的物流仓储权益建筑面积也就刚刚超过35万平方米。
其次，我很想知道万科“锁定”的这些地块，是否有具体的开工计划表。据我所知，各级政府工业用地指标短缺，更何况是很难带来税收的物流，就更是往后排了。万科的这些土地，也许等个三年，都不一定可以获得指标，自然也就无法开工，当然也就不可能有任何收益了。对这样的可能，万科是否需要对投资者说清楚？比如未来一年内，在这锁定的“300万方”里，被允许开工的有多少，还是说根本就是一张画饼？
连“与潜在交易对手签署一份不具法律约束力合作意向书”都要煞有介事发布公告的万科，这些事情是否也应该在公告中跟股东们说说清楚呢？
并且，万科一直对外津津乐道的就是其物流的操作手法：和黑石合作，小股操盘。同样，就着以上的问题往下走，基金的钱也是有成本的，更为关键的是有周期，可不会一直跟你耗着，如果都没有一个开工时间表，怎么玩？又或者万科口口声声所说的锁定，其实不过是签了一份投资意向书，一分钱也没有支付呢？
并且更为核心的是，物流用地的位置极为重要，决定了它的投资收益，我想知道万科已经锁定的这些地块，位置分布到底如何？如果你在一个非物流一线节点城市搞个上百万方，又能如何？
那么，如果不开工，位置又不怎么样，资产无论从数量还是质量上都无法得到保障，所谓的REITs就只能是在扯淡了。
至于万科的物流地产模式，我就更不明白了，一般而言，不就是拿地建仓库招租，形成有稳定现金流的优质资产，尔后再寻求退出渠道吗？可是，如果拿了一块物流用地，转手就卖了呢？那还是物流地产么？不就是一卖地的了么？不知道我在说谁？去贵州龙里县问一下百利威吧。
总而言之，万科的物流地产逻辑，不懂。
对了，在年报中，万科还声称物流地产是蓝海。
我勒个去！
你这话说的，只能让以普洛斯、嘉民、易商、宇培等为代表的专业物流地产企业，还有平安不动产这等土豪们集体跳江了，它们一个个在土地获取端口都苦哈哈的，你还大言炎炎地给我整出一个蓝海，也真是太有才了。
不过，结合万科搞星商汇要颠覆产业地产的说法，也就可以理解了。
因为，心中是蓝海，哪里都是蓝海。
希望万科早日复牌。
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