成交超凤岭，产品秒五象？这个板块走红靠什么？

文/易居企业集团·克而瑞分析师 王莹

置业小红书

5月15日，南宁晚报联合克而瑞发布《南宁置业小红书：聚焦兴宁东低密洋房住区》，克而瑞分析师以大数据视角对兴宁东区域规划、配套建设、市场数据、楼盘测评多维度解析。本文重点来看兴宁东大数据篇，成交超凤岭，产品秒五象？这个板块走红靠什么？

南宁晚报联合克而瑞发布
《南宁置业小红书：聚焦兴宁东低密洋房住区》

《南宁置业小红书：聚焦兴宁东低密洋房住区》配套/大数据篇版面

《南宁置业小红书：聚焦兴宁东低密洋房住区》楼盘篇

2020年年初，受疫情影响南宁住宅市场成交下滑明显，但依旧难挡土地市场的火热。但凡优质地块出让必引发“抢地大战”，也成为资金充裕的房企补仓或“超车”的好时机。下周五（5.22）兴宁东206亩优质地块出让，毫无意外的又是一幅容积率不超2.0的低密地块，地处万科、兴进、联发、中鼎房企扎堆的低密板块，势必又将引起众多房企围猎。 
　　

品牌房企争相进驻，低密大盘扎堆，且成交量价齐升，2019年商品住宅成交在南宁40大板块中位列第三……兴宁东，究竟凭什么成为南宁楼市“顶流”？ 
　　

土地

品牌房企扎堆地价攀升

最高楼板价近“6”字头 

与良庆区、邕宁区、青秀区今年以来土地出让如火如荼相比，兴宁东5月22日出让的这幅靓地姗姗来迟。这幅206亩的大地块，是兴宁东今年首幅挂牌出让的地块，从区位、周边配套、地块大小来看，“遭抢”依旧是大概率。　　

近年来，多家品牌房企进驻兴宁东，部分房企更是将入邕首个项目落子于此；盛天、嘉和、中海等进驻多年的品牌房企也在这片热土持续深耕，板块内品牌房企扎堆。

克而瑞数据显示，近5年来兴宁东土地市场一直保持较高热度。2016年绿地城、华夏院子等大项目的落地，区域供应180万㎡，成交约150万㎡，是近5年来的小高峰。土地供应“开闸”，碧桂园、大唐、阳光城、龙光、中海、金科、龙湖、中鼎等品牌房企的进驻，推动了区域楼市热度。 

供求热度居高不下，兴宁东板块地价亦稳健上涨。除了2016年因绿地城、华夏院子等项目楼板价较低从而区域楼板价结构性下调，近年来兴宁东地价一路高歌猛进，2019年跳涨至4375元/㎡。其中，2019年，兴宁东单幅地块成交楼板价最高达5833元/㎡，逼近6000元大关，由万科拍下打造万科第五园项目。兴宁东已然成为房企拼抢进驻的大热门，关注度显著提升。 

成交

凭啥是“顶流”？

2019年成交位列40大板块前三 
　　

作为目前南宁楼市的“流量”板块，近10年来兴宁东一直保持整体上涨的态势，从2014年开始爆发，到2019年在南宁40个楼市板块中位列前三，板块冲劲十足。　　

克而瑞数据显示，2019年兴宁东板块商品住宅成交面积96.27万㎡，仅次于龙岗和五象南板块，位列第三。这样的成绩，对于兴宁东来说并不少见，从2015年开始区域供求均突破百万量级，2017年新增供应面积133.77万㎡、成交面积142.25万㎡，达到阶段性高峰。 

从库存情况来看，截至2020年4月底，兴宁东商品住宅库存面积53万㎡，去化周期7.3个月。纵观兴宁东近一年来的存量走势，基本保持在60万㎡以内，去化周期都在7.5个月以内，发展态势健康，去化压力不大。 

房价

区域价值不断提升

与凤岭北价差仍较大 　　

随着区域交通、配套的逐步完善，以及亲近“凤岭北”的地段优势，兴宁东的区域价值开始受到越来越多购房者的认可。2016年以前，兴宁东住宅均价一直保持在“6”“7”字头。2017年恒大华府、盛天东郡大平层以及中海九玺等高价项目发售，区域房价快速上涨，从2016年的7160元/㎡上涨到9180元/㎡。2018年，区域热度不减，新盘不再清一色地“低开高走”，老盘也纷纷提价，均价上涨至10619元/㎡，突破万元级别。 
　　

2020年1—4月，兴宁东商品住宅均价为10815元/㎡。作为近享凤岭北优质配套的板块，兴宁东与凤岭北目前住宅价差在3633元/㎡，置业门槛更亲民。 

楼盘

12个低密项目扎堆

区域高端居住属性凸显 
　　

除了住宅市场量价齐升的表现，更值得关注的是，兴宁东板块内多个低密大盘集中，高端居住属性不断凸显。 
　　

统计显示，2017年以来（截至2020年5月12日），兴宁东成交地块中就有多达6幅地块容积率在2.0及以下，还有多幅地块容积率在2.5以下。如兴进拿下的地块，以及联发臻境、万科第五园、中鼎·公园首府容积率都在2.0以下，都将打造低密项目。 　　

兴宁东作为南宁的生态宜居板块，生态资源优越，目前区域容积率在2.5以下的项目多达12个，是目前南宁低密项目最多的一大板块。再加上目前区域新出让的多为低密地块，板块的高端居住属性将逐步凸显，未来将形成聚集效应。 

前景

今年板块经营性用地计划供应TOP1

仍是“流量”担当 
　　

2020年，兴进珺府、联发臻境、万科第五园即将入市，中鼎·公园首府、绿地城、华夏院子等项目持续强推，兴宁东楼市弹药充足。但未来兴宁东能否仍是楼市“流量”担当，主要还是看土地供应。 
　　

2020年，南宁市本级（不含武鸣区）经营性用地计划出让6844亩，其中兴宁东计划供应7幅地共757亩，占比高达11%，在南宁各板块中位居第一。　

从住宅用地供应来看，607亩（5幅）的计划供应量紧追五象南，超越五象几大热门板块。其中，超百亩地块达到3幅，包括那况路南侧、国悦九曲湾西侧的200亩地块，昆仑大道北侧红灯坡145亩地块，以及合宾路东侧、邕宾路北侧122亩地块。　 

土地供应“开闸”，加上去年三塘西片区2万亩的土地征收，相当于再造一个埌东新区。兴宁东，无疑拥有更大的发展空间。 

END

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信息来源：CRIC广西
公众号“ 南宁微楼市 “ 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。

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