6月434亩限地价+限房价地块“试水”南宁，还会出现“抢地”吗？

文/易居（中国）企业集团股份有限公司 分析师 李华琼

5月

       南宁3次调整土地出让政策，终确定“限房价+限地价+竞产权移交住房”的土地竞价方式，挂牌时间由最初的5月27日调整至6月16日。

        这一土地新政，主要是针对近期土地市场地王频现，楼市整体量价齐涨的情况下，出台的调控政策。可以说，除常规的“竞地价”外，这是继“土地熟化人”之后，新的土地竞价方式，与住房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房(2017) 80 号，以下简称80号文）是一致的，目的是严控房价，减轻房价上涨压力。       

▲3调出让政策,点击图片可查看大图

一

6月将挂牌434亩商住地 迎第一波土地成交高峰

        目前统计，6月，南宁将挂牌出让6幅商住地块，合计434亩。据CRIC广西片区数据统计，2017年1-5月，南宁共成交11幅商住（含纯住宅）地块，合计457亩，平均楼板价2971元/㎡。也就是说，6月将差不多卖前面5个月的量，将迎来2017年第一波土地成交高峰。

▲6月共挂牌434亩商住地块

       从南宁市住房局、市国土局等七部门联合发布了《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》了解到，2017年南宁（不含武鸣）共计划供应住宅用地4400亩，若6月分的6幅商住地成功出让，那么，下半年还将有3509亩左右的住宅地供应，将是房企拿地的重要时期。各房企未来2年能否在南宁有新的发展，就看下半年各自的储地情况如何。

二

政策“限的狠”  开发商“压力大”

         挂牌的6幅商住地块均采用“限房价、限地价，竞产权移交住房”的挂牌方式公开出让，最高楼面价均不超3500元/㎡，不同的地块，毛坯售价限制不同，长堽地块毛坯价不超过7030元/㎡，三塘地块毛坯价不超过6885元/㎡，三津大道（沙井板块）地块的毛坯价不超过6626元/㎡。

        从成本来看，在南宁这种城市级别，包括建安、前期、公建配套、税费、管理、营销费用等成本通常需要2500~4500元/㎡。品质越高、配套越牛的楼盘，成本就会越高。按目前限制的毛坯价来看，若以楼面价3500元/㎡成交，即使后期以精装产品出售，开发商的利润也会明显比以往少，更何况，还有部分产权需移交给政府。在合理利润空间下，预计该6幅地块的楼面价不会超过3500元/㎡，与1-5月的平均楼板价（2971元/㎡）齐平是较为“合理”的。

         限地价、限房价，竞公租房的政策，基本上把开发商的利润率控死，这就要求开发商在有限的利润空间内，能够做出吸引市场的产品来。这对开发商的成本控制能力、产品研发能力，都提出更高的要求。另外，也不排除一些开发商会通过降低品质以降低成本的方式来提高利润。

三

看地块：沙井聚合度高，长堽配套成熟

沙井板块：面积大聚合度高，配套欠缺

       沙井板块出让的3幅地块，均比较大。虽然该3幅地块周边生活配套欠缺，而且商业能级低，但地块的聚合度高，与中昂国汇连成一片，开发较易形成规模。另外，地块周边的邕津路、智兴路、三津大道已成型，后期路网会较为畅通。目前，沙井板块在售住宅剩余货量较少，1年之后，这里将成为在售住宅热点区域之一。

▲沙井片区3幅地块位置

GC2017-015地块

         位于江南区三津大道东侧、智兴路北侧，实际出让面积为86086.72平方米（折合129.13亩）。该地块出让起始价为人民币405万元/亩(折合楼面地价2025元/平方米)，竞买保证金为人民币31500万元。出让地块价格不超过700万元/亩(折合楼面地价3500元/㎡），所建商品住房销售均价（毛坯价）不得超过6626元/㎡。

GC2017-016地块

         位于江南区贵和路西侧、智兴路南侧，实际出让面积51068.03平方米（折合76.602亩）。该地块出让起始价为人民币550万元/亩（折合楼面地价2357元/平方米），竞买保证金为人民币25400万元。出让地块价格不超过810万元/亩(折合楼面地价3500元/㎡），所建商品住房销售均价（毛坯价）不得超过6626元/㎡。

GC2017-016地块

         位于江南区智和路南侧、贵义路东侧，出让面积78589.77平方米（折合117.885亩）；该地块出让起始价为人民币405万元/亩（折合楼面地价2025元/㎡），竞买保证金人民币为25000万元。出让地块价格不超过700万元/亩(折合楼面地价3500元/㎡），所建商品住房销售均价（毛坯价）不得超过6626元/㎡。

长堽板块：路网通，生活便利

        位于长堽路的GC2017-013地块和GC2017-017地块，面积不大，但周边配套齐全，最主要的是，长堽路已通，自驾往东盟商务区、青秀万达、万象城、火车东站甚至出城，都非常方便，还有BRT直通火车东站，便利性较高。但也有一个问题，老城区，周边较为杂乱；也正如此，居住这一带的以老南宁人为主，对地域有强烈的认可度，周边环境对其影响并不会太大。

▲长堽片区2幅地块位置

GC2017-017地块

         位于兴宁区建安路以东、燕兴路以北，出让面积15167.38平方米（折合22.751亩）。 GC2017-017地块出让起始价为人民币550万元/亩(折合楼面地价2357元/㎡），竞买保证金为人民币7600万元。出让地块价格不超过815万元/亩(折合楼面地价3500元/㎡），所建商品住房销售均价（毛坯价）不得超过7030元/㎡。

GC2017-013地块

          位于兴宁区建安路以东、燕兴路以北，实际出让面积11223.69平方米（折合16.836亩）。GC2017-013地块出让起始价为人民币550万元/亩（折合楼面地价2357/㎡），竞买保证金为人民币5600万元。出让地块价格不超过815万元/亩(折合楼面地价3500元/㎡），所建商品住房销售均价（毛坯价）不得超过7030元/㎡。

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