楼盘测评： “僧多粥少”的凤岭北，单价1.63万的项目值不值得出手？

文/易居企业集团·克而瑞分析师 周文彬

作为南宁“整体向东”发展起来的“城市门户新区”，凤岭北大盘云集、定位高端、公园环绕，配套完善，是众多高端购房群体置业的首选之一。但由于目前供求已进入“僧多粥少”的阶段，置业选择并不多。

置业凤岭北，现在还有哪些“上车”机会？吉祥·凤景湾近期推出二期新品，在周边楼盘带装修价格最高达2万元/㎡以上的情况下，项目带装修均价1.63万元/㎡。除了价格格外吸睛之外，项目究竟品质如何？克而瑞分析师将通过解答以下八大问题，测评项目的价值。

焦点问题1：区域价值如何？

南宁高端居住区，城市门户名片之一

2001年，《南宁市凤岭·柳沙片区控制性详细规划》公示，凤岭北定位为布置高档次生态居住区CLD（中央居住区）；2014年，《南宁市凤岭北片区控制性详细规划修编》发布，凤岭北正式定位为“城市门户新区”。

回首近20年的发展规划，在南宁城市“整体向东”的发展战略下，凤岭北作为新的“城市门户新区”悄然屹立。这里成为了房企在邕布局的“兵家必争之地”，逐渐形成了高端住宅云集的格局，居住价值不言而喻。

但于楼市而言，凤岭北近几年住宅均处于供不应求的态势。在价格和门槛能接受的前提下，能在凤岭北“抢”到一套房不是一件容易的事。 

数据来源：CRIC

吉祥·凤景湾处于凤岭北早已发展成熟的地带，是目前凤岭北为数不多有住宅产品在售的超百亩大盘，可以享受凤岭北优质的居住环境和配套，地段价值明显。

小克点评：在南宁，置业首选凤岭北，已成为众多高端客户的置业共识。面对板块楼市供求“僧多粥少”的局面，单从地段价值来说，若是真的要想置业凤岭北，的确应该抓住像吉祥·凤景湾这样为数不多的“上车”机会。

焦点问题2：交通是否便捷？

临近高铁地铁站，享三纵三横路网出行

作为南宁的高端居住区，凤岭北的地段价值不仅带来的优质环境和配套，还带来了便捷的交通出行。简言之，凤岭北是南宁交通能级较高的板块之一。

以吉祥·凤景湾为例。项目距离南宁东站1.5公里，与地铁1号线佛子岭站相距约1公里，周边还有凤凰岭路、枫林路、吉祥路、佛子岭路、云景路、民族大道形成“三横三纵”交通路网。

对于居住者来说，周边能形成这样密集的立体交通网，不论是公共交通出行，还是驾车出行，亦或是去往广西区内外城市，都较为便捷。

小克点评：坐拥凤岭北发展红利的吉祥·凤景湾，在这方面优势较为突出。纵观南宁目前已面市的楼盘，能同时享受高铁、地铁、密集交通路网的并不多。这样的交通通达性，即使是在凤岭北，也较为突出，体现出较高的性价比。

焦点问题3：配套怎么样？

四大商业体环绕，周边优质学校云集

对于凤岭北来说，虽然目前没有成熟的商业综合体，但由于临近金湖广场、东盟商务区、会展等板块，周边的繁华商圈分布有多个优质的大型综合体，商业能级同样较高。

就吉祥·凤景湾来看，周边3公里范围内分布有航洋国际城、万象城、青秀万达广场、绿地中央广场、盛天地等大型商业综合体，驾车前往均相对便捷，可以满足较高的休闲、购物需求。

不仅是商业，在教育方面，吉祥·凤景湾也有着较高的能级。教育资源上，项目自身打造约3000㎡平方米幼儿园，旁边规划建设枫林中学，周边有天桃实验学校银杉校区和翠竹校区、云景路小学、南宁市第二中学凤岭校区、民主路小学佛子岭校区等优质学校。

根据今年青秀区中小学的学区地段划分，吉祥·凤景湾已交付的一期被划分至云景路小学就读；中学划分至天桃实验学校翠竹校区。

小克点评：凤岭北周边大型商业汇聚，自身的社区商业运营较为成熟，二者优势互补，形成较为优质完善的商业体系。吉祥·凤景湾是受益者之一。另一方面，在坐拥凤岭北优质教育资源的同时，项目自身也有配套幼儿园。若未来交付后学位充足，业主子女从幼儿园到初中的教育需求都能得到满足。

焦点问题4：环境是否宜居？

外有凤岭儿童公园，内有3万㎡台地园林

吉祥·凤景湾毗邻凤岭儿童公园。作为集水陆游乐、购物餐饮、休闲观光为一体的主题乐园，凤岭儿童公园对项目为周边的居住环境带来了不少加分项。

而在项目自身的设计上，小区绿化率达35%以上，根据地势西高东低、有明显落差的特点，规划建设的3万㎡台地园林，以中轴花园和法式古典园林轴对称形式布局，呈现出多层次的景观效果。这样的布局，既能能业主静谧的居住环境，又能带来优质的园林景观。

 吉祥·凤景湾效果图

小克点评：整体来看，吉祥·凤景湾小区内外都有着较为宜居的居住环境。尤其是内部的台地园林，相对于一般的园林设计更为实用，对小区的排水有一定帮助，景观效果也有一定的识别度，可以看出开发商在园林设计上颇为用心。

焦点问题5：社区规划如何？

整体围合式布局，最宽楼间距近百米

吉祥·凤景湾整个社区采用围合式布局。但与一般的围合式布局小区相比，项目的楼间距是一大特色：最宽楼间距达到近百米。

不仅如此，根据地势西高东低、有明显落差的特点，项目还采用层层退台设计，丰富层次感，让建筑围挡商业街和小区花园拥有更多立体空间。 

项目效果图

这样的规划设计，一方面保障了居住私密性、安全性，以及景观阳台、飘窗的观景视野。另一方面，围合式布局设计带来的良好的通风、采光也得以保留，形成优势互补。

小克点评：吉祥·凤景湾在整个社区采用围合式布局的同时，注重宽楼间距以及层层退台的设计，可以说是最大化地发挥了围合式布局设计的优势，体现出小区的规划设计注重居住的舒适性，以及开发商对于小区规划做得很细致。

焦点问题6：产品好不好？

改善型产品，采用大开间宽阳台设计

在户型设计上，吉祥·凤景湾注重居住尺度，采用大开间、宽阳台设计。目前，项目有122-140㎡三至四房及231㎡楼中楼在售，均为带装修大平层产品。

122㎡三房主打全明设计，客厅、主卧均相连阳台，且都朝南，宽度分别为4.2米和3.6米，保证良好的通风、采光，同时还可俯瞰项目3万㎡台地园林景观，主卧的使用空间还得到有效拓展。

140㎡四房户型，主次卧共用6米宽朝向阳台，在保证通风、采光以及景观视野的同时，有效拓展了这两个卧室的使用空间。 

231㎡的楼中楼，南北透通，下层拥有开间约8米的横厅，连接等宽朝北露台，景观视野开阔；朝南主卧及次卧连接6.7米宽阳台，居住尺度阔绰。

小克点评：从吉祥·凤景湾的户型面积段以及产品类型来看，主要是面向改需群体。户型设计主打大开间和宽阳台，贴合改需群体对居住尺度的需求。项目的户型设计还有一点颇为亮眼：主卧均连接阳台，相比于市面上同类产品普遍的飘窗设计，在通风采光以及空间利用上都更有优势。

焦点问题7：价格高吗？

带装修均价1.63万/㎡，部分“邻居盘”已超2万/㎡

凤岭北作为南宁公认的“富人区”之一，价格长期处于高位。克而瑞数据显示，今年1-6月，凤岭北商品住宅成交均价为15856元.平方米，在南宁40个板块中房价位列第六。

从更精细的数据来看，在吉祥·凤景湾周边1公里范围的荣和·公园大道、荣和大地等在售楼盘中，相同面积段的改善型大户型产品的带装修住宅主力价在1.8万~2.4万元/㎡。

相比之下，吉祥·凤景湾目前带装修均价1.63万元/㎡有明显的价格优势。在此基础上，可以共享周边配套，体现出项目的性价比。

小克点评：吉祥·凤景湾相较于周边的楼盘的价格优势，除了性价比之外，还体现在首付门槛和总价上。尤其对于目前主推的大户型产品来说，这样的优势更为明显，购房者可以以相对较低的门槛在凤岭北置业，这也是项目较为突出的优势之一。

焦点问题8：开发商怎么样？

国企北投集团打造，品质有保障

在当前房地产“高周转”的时代，不少追求品质的购房者更愿意选择国企开发的项目。用他们的话说，国企对于项目的开发更为稳健，注重产品品质。

吉祥·凤景湾是国企北投集团旗下的北投地产继长湖凤景湾之后，布局凤岭北的又一项目。北投地产深耕广西10年，已发展成为一家跨足住宅、商业、康养、办公等领域的综合性地产公司，先后荣获区级、市级“安全文明工地”称号，品质和口碑也不容小觑。

小克点评：在房地产“高周转”的时代，像北投地产这样开发进度稳健、注重品质的做法实在难能可贵。从吉祥·凤景湾的台地园林以及层层退台设计便能看出这一点。购买大户型的改需购房者普遍对品质有更高要求，北投地产用心的规划设计，很好地贴合了目标客群的需求。

测评小结

凤岭北作为南宁的新门户，区域价值带来了优质生活、商业、休闲、教育等配套，以及便捷的交通，是南宁的人居高地。抛开投资群体不谈，选择在这里买房的人，普遍是对品质要求较高的改需群体。

而作为国企北投集团旗下的项目，吉祥·凤景湾在小区、园林规划设计，以及产品打造上都注重贴合这部分购房群体的需求，可以说是凤岭北品质较高的项目之一。

不仅如此，与周边销售相同面积段的楼盘相比，项目有一定的价格优势，体现出较高的性价比以及相对较低的门槛。置业凤岭北，吉祥·凤景湾是一个不错的选择。置业热线：0771-5508666

楼盘简介吉祥·凤景湾

规模：占地约126亩，总建筑面积47.9万平方米，规划建13栋楼高层

产品：122-231㎡带装修三至四房及楼中楼

价格：带装修均价1.63万元/㎡

项目地址：南宁市凤岭北吉祥路9号

营销中心：南宁市长湖路62号（原长湖·凤景湾营销中心）

文章来源：CRIC广西

公众号“南宁微楼市”（cricgx）编辑，转载请注明出处。

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