圣诞土拍7小时终出结果，五象湖地块遭遇“跌宕剧情”

文/易居企业集团·克而瑞 分析师 

CRIC广西南宁土拍战报

今日圣诞（12月25日），南宁土拍3幅地块，它们各自经历了“不一样的剧情”，建发集团拍下其中五象、江南两幅商住地块，而兴宁东144亩地块未成交。其中，备受关注的五象湖南面129.5亩地块遭遇了“成交异议→暂停核实→继续拍卖→再度成交异议→确定成交”的一波多折，耗时7小时终成交；这“剧情”千回百转，让围观吃瓜的小伙伴咂舌……下面，小克带你一起回顾今日南宁土拍。

明日（12月26日），南宁岁末土拍继续！聚焦青秀仙葫和兴宁三塘地块，文末阅读原文附上直播链接。

土拍结果一览

2019年12月25日南宁土拍地块位置示意图

①五象湖南面129.5亩低密湖景商住地块：是南宁首幅“竞增减挂”地块，土拍现场吸引了16家房企参拍，经历了22轮竞价+400多轮竞增减挂，期间“成交异议→暂停核实→继续拍卖→再度成交异议→确定成交结果”的突发事件，共耗时7小时终有结果：建发集团以17.09亿竞得地块，承诺购买和竞增减挂钩节余指标共计2465亩（费用按26万元/亩缴纳），测算实际成交总价约23.50亿元，实际成交楼板价13612元/㎡。

五象湖南面129.5亩地块位置示意图

②江南区锦富路以南约17亩旧改地块：“网拍”最终底价成交，成交总价约1.59亿元、成交楼板价4011元/㎡，由建发、鼎华联合摘牌，或打造建发·玺院二期组团。

江南区五一路板块锦富路以南约17亩旧改地块位置示意图

③兴宁区三塘西片区144亩商住地块：用作建设电子竞技产业园项目，起始总价约8.06亿元，起始楼板价2400元/㎡，该地块未在现场举行揭牌，或因无人申请竞买而未成交，或有待之后择期公告再度出让。

原计划12月25日出让的兴宁东144亩综合地块未成交

成交地块分析

五象湖地块拍卖“一波多折”

2019年12月25日上午，南宁市自然资源局现场拍卖出让五象新区五象湖南面1幅百亩地块，编号GC2019-130地块，位于良庆区玉洞大道以南、玉德路以西（五象第四实验小学北侧，五象湖公园金象湖南面、玉象湖东侧），占地129.5亩，容积率＞1.5且≤2.0，最大计容建面约17.27万㎡，商业建面占比总计容建面比例为3%-5% ，其余为住宅；建筑高度西侧沿水系100米进深区域建筑限高≤24米，100-200米进深区域建筑限高≤40米，其余建筑≤60米（其中建筑容量的10%可突破限高，突破幅度为20%），配建社区居家养老用房、婴幼儿照护服务场地。

地块航拍实景图（来源克而瑞广西）

该地块是南宁土拍首次采用“限最高地价、竞增减挂钩节余指标”竞价方式；限最高地价1320万元/亩（9900元/㎡），竞得人承诺购买和投报的增减挂钩节余指标按26万元/亩核算总金额，南宁市自然资源局负责人在土拍开始前，向现场宣读了《南宁市近期出让“限地价 竞增减挂钩节余指标”地块的有关问题答疑》，针对部分竞买人对该竞价方式提出的答疑的要求，经征求税务部门意见，对增值税方面、财产行为税（包含：契税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税等）方面、企业所得税方面、其他问题有关意见进行答疑。

新竞价方式的相关答疑

土拍现场吸引了保利、碧桂园、彰泰、阳光城、盛邦、美的置业、深圳汇成新创、平安不动产、华润置地、龙光、新希望、荣和、建发、金茂、中梁、中海等16家房企报名。

12月25日南宁土拍现场（来源：南宁楼盘网）

为何那么多房企参拍这幅地块？小克分析主要有以下3点：

1、地块占据板块核心区位、配套资源等优势。地块位于五象湖核心区域，临地铁、学校、公园和双面一线湖景，出行便利，周边配套齐全。目前五象湖头排位置，并且正对主湖区的住宅用地比较稀缺，可开发的地块即将饱和。

2、全市置业热门板块，地价、房价逐步占据市场高位。今年五象湖板块成交3幅商住地块，实际楼板价超14000元/㎡，与该地块相邻；近日首期开盘的龙光天瀛销售毛坯房参考均价21000元/㎡，也是目前板块内在售高层住宅最高的。

3、规划、政策利好、区域升级。今年年初，南宁新规划城市设计（草案）明确了“五象+埌东”为南宁都心，五象新区被看作新南宁城市中心之一；今年8月，广西自贸试验区正式挂牌，五象新区被划分在自贸区南宁片区内，以及中国—东盟金融城建设等规划、政策利好、区域升级，五象新区汇聚世界500强、中国500强企业，均是全市甚至全区最多。

地块航拍实景图（来源克而瑞广西）

或许，你能预感到这场土拍竞争激烈的“开头”——房企对地块关注度高，很大概率能拍到限地价，并多轮竞增减挂；但是，大多数人很难预测过程和结果。

地块起始单价900万元/亩（楼板价6750元/㎡），现场经历22轮竞价达到限最高地价1320万元/亩（楼板价9900元/㎡），随后，龙光、建发、新希望、阳光城等房企积极竞增减挂。而在投报到2000亩以后，土拍现场“剧情”开始千回百转，3次“成交”、多次异议，……此前南宁土拍都未曾有过，这场土拍的过程和结果注定被载入史册。我们一起来回顾以下几幕“神回转”时刻：

》》》第1幕：首次落槌，龙光“拍下”

中午12时40分左右，36号竞买人龙光举牌竞增减挂2405亩（费用金额已达到62530万元），在主持人3次倒计时结束时，主持人宣布36号竞买人竞得地块。这里我们测算实际拿地总金额约23.35亿元，实际楼板价13521元/㎡。

土拍直播截图（来源：南宁楼盘网）

》》》第2幕：建发提出异议，倒计时结束前举牌了

在“宣布36号竞买人成交”后不久，68号建发向工作人员提出异议申诉，称最后一秒主持人低头看屏幕，没看见他们举牌，要求调取现场录像，要求确认其举牌有效。

土拍直播截图（来源：凤凰房产南宁站）

》》》第3幕：建发、龙光各执一词，要求现场工作人员核实并仲裁

36号龙光认为以现场主持人宣布为准，68号建发坚持调取现场监控录像核实并仲裁；双方各执一词；现场工作人员调取录像核实，土拍暂停，结果未定。

土拍直播截图（来源：凤凰房产南宁站）

》》第4幕：午间休战，部分房企离去，部分原地候场等待核实结果

中午13时，现场仍陷入争议，工作人员调取和核查现场监控录像，部分不继续参拍的房企已提前离场，除了龙光、建发外，阳光城、彰泰等房企还有代表原地候场，等待土拍结果，或有意向继续参拍。期间小插曲，龙光代表在外头购买面包干粮，发放给现场的房企同仁，以及媒体朋友，已经等待近1个小时的现场人员，已饥肠辘辘。

土拍直播截图（来源：凤凰房产南宁站）

》》第5幕：核实结果为建发举牌有效，继续拍卖

下午14时20分，工作人员召集参拍房企代表，宣布核查结果——在调取现场监控录像视频之后，显示68号建发确实在最后倒计时一秒时举牌，但是主持人宣布了成交。并再次声明不要再倒计时压秒举牌。此前，主持人曾口头警告过68号建发、10号阳光城，都是在“倒计时最后几秒才举牌”。

经过商榷，建发举牌投报增减挂2425亩有效，金额63050万元；主持人并宣布调整投报亩数降为5亩每轮，10号竞买人阳光城随后举牌应报2430亩……

土拍直播截图（来源：凤凰房产南宁站）

》》第6幕：再次落槌，建发“拍下”

随后龙光、阳光城、建发经过数轮举牌，节奏放缓，在14时44分，68号建发投报增减挂2465亩有效，金额63050万元；在第3轮倒计时时，36号龙光现场口头提出异议，而主持人并给予回应；倒计时结束，主持人宣布地块成交，68号竞买人竞得。

土拍直播截图（来源：凤凰房产南宁站）

》》第7幕：龙光、阳光城等多家房企提出异议，多方再度商榷

14时50分左右，建发在朋友圈官宣发布今日五象、江南连拍下两块地的海报（江南“网拍”地块分析详见本文后半部分）……龙光、阳光城等多家房企现场提出异议（具体细节未公开透露），多家开发商和主办方领导都进会议室开会，建发代表不愿意进入会议室，表示愿意和政府沟通，但不愿意和其他开发商沟通，直接离开会场，地块尚未完成签约仪式。

期间，相关领导和房企代表在会议室里协商近2个小时，成交结果再次悬而未决。

土拍直播截图（来源：凤凰房产南宁站）

》》第8幕：宣判成交结果，如有异议，可之后书面申请

下午17时许，会议室结束协商，相关工作人员宣布初步认定结果，68号竞买人报价有效，建发成功拿地。但是龙光、阳光城当场表示反对，主持人提示有异议，可提交书面异议。

土拍直播截图（来源：南宁楼盘网）

现场并没有举行地块成交签约仪式，但是建发应该已经签了成交确认书，只能说这场耗时7个小时的土拍，让业内人士和围观的感慨“终于大结局了”，但……是否会有“续集”，小克将继续关注。

最后，我们再来看这幅地块的成交结果：

16家房企竞拍、竞价22轮、竞增减挂400多轮，最终地块竞得者：南宁兆悦房地产开发有限公司（建发集团），成交单价1320万/亩，成交楼板价9900元/㎡，成交总价约170939.9538万元（折合约17.09亿元），成交地价溢价率46.67%；竞得者承诺购买和投报的增减挂钩节余指标共计2465亩，所需费用64090万元，测算地块实际拿地金额合计约235029.9538万元（折合约23.50亿元），实际楼板价13612元/㎡，实际成交地价溢价率101.67%。

68号竞买人建发举牌（来源：南宁楼盘网）

地块成交海报（克而瑞广西制图）

该地块成交地价相比相邻龙光·天瀛、新希望和龙光合作开发的“锦麟玖玺”、建发央玺项目的地价要低621~751元/㎡。龙光·天瀛已于日前首期开盘，参考均价21000元/㎡；小克推测，建发今日所拿五象湖新地块项目，未来预计销售价格或将20000元/㎡+。

目前，建发集团在南宁已布局的建发玺院（一期已清盘，二期刚拿地）、建发·鼎华北大珑庭、建发·央玺、五象湖新地块等4个商品住宅项目，主打新中式园林建筑，刚需、刚改、改善型产品。

识别二维码MERRY CHRISTMAS观看五象湖航拍全景建发&鼎华联合摘牌江南17亩旧改地

最后，我们来回顾圣诞南宁成交的另一幅地块，江南区1幅旧改商住地块“网拍”在今早10时许，率先“结束战斗”。该地块采用旧改项目土地熟化人申请竞买制。“网拍”过程较为“顺利”，没有任何“波折”，地块最终由该旧改项目的土地熟化人——南宁市鼎驰置业投资有限责任公司（建发、鼎华联合体）以底价竞得，单价936万/亩，楼板价4011元/㎡，总价约15897.506万元（折合约1.59亿元）。

 地块成交结果公示

 地块成交海报（克而瑞广西制图）

根据地块出让公告，该旧改地块（地块编号GC2019-118）位于江南区锦富路以南、宣德路以东。从区位看，该旧改地块紧邻建发、鼎华此前联合开发的建发·玺院项目；且建发相关内部人士此前也透露，建发·玺院将会有二期，改地块或将开发为建发·玺院二期组团。

当日，建发拿地江南、五象后发布的官宣海报

出让公告同时显示，该就该地块占地16.985亩，容积率＞2.0且≤3.5（住宅容积率≤3.33），最大计容建面约3.96万㎡，商业建面占比总计容建面比例为5%-10% ，其余为住宅；建筑高度≤100米，未来住宅或以高层为主。

该项目须配套建设1所12班幼儿园，设置于该旧改项目的二期地块外东侧。未来可在一定程度上满足业主子女的就读需求。

周边建设情况，该旧改地除了紧邻建发·玺院一期外，北面临近锦富路，南面和东面均为待开发的土地，未来或形成连片开发之势，成熟度及城市界面进一步提高。

配套方面，地块距离地块大约500米处即定秋立交，去往沙井片区较为便捷。地块周边大型商场有华南城1668广场、华盛奥特莱斯等，菜市场有五一综合市场，学校有南宁市第三十四中学、富宁小学等，总体能满足业主基本的生活所需。

目前，该旧改地周边住宅在售的项目较少，仅有翠湖名都、龙光·江南院子、荣和公园里、西建·冠城世家等项目有住宅在售，价格在8777-12090元/㎡之间（时点价，仅供参考）。未来项目上市，将补充板块住宅供应。

小克快评

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文章来源：CRIC广西；
地块信息来源南宁市自然资源局网站、南宁市公共资源交易中心网站等，相关图片来源见注释。

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