南宁别墅存量仅30万㎡， 3年内可售完，或无纯别墅上市

文/易居（中国）企业集团股份有限公司  分析师 李华琼

“克而瑞广西片区数据显示，2012~2015年，南宁别墅成交量呈稳步增长态势，但在2016年成交量则有所下降。这跟南宁别墅供应量大幅下滑有关。2016年，南宁别墅出现供不应求的情况，供求比仅为0.26，预计2017年延续前5个月，依旧供不应求。截至2017年4月，南宁别墅市场存量面积30.29万平米、共765套，按照2016年销售速度， 3年内可销售完目前存量。在别墅用地“禁供”、低密度住宅用地“严控”下，南宁现存别墅显得愈发稀缺。

01class2016年供求比仅0.26 ，2017年依旧供不应求

2012~2017年数据情况来看，南宁别墅总供应面积73.70万㎡、总成交面积65.95万㎡，供应微高于成交，但基本达到平衡的状态。但具体到每年份，2016年与往年不一样，供应面积仅3.16万㎡、环比降幅达85.23%；成交面积12.23万㎡，虽略低于前面3年，但明显供不应求，供求比仅0.26。

而2017年1-5月，南宁别墅供应面积2.68万㎡， 2月、4月及5月出现“断供”的现象；成交面积达3.70万㎡，且每个月均有成交，后面3个月平均每月可以达到1万㎡。，去化速度较快。对比来看，2017年前5个月，供求比0.73，依旧供不应求。因别墅用地“禁供”、低密度住宅用地“严控”，今后的新增供应会明显降低，2017年及未来的别墅市场多以去存量为主。

02class别墅存量仅30万㎡不到800套， 3年内可售完

2016年，全国各地停止审批别墅类供地，同时严控联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批，未来别墅新增供应将逐年减少。CRIC数据统计显示，截至2017年4月，南宁别墅市场存量面积30.29万平米、共765套，按照2016年南宁别墅成交量12万㎡、321套的去化速度， 3年内可销售完目前存量。

03class3年内及以后，南宁无新增纯别墅项目，复合型别墅亦是少量

一般来说，纯别墅项目，容积率必须在1.0以下， 容积率1.0-2.5间，可能打造涵盖别墅产品的复合型别墅项目。

CRIC广西片区数据显示，从近3年南宁土地成交来看，容积率1.5以下无地块成交，也就意味着几乎无新增纯别墅项目供应。容积率1.5-2.0有3幅地成交，但2幅属万达茂已开发，另一幅在那马镇距离市区较远。容积率2.0-2.5有8幅地成交，其中3幅已开发产品为小高层，另外5幅集中于三塘和经开区的光明路，若建别墅也只是少量。

而在供应方面，2017年1月至今，新增商住（含纯住宅）地块的容积率均在3.0以上，建别墅的可能性为“0”。由此可见，3年内及以后，南宁无新增纯别墅项目，复合型别墅项目会有，但数量极少。

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