燃！中建信和、龙光首进沙井，财盛深耕朝阳商圈，绿地扩容武鸣项目
文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良
CRIC广西南宁土拍战报：2019年3月7日，南宁土拍再掀热潮，江南区沙井板块、兴宁区朝阳板块、武鸣区-东盟经开区的教育园区西片区均有地块出让，今日拿地房企分别为中建信和地产、龙光地产、南宁财盛房地产、绿地香港广西公司。以下速览今日土拍回顾，以及相关地块分析和点评。
3月7日上午，南宁市区土拍结果
江南沙井地块
中建信和、龙光首进沙井
3月7日上午10时，南宁市出让的两幅江南区沙井地块（约180亩+193亩），曾于去年10月登上拍卖席（当时是3幅地块），但因配建条件苛刻、高出房企预期拿地价格，而流拍（流挂）；如今重新调整规划条件，虽然仍旧配建一定体量人才安置房，但地块用途均改为商住用途（商业占比仅5%-6%，其余为住宅），取消了可流通交易的住宅“限房价”，采用“限最高地价、竞配建产权移交住房”竞价方式，并且部分宗地调整了容积率，起始地价只是稍高一点点，而限地价的数值微降些许。
而配建人才安置房继续采取“限售对象”和对应“限购价格”——“按销售价格6800元/㎡（含装修）限定销售给江南区辖区内引入的科技产业高级人才”，以及按照须按照智慧小区三星级以上建设标准进行开发建设，这对于开发商资金成本和运营等方面将有一定考验。同时，每宗地块都有相应配建幼儿园或小学的要求，这将有利助推项目所在的沙井片区的教育配套的建设和完善。
相比上次无人问津和出价“过低”，从参拍房企数量和“抢地”激烈程度上看，今日沙井土拍可谓“命运翻转”。
GC2019-008地块周边路网实景
GC2019-009地块（局部）实景
首先出让的GC2019-008地块，位于江南区沙井智和路以北、三津大道以东，占地179.69亩，两宗地组成，容积率上限分别为2.5、3，总计容建面约34万㎡，建筑限高≤80-100米；须配建人才安置房共计1050套（体量10.5万㎡，占项目整体计容的31%）。
土拍现场吸引了中建信和地产、中梁、合景泰富、广西大都投资、中粮、世茂、云星等7家房企参拍。现场起始地价分别为427万元/亩、376万元/亩，竞价环节每宗地块每轮加价3万元/亩，多轮加价后主持人调整至每轮2万元/亩，而后又调整至1万元/亩。中建信和地产、中梁两家房企车轮战僵持到竞价末尾。
最终，9号竞买人中建信和地产有限公司以总价106115.1108万元拿地，两宗地成交单价分别为607万元/亩、557万元/亩，成交楼板价分别为3035元/㎡、3342元/㎡，溢价率分别为42%、48%。这是国企中建信和地产（母公司中建五局）首进南宁江南区沙井板块。
新晋房企了解一下——中建信和地产有限公司是中建五局旗下城市运营服务平台。公司成立于2003年6月，从自有基地开发起步，已逐步成长为具备地产开发、物业管理“双一级”资质,涵盖片区开发与运营、中高端住宅开发、商业地产及酒店运营、园林施工、物业管理等多领域业务的专业化公司。中建信和深耕湖南岳阳、株洲、湘潭、常德等城市，数年稳居湖南楼市本土房企前茅。
今日出让第二幅地块GC2019-009地块，和上一幅地块同在智和路北面，相距约2公里，位于智和路以北、沙井大道以西（沙井智和立交桥西北侧），占地193.03亩，计容建面约23万㎡，容积率上限1.8，总计容建面约23.16万㎡，建筑限高≤60米；须配建人才安置房共计950套（体量10.5万㎡，占项目整体计容的45%）。
土拍现场吸引了龙光、中建信和地产、云星、中粮、合景泰富、中梁等6家房企参拍。现场起始地价350万元/亩，竞价环节每宗地块每轮加价1万元/亩，现场云星和龙光两家房企拿地意愿强烈，经过双方近40轮的PK，最终，36号竞买人南宁市龙光房地产开发有限公司以总价76053.3314万元拿地，成交单价394万元/亩，成交楼板价3283元/㎡，溢价率为12.6%。
36号竞买人龙光地产举牌（图片来源现场媒体照片）
龙光又双叒叕在南宁拿地——这是继龙光·普罗旺斯、龙光·玖珑府、龙光·玖誉城（白沙-星光大道新项目，占地283亩）后，龙光深耕南宁江南又一个大项目，同时也是今年前3个月龙光在南宁第4次拿地。
GC2019-009地块地块成交海报（图片来源CRIC广西）
【市场分析和点评】
中建信和、龙光布局江南沙井项目，所处区域主干道路网基本完善，规划路也随着项目建设而推进，华南城大道、同乐大道、三津大道、沙井大道等纵横网络，随着沙井立交建成投入使用，以及未来亭洪路延长线开通，可快捷来往江南区五一西路板块、白沙星光板块、那洪片区以及相思湖片区等。沙井片区商贸、教育、医疗等配套也将至近几年逐步完善。
克而瑞数据显示，2019年1-2月南宁市江南区沙井板块商品住宅成交均价9517元/㎡；2017-2018年南宁市江南区沙井板块商住用地成交楼板价3706元/㎡，溢价率76.1%。
中建信和、龙光今日所拿地块的地价，均低于此前中昂、万科、碧桂园、绿地2017年拿地项目地价，以及荣和集团2018年新拿地块的地价；而且溢价率也相对较小，可见房企拿地愈加理性，即使取消“限房价”，也控制拿地成本。
中建信和、龙光各自沙井新项目，实际开发可售体量但相对减少，项目的利润空间被相应“压缩”，但因地块竞价条件里取消“限房价”，对于未来销售住宅产品的定位和定价，它们可发挥的空间或将更多，或将有别于当前同区域在售的楼盘。
目前，沙井片区在售新房主要来自万科、碧桂园、绿地等品牌房企开发项目，推售高层住宅为主，主力均价9500-9800元/㎡（带装修）。而中建信和新项目自身配建幼儿园和小学，龙光低容积率1.8的项目，他们可市场交易普通商品住宅房源预估约 34万㎡，将给置业沙井购房者更多选择。
随着2019年以来，新增供应含住宅地块均取消“限房价”条件，南宁市是否会回归“毛坯时代”，克而瑞将继续关注。
GC2019-008地块航拍图（来源：南宁楼盘网）
兴宁朝阳地块
南宁财盛房地产深耕朝阳商圈
今日揭牌的还有兴宁区朝阳商圈一幅旧改地块，位于人民路、西关路、杜屋园路围合区（新和平商场对面）一幅旧改商住地块，占地约6亩，容积率很高，＞8.0且≤11.83，计容建面5万㎡（而须安置部分体量占整体3成 ）。该地块须杜屋园路片区旧城改造项目土地熟化人方可参与竞买，最终，该地块由此前通过土地熟化人征集阶段招标、评标中标的土地熟化人企业以底价摘牌，竞得房企为南宁市财盛房地产开发责任有限公司，成交总价25662.3434万元，成交单价3974万元/亩 ,成交楼板价5039元/㎡。
GC2019-011地块成交海报（CRIC）
该地块附近有裕丰商场、百货大楼、西关新天地等购物中心，配套成熟、出行便利，地铁1、2号线换乘站朝阳路站距离项目仅200余米；该地块项目自身配建商业体量较大，达计容建面40%，约2万㎡，可以推测项目裙楼的商业部分或建成购物商场。据悉，南宁财盛房地产此前开发过项目同样位于市中心朝阳商圈，已经开业的西南商都和步行街广场两大商业综合体。
GC2019-011地块所在区域航拍图（来源：南宁楼盘网）
武鸣-东盟经开区地块
绿地再度斩获连片地块，综合体项目扩容超1300亩
3月7日下午16时，在南宁市武鸣区公共资源交易中心举行“南宁市武鸣区2019年第二期国有建设用地使用权挂牌出让”，现场出让3幅地块（共计9宗地组成，合计617亩），各地块位置彼此相近而且成片分布，主要位于里建大道与武侨路交界处东北侧，包含住宅、商业、商务金融、休闲娱乐、旅馆（酒店）等用途，总计容建面约91.08万㎡（其中住宅体量达85%）。
3月7日武鸣土拍现场（图片来源朋友圈）
该期地块出让公告里要求竞买人须为世界500强（以美国《财富》杂志评选的2018年世界500强企业为准）。现场参与竞买仅一家企业，最终其以底价6.611亿元摘牌，竞得者为南宁侨运资产管理有限公司（母公司为绿地集团）。据悉，绿地集团于2018年1月9日首进南宁武鸣，布局东盟经开区教育园西片区并开发“绿地·东盟国际城”，此次拿地为项目扩容的二期用地，整体占地将超1300亩。
3月7日出让的武鸣地块大概位置（图中圈红处）
3月7日下午，南宁武鸣区土拍结果
绿地武鸣项目整体规划效果图
（开发商相关资料，以最终实际建设为准）
截至2019年2月，招商蛇口、绿地、阳光100(联合三祺地产）、云星、君华、广西江宇、广西万丰等品牌房企已扎根武鸣；天誉置业、广西云天实业等意向投资建设小镇项目；多家全国销售TOP30房企对于武鸣近期储备地块新项目感兴趣。随着品牌房企进驻，以及“武鸣撤县划区”5年过渡期(2016—2020年)尾期将至，房企在武鸣房地产市场或将步入“新的赛道”。
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接下来的南宁土拍日
3月14日吴圩37亩低密商住地
3月22日104亩五象湖商住地
3月27日五象湖161亩商住地、龙岗48亩滨江地块
3月29日龙岗34亩滨江地块、五象湖162亩商住地
（详见下方的其他阅读推文）
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部分地块资料南宁市国土局招拍挂信息、武鸣区国土局等，对应图片出处已标注。
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