南宁“万元地”两大集中区域现状曝光！谁更快一筹？
近两年来，南宁楼市身价不菲的两大板块，一个是五象湖，另一个就是凤岭南滨江，“万元地”扎堆。
据克而瑞统计，近5年来，南宁总共出让了16幅“万元地”，五象湖和凤岭南滨江2个板块就各占了其中12幅（共10个项目），可谓“贵气十足”。
一个是五象新区的门面担当板块之一，一个是青秀出道即爆红的滨江新秀，不少购房者关注的是：这些高价地目前进展如何，两大板块哪边发展更快？克而瑞分析师对此进行一波实地探访（注：下面分析点评项目排序不分先后）。
（仅供参考，以项目对外销售动态信息为准）
龙光天瀛
龙光天瀛实景（来源开发商）
龙光天瀛及周边实景，图片来源：克而瑞（摄于2020.8.2）
龙光天瀛，占地约162亩，总建面约45.7万方。项目于2019年3月29日拿地，测算实际成交楼板价14478元/㎡。项目已于2019年9月28日首开。龙光天瀛从拿地到首开仅用6个月时间，龙光速度在五象湖板块上演。
作为龙光TOP系产品，龙光天瀛建筑风格为新中式盛唐风，户型面积段跨度较大，建面从60-230㎡不等，部分楼栋梯户比为2T5，项目高单价的情况下，把面积做小，降低总价，提升溢价空间，有利去化。目前主推高层建面约70-167㎡户型，合院建面约136-230㎡户型，其中60㎡、70㎡、95㎡的中小户型较紧俏，销售均价毛坯21000元/㎡。
建发央玺
南宁建发央玺实景（来源开发商）
南宁建发央玺及周边实景，图片来源：克而瑞（摄于2020.8.2）
建发央玺，占地约152.5亩，总建面约37.7万方。作为建发在五象布局的首个项目，该地块2019年6月12日拍下，测算实际成交楼板价14141元/㎡。项目已于2020年5月30日首开。目前，实景园林、样板间已开放。建发央玺属于建发最高端产品系——精粹系，对中式建筑游刃有余的建发在建发央玺的园林打造上可谓下足功夫，从桂剧“折子戏”的概念出发，打造诗意画境般的园林，吸引不少高端客群眼球。
从产品看，建发央玺面积段和突破溢价方式和隔壁的龙光天瀛项目不相上下，面积跨越度大，67-172㎡不等，利用小户型走量，提升溢价和去化。目前主推高层建面约69-129㎡户型，洋房建面约141-172㎡户型，其中67㎡、97㎡户型较热销。目前毛坯高层19000元/㎡起，毛坯洋房21000元/㎡起。
锦麟玖玺
锦麟玖玺实景（来源开发商）
锦麟玖玺及周边实景，图片来源：克而瑞（摄于2020.8.2）
锦麟玖玺，占地103.62亩，总建面约31.8万方。项目自2019年6月12日拿地，测算实际成交楼板价14363元/㎡。
锦麟玖玺是新希望集团联合龙光集团合作开发。项目沿袭新希望D10豪宅高端系，建筑风格更偏现代，均是高层住宅。面积段建面约110㎡-222㎡，三房至四房，总户数仅982户，改善特性明显。
在户型设计上，锦麟玖玺得益于一线看湖效果，整体户型在满足动静分区、干湿分离等基本条件以外，十分注重景观视野的设计，超大阳台、双对流、270°视野是其优势之一。2020年8月8日开盘，目前主推建面110-166㎡大平层，主力价毛坯19000-22000元/㎡。
龙光天宸
龙光天宸效果图（来源开发商）
龙光天宸示范区实景图（来源开发商）
龙光天宸及周边实景，图片来源：克而瑞（摄于2020.8.3）
项目曾命名“龙光天阙”，现对外宣传更名为“龙光天宸”。项目由南北2宗地块组成，合计99.67亩，总建面约19.44万方。项目是今年1月15日拿地，测算实际楼板价分别为12523元/㎡、12903元/㎡。
作为龙光TOP级天系科技健康住宅，龙光天宸打造人脸识别、新风系统、紫外线杀菌、智能梯控、健康直饮水、AI智能管家等6大人居标准。产品上，重点打造南向一线亲湖空间。8月22日举行首期内购会，推出99-132㎡毛坯三至四房，参考主力价格在17000-18600元/㎡。
建发五象印月
建发五象印月及周边实景，图片来源：克而瑞（摄于2020.8.3）
建发五象印月，占地129.5亩，计容建面约17.27万方。它是目前五象湖唯一一个尚未发售的“万元地”项目。2019年12月底建发房产拍下项目一线观湖头排地块，测算实际楼板价13612元/㎡。
今年7月31日，建发房产五象、青秀双子案名发布会上，项目案名公布：建发五象印月。目前，项目营销中心尚未开放。从案名发布会上公布的效果图来看，项目也是打造为新中式住宅，主打改善大户产品，面积段以200-285㎡为主。
作为龙光TOP级天系科技健康住宅，龙光天宸打造人脸识别、新风系统、紫外线杀菌、智能梯控、健康直饮水、AI智能管家等6大人居标准。产品上，重点打造南向一线亲湖空间。8月22日举行首期内购会，推出99-132㎡毛坯三至四房，参考主力价格在17000-18600元/㎡。
（仅供参考，以项目对外销售动态信息为准）
龙湖盛天双珑原著
龙湖盛天双珑原著示范区实景图（来源开发商）
龙湖盛天双珑原著示范区实景图（来源开发商）
龙湖盛天双珑原著及周边实景，图片来源：克而瑞（摄于2020.8.9）
龙湖盛天双珑原著，占地40.531亩，总建面约7万方。项目地块于2019年5月竞得，测算实际楼板价14046元/㎡。它是由南宁龙湖联袂盛天打造的原著系国墅，南向头排居住区江景，近距滨江公园不足百米。
项目规划有4栋联排别墅和及5栋高层，联排别墅共46户，大平层共161户。2020年8月15日正式对外开放皇制园林示范区，项目汲取宋式美学造园，采用叠山理水的造景手法，跌水潺潺，曲径蜿蜒延伸至水面，拾阶而上，一种步步高升的气势跃然其中。目前主推首期185-220㎡联排别墅，仅46席，价格待定。
美的悦江府
美的悦江府示范区实景图
美的悦江府示范区实景图（来源开发商）
美的悦江府，占地35.526亩，总建面约6.96万方。项目地块于2019年6月竞得，测算实际楼板价11735元/㎡。
项目规划5栋楼（3栋塔楼高层+2栋板式小高层），铝膜工艺施工，总户数仅360户。项目南北楼间距超过50米，中庭园林（6000㎡）纵向有约45米，横向约146米。今年7月11日开放示范区，泳池、风雨连廊、园林（部分）都实景展现。
项目主推刚改、改善型产品，建面约98㎡三房，128㎡、140㎡四房，带装修交付，价格待定。AI智能防护、人脸识别自动门禁、EBA智慧梯控、智能门锁、智慧面板、声控系统、环境探测器、智能龙头、魔镜等智慧黑科技都藏在小区和房间里。
广源凤岭壹号院
广源凤岭壹号院实景图
广源凤岭壹号院公寓样板间主题示意效果图（来源开发商）
广源凤岭壹号院，占地33.779亩，总建面约6.21万方。项目地块于2019年6月，测算实际楼板价12488元/㎡。
项目由5栋12-18层的住宅和1栋2层的商业组成，目前部分楼层即将封顶。板式楼宇建筑，所有楼栋都是南北排布，南北通透，明厨明卫，产品均为70年产权住宅公寓，建面30㎡两房，复式格局，LOFT层高约4.395米。
低首付（可首付分期，具体以售楼部活动节点为准）、低总价，受到年轻置业一族，以及投资置业者青睐，目前带装修均价23000元/㎡。
金科&幸福集团项目
金科&幸福集团项目地块位置示意图
金科&幸福集团项目，占地52.873亩，总建面约7.05万方。地块于2019年6月竞得，测算实际楼板价13496元/㎡。
目前地块还在土方工程阶段，进度相对板块内“同龄”项目都要慢一些。据此前金科云广区域宣传的“十二新作”海报中，该地块项目将打造金科TOP级“琼华”系产品。
据此前自媒体“曝光”些许信息来看，金科南宁凤岭南滨江项目，将是全国第3个琼华系项目,不做200㎡以内户型，单套总价600万+，备受业内和客户期待，期待其早日亮相。我们也将继续关注这个项目。
从此前区域规划图看，地块西侧和北侧分别规划1所小学和中学，地块南面为规划绿化用地，地块东面为低密居住用地，可以说金科&幸福集团新项目的四面都是采光通风较好，并且有较宽的景观视野。
中国铁建新项目
中国铁建新项目及周边实景，图片来源：克而瑞（摄于2020.8.16）
中国铁建新项目（2宗商住地块和1宗幼儿园用地组成）及周边实景，图片来源：财讯网络&克而瑞（摄于2020.7）
中国铁建新项目，占地108.414亩，总建面约14.46万方。地块于2020年7月竞得，2宗商住地块和1宗幼儿园用地组成，2宗商住地测算实际楼板价分别为15052元/m²、12956元/m²，临江头排宗地的实际地价更高，也是目前南宁“万元地”项目地价巅峰。目前地块在土方工程阶段，已有施工机器设备和人员进场。
项目地块东面为雅苑阁别墅区，东面还有储备住宅用地以及规划小学建设用地，基本上所建项目地上6层以上的大部分楼层，东面和南面景观视野无其他建筑遮挡；并且可轻松散步至滨江公园，以及周边路网发达。中铁建在2018年10月首进凤岭南滨江板块项目中国铁建凤岭国际城现住宅已售罄，目前主推LOFT商办公寓和沿街商铺。关于108亩滨江新项目尚未有太多信息，分析师推测项目或将引入中国铁建TOP系产品。
【结语】
透过以上的项目和周边实际航拍图，项目的销售情况、动态信息等，我们对五象湖板块和凤岭南滨江板块的10个“万元地”项目有了大致了解。整体来看，五象湖板块自身发展时间比凤岭南滨江板块发展要早至少5年，且配套、路网建设已基本成型，而凤岭南滨江板块目前仅是一期路网和二期部分路网通达，教育、商业配套等还在不断完善建设之中。
地铁沿线或临地铁站点，临学校、临商圈等是五象湖板块的明显优势。今年年末，五象湖板块住户有望实现近享受地铁2号线及延长线和3、4号线的便捷换乘出行。五象湖板块内和相邻板块都已成型丰富的休闲公园、大型文体中心等公共配套。
大型商业综合体、秀美江湾、通达路网等是凤岭南滨江板块的明显优势。目前，板块内在建规划12万方的龙湖天街，并以及周边还有待出让的大型商业地块，周边多个小区住户可就近购物消费。而区域住户距离滨江公园近则不足百米，远一些也就两三个路口，十来分钟内散步路程。
目前来看，五象湖板块的“万元地”项目，更快一筹！
以上10个“万元地”项目的产品、园林等方面，有的或类似、有的差异化很大，对于高价地项目，呈现百花齐放，但整体高总价的产品去化较慢，但对于板块内稀缺的合院、别墅、大平层产品则更为“抢手”。
你更倾向置业哪个板块？
一起来讨论
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